Quién paga el IMI, el AIMI, la comunidad y los suministros de una vivienda arrendada

Como propietario de una vivienda arrendada en Portugal, usted paga los impuestos sobre la propiedad: el IMI (impuesto municipal sobre inmuebles) cada año, y el AIMI (el adicional al IMI) solo si sus viviendas tienen en conjunto un valor elevado. También paga las cuotas ordinarias de la comunidad y las obras extraordinarias, salvo que su contrato traslade por escrito las cuotas ordinarias al inquilino. El inquilino suele pagar el agua, la electricidad, el gas e internet, y los contratos deben estar a su nombre. La mayoría de estos costes son deducibles de sus rentas de alquiler, pero el AIMI es la excepción: se trata de otra manera.

Cómo se calcula el IMI

El IMI se aplica sobre el valor patrimonial tributário o VPT (el valor fiscal del inmueble registrado por la oficina de Hacienda). No es el valor de mercado ni el precio que pagó. Puede consultar el VPT en la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble) en el Portal das Finanças.

• La fórmula del VPT (art. 38 del CIMI) multiplica un valor base por m² por la superficie y por coeficientes de uso, ubicación, calidad y confort, y antigüedad. El coeficiente de antigüedad reduce el valor a medida que el edificio envejece.
• Actualizaciones. Para las viviendas, el VPT se actualiza cada tres años en el 75 % del coeficiente oficial de desvalorización de la moneda (art. 138 del CIMI). Puede solicitar una nueva valoración si cree que el VPT está desfasado, pero solo tres años después de la última (art. 130 del CIMI). Compruebe antes que una nueva valoración reduciría la cifra, porque los coeficientes de ubicación actualizados pueden, por el contrario, aumentarla.
• El tipo. Para los inmuebles urbanos, cada municipio fija cada año un tipo de entre el 0,3 % y el 0,45 % del VPT (art. 112(1)(c) y (5) del CIMI). Los municipios sujetos a un programa formal de saneamiento financiero pueden aplicar hasta el 0,5 %. Para el IMI pagado en 2026, más de 200 municipios aplicaron el mínimo del 0,3 %. Puede consultar el tipo de su municipio en el Portal das Finanças o en el sitio web de la câmara municipal.
• Reducciones y recargos fijados por el municipio. Un municipio puede reducir el tipo hasta un 20 % para los inmuebles urbanos arrendados en las zonas que delimite (art. 112(7)). También puede ajustar el tipo hasta un 30 % en zonas de rehabilitación urbana (art. 112(6)) y aumentarlo hasta un 30 % para edificios degradados (art. 112(8)). Pregunte a su câmara si existe la reducción por arrendamiento donde se encuentra su inmueble.

Ejemplo: un piso con un VPT de 150.000 € en un municipio que aplica el 0,3 % paga 450 € al año. Si el municipio aplica la reducción completa del 20 % para viviendas arrendadas, paga 360 €.

Cuándo se paga el IMI

El IMI se exige a quien figure como propietario registrado a 31 de diciembre del año fiscal (arts. 8 y 113 del CIMI). Se paga al año siguiente. La oficina de Hacienda envía el aviso de pago antes del final del mes anterior al pago, y también puede encontrarlo en el Portal das Finanças (art. 119). El número de plazos depende del importe total (art. 120 del CIMI):

Si no paga un plazo, los restantes vencen de inmediato (art. 120(4)). No se emite liquidación si el total es inferior a 10 € (art. 113(6)). Si vive en el extranjero, active las notificaciones electrónicas o asegúrese de que su representante fiscal le transmite los avisos, porque no haber visto un aviso no justifica pagar tarde.

IMI más alto para viviendas vacías y propietarios en paraísos fiscales

• Viviendas vacías. Una vivienda desocupada durante más de un año puede ser declarada devoluta (vacía) por el municipio. Su tipo de IMI se triplica entonces (art. 112(3) del CIMI). Los indicios en los que se fija el municipio son la ausencia de contratos de agua, electricidad, gas o telecomunicaciones, o la ausencia de consumo en las facturas (DL 159/2006). Antes de la decisión, deben notificárselo y darle la oportunidad de alegar. Hay excepciones, por ejemplo mientras se realizan obras de rehabilitación acreditadas.
• Viviendas vacías en zonas de presión urbanística. Cuando un municipio ha declarado una zona de pressão urbanística (una zona de alta demanda de vivienda), el tipo para una vivienda vacía es diez veces el tipo normal. Aumenta un 20 % adicional cada año, hasta 20 veces (art. 112-B). Por otra parte, una vivienda que no está arrendada ni es su vivienda habitual puede soportar en estas zonas un recargo de hasta el 25 %, o de hasta el 50 % si pertenece a una sociedad (art. 112(19)–(20)).
• Jurisdicciones de la lista negra. Se aplica un tipo del 7,5 % a los inmuebles propiedad de entidades residentes en un territorio de la lista portuguesa de regímenes fiscales privilegiados, o controladas por ellas (art. 112(4)). No se aplica a los inmuebles propiedad de personas físicas (art. 112(17)).

La lección práctica es reducir al mínimo el intervalo entre inquilinos. Mantenga activo al menos un contrato de suministro, a su nombre o al del inquilino, para que la vivienda nunca parezca abandonada sobre el papel.

AIMI: quién paga y cuánto

El AIMI es un impuesto anual sobre el VPT total de todas las viviendas y terrenos para construcción que posea en Portugal a 1 de enero (arts. 135-A a 135-C del CIMI). Los locales comerciales y de servicios están excluidos (art. 135-B). Estar arrendada no excluye a una vivienda.

• Personas físicas: se deducen los primeros 600.000 € del VPT conjunto. El tipo es del 0,7 % por encima de esa cifra, del 1 % sobre la parte comprendida entre 1 millón y 2 millones de euros, y del 1,5 % por encima de 2 millones (arts. 135-C y 135-F). Una herencia indivisa (herança indivisa) también tiene derecho a la deducción de 600.000 €.
• Matrimonios y parejas de hecho (união de facto): pueden optar por la tributación conjunta entre el 1 de abril y el 31 de mayo en el Portal das Finanças. La deducción se duplica entonces hasta 1,2 millones de euros y los tramos también se duplican (arts. 135-D y 135-F). La opción se mantiene hasta que la cancelen.
• Sociedades: el 0,4 % del VPT total, sin ninguna deducción (art. 135-F(1)). Las viviendas que una sociedad pone a disposición de sus socios o administradores para uso personal tributan a los tipos de las personas físicas. Las sociedades de jurisdicciones de la lista negra pagan el 7,5 %.
• Las viviendas vacías y las ruinas no tienen derecho a la deducción de 600.000 € (art. 135-C(4)).

El AIMI se liquida en junio y se paga en septiembre (arts. 135-G y 135-H). Ejemplo: una persona física cuyas viviendas tienen un VPT conjunto de 750.000 € paga (750.000 € − 600.000 €) × 0,7 % = 1.050 €. Una pareja con las mismas viviendas que opta por la tributación conjunta no paga nada. Una sociedad propietaria de las mismas viviendas paga 3.000 €.

La exención por renta moderada. En septiembre de 2025, el Gobierno anunció una exención del AIMI para las viviendas arrendadas por hasta 2.300 € al mes. En la ley definitiva (DL 97/2026, de 20 de mayo de 2026), la exención del AIMI solo se aplica a las viviendas cubiertas por un contrato de inversión para arrendamiento (contrato de investimento para arrendamento, o CIA). Un CIA es un contrato firmado con el instituto de vivienda IHRU, disponible desde el 1 de septiembre de 2026 para inversores con capacidad técnica y de gestión para ofrecer vivienda en alquiler. Un arrendador ordinario que alquila a una renta moderada obtiene el nuevo tipo del 10 % del impuesto sobre la renta, pero ninguna exención del AIMI. Las viviendas del antiguo Programa de Apoio ao Arrendamento siguen excluidas del AIMI (art. 135-B(2)). Confirme con la oficina de Hacienda si los contratos del nuevo régimen simplificado de alquiler asequible (RSAA) recibirán el mismo trato.

Cuotas de comunidad y obras extraordinarias

En un edificio dividido en frações (unidades de propiedad individual), cada propietario debe contribuir a los gastos de los elementos comunes. Por defecto, en proporción al valor (permilagem) de su unidad, salvo que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad dispongan otra cosa (art. 1424 del Código Civil). Toda comunidad debe además mantener un fondo de reserva de al menos el 10 % de la cuota de cada propietario en los demás gastos (DL 268/94, art. 4).

• Frente a la comunidad, usted siempre responde. La comunidad cobra al propietario, no al inquilino. Desde la reforma de 2022 (Lei 8/2022), los gastos los debe quien era propietario de la unidad cuando la junta los aprobó. Cuando vende, el administrador debe emitir un certificado de gastos y deudas en los 10 días siguientes a su solicitud (art. 1424-A).
• Entre usted y el inquilino, decide el contrato. Si el contrato no dice nada, los gastos de administración, mantenimiento y uso de los elementos comunes son suyos (art. 1078(3) del CC). Puede acordar por escrito que el inquilino pague la cuota mensual ordinaria. Indique en el contrato el importe o la forma de calcularlo.
• Las obras extraordinarias (tejado, fachada, sustitución del ascensor) son un coste de la propiedad. Asúmalas usted, aunque el inquilino pague la cuota ordinaria. Dentro de la vivienda, el arrendador debe realizar las reparaciones exigidas por la ley o necesarias para el uso pactado en el contrato, salvo que el contrato disponga otra cosa (art. 1074(1) del CC).
• Asista o vote por representación. Las juntas pueden celebrarse por videoconferencia y, si lo aceptó previamente, las convocatorias pueden enviarse por correo electrónico. Si vive en el extranjero, otorgue una representación a alguien de su confianza para que no se aprueben obras sin su opinión.

Suministros y seguros

Suministros. Si el contrato no dice nada, el inquilino paga los gastos corrientes de los suministros de la vivienda (art. 1078(2) del CC), y los contratos deben estar a nombre de quien paga (art. 1078(4)). En la práctica:

1. Tome las lecturas de los contadores el día de la entrega de llaves y anótelas en el acta de entrada.
2. El inquilino pone la electricidad y el gas a su nombre con cualquier comercializadora, utilizando el contrato como prueba de ocupación. Una comercializadora no puede negarse a un nuevo contrato por las deudas de un titular anterior en esa dirección (ERSE). Necesitará los códigos del punto de suministro (CPE para la electricidad, CUI para el gas), que figuran en una factura o en el contador.
3. El agua la suministra la empresa municipal o regional de aguas. Pregúntele qué necesita para un cambio de titular; puede pedir el contrato y los datos del propietario.
4. Internet y la televisión son contratos propios del inquilino.
5. Si mantiene un contrato a su nombre y repercute el coste, el contrato de arrendamiento debe indicarlo. Debe presentar el justificante de pago en el plazo de un mes, y el inquilino paga con la siguiente renta (art. 1078(5)–(6)).

Seguros. En todo edificio dividido en unidades, el seguro de incendios es obligatorio para cada unidad y para los elementos comunes (art. 1429 del CC). Cada propietario debe contratar la cobertura. Si un propietario no lo hace, el administrador la contrata y le repercute la prima. Muchas comunidades contratan una póliza colectiva. Compruebe que su unidad está cubierta y que el valor asegurado es realista. Una póliza multirriesgo más amplia, que añade daños por agua y responsabilidad civil, es opcional pero recomendable. El seguro de contenido del inquilino es decisión del propio inquilino.

Impuestos. El IMI, los gastos de comunidad que está obligado a pagar, las reparaciones y los seguros son, en general, deducibles de sus rentas de alquiler (art. 41 del CIRS). El AIMI no se deduce como gasto. En su lugar, se deduce del impuesto sobre la renta correspondiente a las rentas de alquiler (art. 135-I del CIMI). Consulte la guía específica sobre gastos deducibles para conocer los detalles y los justificantes necesarios.

Plantilla de costes anuales

Copie esta tabla para cada inmueble y rellénela con sus propias cifras.

Plazos clave

• 1 de enero: a los propietarios registrados en esta fecha se les exige el AIMI del año.
• Del 1 de abril al 31 de mayo: opte por la tributación conjunta del AIMI, o declare qué viviendas pertenecen a cada cónyuge.
• Mayo / agosto / noviembre: plazos del IMI del año anterior.
• Junio: se liquida el AIMI. Septiembre: se paga el AIMI.
• 31 de diciembre: al propietario en esta fecha se le exige el IMI del año. Es también la fecha límite para que los municipios comuniquen a Hacienda los tipos del año siguiente y las listas de viviendas vacías.