Kdo platí IMI, AIMI, společenství vlastníků a energie u pronajatého bytu

Jako vlastník pronajatého bytu v Portugalsku platíte daně z nemovitostí: každoročně IMI (obecní daň z nemovitostí) a AIMI (dodatečnou IMI) pouze tehdy, mají-li Vaše byty dohromady vysokou hodnotu. Platíte také běžné příspěvky společenství vlastníků a případné mimořádné práce, pokud nájemní smlouva písemně nepřevádí běžné příspěvky na nájemce. Nájemce obvykle platí vodu, elektřinu, plyn a internet a smlouvy by měly být na jeho jméno. Většinu těchto nákladů si můžete odečíst od příjmů z pronájmu, výjimkou je však AIMI: s ní se zachází jinak.

Jak se vypočítává IMI

IMI se vyměřuje z valor patrimonial tributário neboli VPT (daňové hodnoty nemovitosti evidované finančním úřadem). Nejde o tržní hodnotu ani o cenu, kterou jste zaplatili. VPT najdete v caderneta predial (daňovém výpisu o nemovitosti) na Portal das Finanças.

• Vzorec VPT (CIMI čl. 38) násobí základní hodnotu za m² plochou a koeficienty pro účel užívání, polohu, kvalitu a komfort a stáří. Koeficient stáří snižuje hodnotu, jak budova stárne.
• Aktualizace. U bytů se VPT každé tři roky aktualizuje o 75 % oficiálního měnového koeficientu (CIMI čl. 138). Pokud se domníváte, že je VPT zastaralá, můžete požádat o nové ocenění, ale až tři roky po posledním (CIMI čl. 130). Nejprve si ověřte, že by nové ocenění hodnotu snížilo, protože aktualizované koeficienty polohy ji mohou naopak zvýšit.
• Sazba. U městských nemovitostí stanoví každá obec každoročně sazbu mezi 0,3 % a 0,45 % VPT (CIMI čl. 112 odst. 1 písm. c) a odst. 5). Obce ve formálním programu finanční ozdravy mohou účtovat až 0,5 %. U IMI placené v roce 2026 uplatňovalo minimální sazbu 0,3 % více než 200 obcí. Sazbu své obce si můžete ověřit na Portal das Finanças nebo na webových stránkách câmara municipal.
• Slevy a přirážky stanovené obcí. Obec může snížit sazbu až o 20 % u pronajatých městských nemovitostí v oblastech, které vymezí (čl. 112 odst. 7). Může také upravit sazbu až o 30 % v oblastech městské regenerace (čl. 112 odst. 6) a zvýšit ji až o 30 % u zchátralých budov (čl. 112 odst. 8). Zeptejte se své câmara, zda tam, kde se Vaše nemovitost nachází, sleva za pronájem existuje.

Příklad: byt s VPT 150 000 € v obci se sazbou 0,3 % platí 450 € ročně. Uplatní-li obec plnou 20% slevu pro pronajaté byty, platí 360 €.

Kdy je IMI splatná

IMI se vyměřuje tomu, kdo je k 31. prosinci daného zdaňovacího roku zapsaným vlastníkem (CIMI čl. 8 a 113). Platí se v následujícím roce. Finanční úřad zašle platební výměr do konce měsíce předcházejícího platbě a najdete jej také na Portal das Finanças (čl. 119). Počet splátek závisí na celkové částce (CIMI čl. 120):

Zmeškáte-li splátku, stávají se zbývající splátky splatnými okamžitě (čl. 120 odst. 4). Je-li celková částka nižší než 10 €, výměr se nevystavuje (čl. 113 odst. 6). Žijete-li v zahraničí, nastavte si elektronická oznámení nebo zajistěte, aby Vám daňový zástupce oznámení předával, protože zmeškané oznámení není omluvou pro opožděnou platbu.

Vyšší IMI u prázdných bytů a offshorových vlastníků

• Neobsazené byty. Byt, který je neobsazený déle než rok, může obec prohlásit za devoluto (neobsazený). Jeho sazba IMI se pak ztrojnásobí (CIMI čl. 112 odst. 3). Obec sleduje tyto znaky: žádné smlouvy na vodu, elektřinu, plyn nebo telekomunikace, nebo žádnou spotřebu na vyúčtováních (DL 159/2006). Před rozhodnutím musíte být vyrozuměni a musí Vám být dána možnost se vyjádřit. Existují výjimky, například během probíhající certifikované rekonstrukce.
• Neobsazené byty v zónách urbanistického tlaku. Pokud obec vyhlásila zona de pressão urbanística (oblast s vysokou poptávkou po bydlení), činí sazba pro neobsazený byt desetinásobek běžné sazby. Každý rok se zvyšuje o dalších 20 %, až na dvacetinásobek (čl. 112-B). Nezávisle na tom může byt, který není pronajat ani není Vaším trvalým bydlištěm, v těchto zónách nést přirážku až 25 %, nebo až 50 %, vlastní-li jej společnost (čl. 112 odst. 19–20).
• Jurisdikce na černé listině. Sazba 7,5 % se uplatňuje na nemovitosti vlastněné subjekty se sídlem na území uvedeném na portugalském seznamu preferenčních daňových režimů nebo takovými subjekty ovládanými (čl. 112 odst. 4). Nevztahuje se na nemovitosti vlastněné fyzickými osobami (čl. 112 odst. 17).

Praktickým poučením je udržovat období mezi nájemci krátké. Ponechte aktivní alespoň jednu smlouvu na energie, na své jméno nebo na jméno nájemce, aby byt na papíře nikdy nevypadal opuštěně.

AIMI: kdo platí a kolik

AIMI je roční daň z celkové VPT všech bytů a stavebních pozemků, které v Portugalsku vlastníte k 1. lednu (CIMI čl. 135-A až 135-C). Obchodní prostory a prostory pro služby jsou vyloučeny (čl. 135-B). Pronájem byt z daně nevylučuje.

• Fyzické osoby: odečítá se prvních 600 000 € souhrnné VPT. Nad touto hranicí činí sazba 0,7 %, 1 % z části mezi 1 milionem € a 2 miliony € a 1,5 % nad 2 miliony € (čl. 135-C a 135-F). Odpočet 600 000 € získává i nerozdělená pozůstalost (herança indivisa).
• Manželé a nesezdaní partneři (união de facto): od 1. dubna do 31. května můžete na Portal das Finanças zvolit společné zdanění. Odpočet se pak zdvojnásobí na 1,2 milionu € a zdvojnásobí se i pásma sazeb (čl. 135-D a 135-F). Volba platí, dokud ji nezrušíte.
• Společnosti: 0,4 % z celkové VPT, bez jakéhokoli odpočtu (čl. 135-F odst. 1). Byty, které společnost poskytuje k osobnímu užívání svým společníkům nebo jednatelům, se zdaňují sazbami pro fyzické osoby. Společnosti v jurisdikcích na černé listině platí 7,5 %.
• Neobsazené byty a ruiny odpočet 600 000 € nezískávají (čl. 135-C odst. 4).

AIMI se vyměřuje v červnu a platí v září (čl. 135-G a 135-H). Příklad: fyzická osoba, jejíž byty mají souhrnnou VPT 750 000 €, zaplatí (750 000 € − 600 000 €) × 0,7 % = 1 050 €. Pár se stejnými byty, který zvolí společné zdanění, nezaplatí nic. Společnost vlastnící stejné byty zaplatí 3 000 €.

Osvobození pro přiměřené nájemné. V září 2025 vláda oznámila osvobození od AIMI pro byty pronajímané za nejvýše 2 300 € měsíčně. V konečném znění zákona (DL 97/2026 ze dne 20. května 2026) se osvobození od AIMI vztahuje pouze na byty, na které se vztahuje investiční smlouva k pronájmu (contrato de investimento para arrendamento, neboli CIA). CIA je smlouva uzavíraná s institutem pro bydlení IHRU, dostupná od 1. září 2026 investorům s technickou a manažerskou kapacitou zajistit nájemní bydlení. Běžný pronajímatel pronajímající za přiměřené nájemné získává novou 10% sazbu daně z příjmů, ale žádné osvobození od AIMI. Byty ve starém Programa de Apoio ao Arrendamento zůstávají z AIMI vyloučeny (čl. 135-B odst. 2). Ověřte si u finančního úřadu, zda se se smlouvami podle nového zjednodušeného režimu dostupného nájemného (RSAA) bude zacházet stejně.

Příspěvky společenství vlastníků a mimořádné práce

V budově rozdělené na frações (jednotky v individuálním vlastnictví) musí každý vlastník přispívat na náklady společných částí. Výchozí pravidlo je v poměru k hodnotě (permilagem) Vaší jednotky, pokud listiny nebo stanovy společenství nestanoví jinak (Código Civil čl. 1424). Každé společenství musí také udržovat rezervní fond ve výši alespoň 10 % podílu každého vlastníka na ostatních nákladech (DL 268/94, čl. 4).

• Vůči společenství odpovídáte vždy Vy. Společenství účtuje vlastníkovi, nikoli nájemci. Od reformy z roku 2022 (Lei 8/2022) dluží náklady ten, kdo byl vlastníkem jednotky v době, kdy je shromáždění schválilo. Při prodeji musí správce do 10 dnů od Vaší žádosti vystavit potvrzení o poplatcích a dluzích (čl. 1424-A).
• Mezi Vámi a nájemcem rozhoduje smlouva. Pokud smlouva nic neuvádí, náklady na správu, údržbu a užívání společných částí nesete Vy (CC čl. 1078 odst. 3). Písemně se můžete dohodnout, že běžný měsíční příspěvek platí nájemce. Uveďte do smlouvy částku nebo způsob jejího výpočtu.
• Mimořádné práce (střecha, fasáda, výměna výtahu) jsou nákladem vlastnictví. Ponechte je na sobě, i když nájemce platí běžný příspěvek. Uvnitř bytu musí pronajímatel provádět opravy nutné ze zákona nebo pro užívání sjednané ve smlouvě, pokud smlouva nestanoví jinak (CC čl. 1074 odst. 1).
• Účastněte se nebo hlasujte v zastoupení. Shromáždění se mohou konat formou videokonference a pokud jste s tím předem souhlasili, mohou být pozvánky zasílány e-mailem. Žijete-li v zahraničí, udělte plnou moc někomu, komu důvěřujete, aby práce nebyly schváleny bez Vašeho vyjádření.

Energie a pojištění

Energie. Pokud smlouva nic neuvádí, platí nájemce běžné náklady na dodávky do bytu (CC čl. 1078 odst. 2) a smlouvy by měly být na jméno toho, kdo platí (čl. 1078 odst. 4). V praxi:

1. V den předání klíčů odečtěte stavy měřidel a zaznamenejte je do předávacího protokolu.
2. Nájemce převede elektřinu a plyn na své jméno u libovolného dodavatele a jako doklad o užívání použije nájemní smlouvu. Dodavatel nemůže odmítnout novou smlouvu kvůli dluhům předchozího odběratele na dané adrese (ERSE). Nájemce bude potřebovat kódy odběrných míst (CPE pro elektřinu, CUI pro plyn) z vyúčtování nebo z měřidla.
3. Vodu dodává obecní nebo regionální vodárenská společnost. Zeptejte se jí, co potřebuje ke změně odběratele; může požadovat nájemní smlouvu a údaje vlastníka.
4. Internet a televize jsou vlastní smlouvou nájemce.
5. Ponecháte-li si smlouvu na své jméno a náklady přeúčtováváte, musí to smlouva uvádět. Doklad o zaplacení musíte předložit do měsíce a nájemce zaplatí s dalším nájemným (čl. 1078 odst. 5–6).

Pojištění. V každé budově rozdělené na jednotky je pojištění proti požáru povinné pro každou jednotku i pro společné části (CC čl. 1429). Každý vlastník musí pojištění sjednat. Pokud tak vlastník neučiní, sjedná je správce a pojistné po tomto vlastníkovi vymáhá. Mnohá společenství sjednávají kolektivní pojistku. Ověřte si, že je Vaše jednotka pojištěna a že pojistná hodnota je realistická. Širší sdružené pojištění, které přidává škody způsobené vodou a odpovědnost, je dobrovolné, ale rozumné. Pojištění domácnosti nájemce je jeho vlastní volbou.

Daně. IMI, příspěvky společenství vlastníků, které jste povinni platit, opravy a pojištění jsou obecně odečitatelné od příjmů z pronájmu (CIRS čl. 41). AIMI se neodečítá jako náklad. Místo toho se započítává proti Vaší dani z příjmů z pronájmu (CIMI čl. 135-I). Podrobnosti a potřebné doklady najdete v samostatném průvodci uznatelnými náklady.

Šablona ročních nákladů

Zkopírujte si tuto tabulku pro každou nemovitost a vyplňte vlastní čísla.

Klíčové lhůty

• 1. ledna: vlastníkům zapsaným k tomuto datu se vyměřuje AIMI za daný rok.
• 1. dubna – 31. května: volba společného zdanění AIMI nebo prohlášení, které byty patří kterému z manželů.
• Květen / srpen / listopad: splátky IMI za předchozí rok.
• Červen: vyměření AIMI. Září: platba AIMI.
• 31. prosince: vlastníkovi k tomuto datu se vyměřuje IMI za daný rok. Do tohoto data musí obce také sdělit finančnímu úřadu sazby na příští rok a seznamy neobsazených bytů.