Ki fizeti az IMI-t, az AIMI-t, a közös költséget és a közüzemi díjakat egy bérbe adott lakásnál

Egy portugáliai bérbe adott lakás tulajdonosaként Ön fizeti az ingatlanadókat: az IMI-t (önkormányzati ingatlanadót) minden évben, az AIMI-t (kiegészítő IMI-t) pedig csak akkor, ha lakásai együttesen nagy értéket képviselnek. A társasház rendes közös költségét és az esetleges rendkívüli felújításokat is Ön fizeti, kivéve, ha a bérleti szerződés írásban a bérlőre hárítja a rendes közös költséget. A vizet, a villanyt, a gázt és az internetet általában a bérlő fizeti, és a szerződéseknek a bérlő nevén kell lenniük. E költségek többsége levonható a bérleti jövedelemből, de az AIMI kivétel: ezt másképp kezelik.

Hogyan számítják ki az IMI-t

Az IMI alapja a valor patrimonial tributário, vagyis a VPT (az ingatlannak az adóhivatal által nyilvántartott adóértéke). Ez nem a piaci érték, és nem is az Ön által fizetett vételár. A VPT-t a Portal das Finanças-on, a caderneta predial-on (az ingatlan adónyilvántartási lapján) láthatja.

• A VPT képlete (CIMI 38. cikk) egy négyzetméterenkénti alapértéket szoroz a területtel, valamint a rendeltetésre, az elhelyezkedésre, a minőségre és komfortra, illetve a korra vonatkozó szorzókkal. A kor szerinti szorzó az épület öregedésével csökkenti az értéket.
• Aktualizálás. Lakásoknál a VPT-t háromévente a hivatalos pénzleértékelési szorzó 75%-ával aktualizálják (CIMI 138. cikk). Ha úgy gondolja, hogy a VPT elavult, új értékelést kérhet, de csak három évvel az előző után (CIMI 130. cikk). Előbb ellenőrizze, hogy az új értékelés csökkentené-e az összeget, mert a frissített elhelyezkedési szorzók növelhetik is.
• Az adókulcs. Belterületi ingatlanoknál minden önkormányzat évente a VPT 0,3% és 0,45% közötti kulcsát állapítja meg (CIMI 112. cikk (1) bek. c) pont és (5) bek.). A hivatalos pénzügyi helyreállítási programban részt vevő önkormányzatok legfeljebb 0,5%-ot alkalmazhatnak. A 2026-ban fizetett IMI esetén több mint 200 önkormányzat alkalmazta a minimális 0,3%-ot. Önkormányzata kulcsát a Portal das Finanças-on vagy a câmara municipal (önkormányzat) honlapján nézheti meg.
• Az önkormányzat által megállapított kedvezmények és pótlékok. Az önkormányzat az általa kijelölt területeken legfeljebb 20%-kal csökkentheti a kulcsot a bérbe adott belterületi ingatlanok esetén (112. cikk (7) bek.). A városrehabilitációs területeken legfeljebb 30%-kal módosíthatja a kulcsot (112. cikk (6) bek.), a leromlott épületeknél pedig legfeljebb 30%-kal emelheti (112. cikk (8) bek.). Kérdezze meg a câmarát, hogy az ingatlana helyén létezik-e bérbeadási kedvezmény.

Példa: egy 150 000 € VPT-jű lakás egy 0,3%-os kulcsot alkalmazó önkormányzatban évi 450 €-t fizet. Ha az önkormányzat a bérbe adott lakásokra a teljes 20%-os kedvezményt alkalmazza, 360 €-t fizet.

Mikor esedékes az IMI

Az IMI-t az fizeti, aki az adóév december 31-én nyilvántartott tulajdonos (CIMI 8. és 113. cikk). A következő évben kell megfizetni. Az adóhivatal a fizetési értesítőt a fizetés előtti hónap végéig küldi meg, és a Portal das Finanças-on is megtalálhatja (119. cikk). A részletek száma a teljes összegtől függ (CIMI 120. cikk):

Ha egy részletet elmulaszt, a fennmaradók azonnal esedékessé válnak (120. cikk (4) bek.). Ha a teljes összeg 10 € alatt van, nem állítanak ki számlát (113. cikk (6) bek.). Ha külföldön él, állítsa be az elektronikus értesítéseket, vagy gondoskodjon róla, hogy adóképviselője továbbítsa az értesítéseket, mert az elmaradt értesítés nem mentség a késedelmes fizetésre.

Magasabb IMI üres lakásokra és offshore tulajdonosokra

• Üresen álló lakások. Az egy évnél hosszabb ideje lakatlan lakást az önkormányzat devoluto-nak (üresen állónak) nyilváníthatja. Ekkor az IMI-kulcsa háromszorosára nő (CIMI 112. cikk (3) bek.). Az önkormányzat azt vizsgálja, hogy nincs-e víz-, villany-, gáz- vagy távközlési szerződés, vagy a számlák nem mutatnak-e fogyasztást (DL 159/2006). A döntés előtt értesíteni kell Önt, és lehetőséget kell adni a válaszra. Vannak kivételek, például igazolt felújítási munkák idejére.
• Üresen álló lakások városi nyomás alatt álló övezetekben. Ahol az önkormányzat zona de pressão urbanística-t (magas lakáskeresletű övezetet) hirdetett, az üres lakás kulcsa a szokásos kulcs tízszerese. Évente további 20%-kal nő, legfeljebb a hússzorosáig (112-B. cikk). Ettől függetlenül az a lakás, amely sincs bérbe adva, és nem is az Ön állandó lakóhelye, ezekben az övezetekben legfeljebb 25%-os, cég tulajdona esetén legfeljebb 50%-os pótlékkal terhelhető (112. cikk (19)–(20) bek.).
• Feketelistás joghatóságok. 7,5%-os kulcs vonatkozik azokra az ingatlanokra, amelyek a kedvezményes adózású területek portugál listáján szereplő területen illetőséggel bíró, vagy ilyen által ellenőrzött entitások tulajdonában vannak (112. cikk (4) bek.). Magánszemélyek tulajdonában lévő ingatlanokra nem vonatkozik (112. cikk (17) bek.).

A gyakorlati tanulság: tartsa röviden a két bérlő közötti időszakot. Legalább egy közüzemi szerződést tartson aktívan, a saját vagy a bérlő nevén, hogy a lakás papíron soha ne tűnjön elhagyottnak.

AIMI: ki fizeti és mennyit

Az AIMI éves adó azoknak a lakásoknak és építési telkeknek az együttes VPT-je után, amelyek január 1-jén az Ön tulajdonában vannak Portugáliában (CIMI 135-A–135-C. cikk). A kereskedelmi és szolgáltatási helyiségek ki vannak zárva (135-B. cikk). A bérbeadás nem zárja ki a lakást.

• Magánszemélyek: az együttes VPT első 600 000 €-ját levonják. Az e feletti részre a kulcs 0,7%, az 1 millió € és 2 millió € közötti részre 1%, a 2 millió € feletti részre 1,5% (135-C. és 135-F. cikk). Az osztatlan hagyaték (herança indivisa) is megkapja a 600 000 €-s levonást.
• Házastársak és élettársak (união de facto): április 1. és május 31. között a Portal das Finanças-on közös adózást választhatnak. Ekkor a levonás 1,2 millió €-ra duplázódik, és a kulcssávok is megkétszereződnek (135-D. és 135-F. cikk). A választás visszavonásig érvényes.
• Cégek: az együttes VPT 0,4%-a, mindenféle levonás nélkül (135-F. cikk (1) bek.). A cég által tagjai vagy vezetői személyes használatára biztosított lakásokra a magánszemélyekre vonatkozó kulcsok érvényesek. A feketelistás joghatóságokban lévő cégek 7,5%-ot fizetnek.
• Az üresen álló lakások és romos épületek nem kapják meg a 600 000 €-s levonást (135-C. cikk (4) bek.).

Az AIMI-t júniusban állapítják meg, és szeptemberben kell megfizetni (135-G. és 135-H. cikk). Példa: az a magánszemély, akinek lakásai együttes VPT-je 750 000 €, (750 000 € − 600 000 €) × 0,7% = 1050 €-t fizet. Egy ugyanilyen lakásokkal rendelkező házaspár, amely közös adózást választ, semmit sem fizet. Egy ugyanezeket a lakásokat birtokló cég 3000 €-t fizet.

A mérsékelt bérleti díjra vonatkozó mentesség. 2025 szeptemberében a kormány AIMI-mentességet jelentett be a legfeljebb havi 2300 €-ért kiadott lakásokra. A végleges jogszabályban (DL 97/2026, 2026. május 20.) az AIMI-mentesség csak a bérbeadási befektetési szerződés (contrato de investimento para arrendamento, CIA) hatálya alá tartozó lakásokra vonatkozik. A CIA az IHRU lakásügyi intézettel kötött szerződés, amely 2026. szeptember 1-jétől érhető el azoknak a befektetőknek, akik rendelkeznek a bérlakások megvalósításához szükséges műszaki és irányítási kapacitással. A mérsékelt díjért bérbe adó átlagos bérbeadó megkapja az új 10%-os jövedelemadó-kulcsot, de AIMI-mentességet nem. A régi Programa de Apoio ao Arrendamento keretében bérbe adott lakások továbbra is ki vannak zárva az AIMI alól (135-B. cikk (2) bek.). Egyeztessen az adóhivatallal, hogy az új egyszerűsített megfizethető bérleti rendszer (RSAA) szerinti szerződéseket ugyanígy kezelik-e.

Közös költség és rendkívüli felújítások

A frações-ra (egyenként tulajdonolt egységekre) osztott épületben minden tulajdonosnak hozzá kell járulnia a közös részek költségeihez. Alapesetben egysége értékének (permilagem) arányában, hacsak az alapító okirat vagy a társasház szabályai másként nem rendelkeznek (Código Civil 1424. cikk). Minden társasháznak tartalékalapot is kell képeznie, amely legalább az egyes tulajdonosok egyéb költségekből való részesedésének 10%-a (DL 268/94, 4. cikk).

• A társasházzal szemben mindig Ön felel. A társasház a tulajdonost terheli, nem a bérlőt. A 2022-es reform (Lei 8/2022) óta a költségek azt terhelik, aki a közgyűlés jóváhagyásakor az egység tulajdonosa volt. Eladáskor a közös képviselőnek a kérésétől számított 10 napon belül ki kell állítania a költségekről és tartozásokról szóló igazolást (1424-A. cikk).
• Ön és a bérlő között a szerződés dönt. Ha a szerződés hallgat, a közös részek kezelésének, karbantartásának és használatának költségei Önt terhelik (CC 1078. cikk (3) bek.). Írásban megállapodhat arról, hogy a havi rendes közös költséget a bérlő fizeti. Az összeget vagy annak számítási módját írja bele a szerződésbe.
• A rendkívüli felújítások (tető, homlokzat, liftcsere) a tulajdonnal járó költségek. Ezeket tartsa magánál, akkor is, ha a rendes közös költséget a bérlő fizeti. A lakáson belül a bérbeadónak kell elvégeznie a törvény által vagy a szerződésben kikötött használathoz szükséges javításokat, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik (CC 1074. cikk (1) bek.).
• Vegyen részt, vagy szavazzon meghatalmazott útján. A közgyűlések videókonferencián is tarthatók, és ha előzetesen hozzájárult, a meghívókat e-mailben is küldhetik. Ha külföldön él, adjon meghatalmazást egy megbízható személynek, hogy ne hagyjanak jóvá felújításokat az Ön véleménye nélkül.

Közüzemi díjak és biztosítás

Közüzemi díjak. Ha a szerződés hallgat, a lakás ellátásának folyó költségeit a bérlő fizeti (CC 1078. cikk (2) bek.), és a szerződéseknek annak a nevén kell lenniük, aki fizet (1078. cikk (4) bek.). A gyakorlatban:

1. A kulcsátadás napján olvassa le a mérőórákat, és rögzítse az állásokat a beköltözési jegyzőkönyvben.
2. A bérlő a villanyt és a gázt bármely szolgáltatónál a saját nevére íratja, a bérleti szerződéssel igazolva a lakáshasználatot. A szolgáltató nem tagadhatja meg az új szerződést az adott címen korábbi előfizető tartozásai miatt (ERSE). Szükségük lesz a fogyasztási hely azonosítóira (villanynál CPE, gáznál CUI), amelyek egy számlán vagy a mérőn találhatók.
3. A vizet az önkormányzati vagy regionális víziközmű-társaság szolgáltatja. Kérdezze meg, mire van szüksége az előfizető-változáshoz; kérheti a bérleti szerződést és a tulajdonos adatait.
4. Az internet és a TV a bérlő saját szerződése.
5. Ha egy szerződést a saját nevén tart, és a költséget továbbszámlázza, ezt a szerződésnek tartalmaznia kell. Egy hónapon belül be kell mutatnia a fizetési igazolást, a bérlő pedig a következő bérleti díjjal együtt fizet (1078. cikk (5)–(6) bek.).

Biztosítás. Az egységekre osztott épületekben minden egységre és a közös részekre kötelező a tűzbiztosítás (CC 1429. cikk). Minden tulajdonosnak fedezetet kell kötnie. Ha egy tulajdonos ezt elmulasztja, a közös képviselő köti meg, és a díjat a tulajdonostól hajtja be. Sok társasház csoportos kötvényt köt. Ellenőrizze, hogy egysége fedezve van-e, és hogy a biztosítási érték reális-e. Egy szélesebb körű, többkockázatú kötvény, amely a beázást és a felelősséget is fedezi, nem kötelező, de ésszerű. A bérlő ingóságbiztosítása a bérlő saját döntése.

Adó. Az IMI, a fizetendő közös költség, a javítások és a biztosítás általában levonhatók a bérleti jövedelemből (CIRS 41. cikk). Az AIMI-t nem költségként vonják le. Ehelyett a bérleti jövedelemre jutó jövedelemadóba számítják be (CIMI 135-I. cikk). A részleteket és a szükséges igazolásokat lásd a levonható költségekről szóló külön útmutatóban.

Éves költségsablon

Másolja le ezt a táblázatot minden ingatlanhoz, és töltse ki a saját számaival.

Fontos határidők

• Január 1.: az ezen a napon nyilvántartott tulajdonosok fizetik az adott évi AIMI-t.
• Április 1. – május 31.: a közös AIMI-adózás választása, vagy annak bejelentése, hogy mely lakás melyik házastársé.
• Május / augusztus / november: az előző évi IMI részletei.
• Június: az AIMI megállapítása. Szeptember: az AIMI megfizetése.
• December 31.: az ezen a napon nyilvántartott tulajdonos fizeti az adott évi IMI-t. Ez egyben az a határidő is, ameddig az önkormányzatoknak közölniük kell az adóhivatallal a következő évi kulcsokat és az üresen álló lakások listáját.