Vem betalar IMI, AIMI, samfällighetsavgifter och förbrukning i en uthyrd bostad

Som ägare av en uthyrd bostad i Portugal betalar du fastighetsskatterna: IMI (kommunal fastighetsskatt) varje år, och AIMI (tilläggs-IMI) endast om dina bostäder sammantaget är värda mycket. Du betalar också samfällighetens (condomínio) ordinarie avgifter och eventuella extraordinära arbeten, om inte hyresavtalet skriftligen för över de ordinarie avgifterna på hyresgästen. Hyresgästen betalar normalt vatten, el, gas och internet, och avtalen bör stå i hyresgästens namn. De flesta av dessa kostnader är avdragsgilla från dina hyresinkomster, men AIMI är undantaget: den hanteras på ett annat sätt.

Hur IMI beräknas

IMI tas ut på valor patrimonial tributário eller VPT (fastighetens taxeringsvärde, registrerat av skattekontoret). Det är inte marknadsvärdet eller det pris du betalade. Du kan se VPT i caderneta predial (fastighetens skatteregisterutdrag) på Portal das Finanças.

• VPT-formeln (CIMI art. 38) multiplicerar ett grundvärde per m² med ytan och med koefficienter för användning, läge, kvalitet och komfort samt ålder. Ålderskoefficienten sänker värdet ju äldre byggnaden blir.
• Uppdateringar. För bostäder uppdateras VPT vart tredje år med 75 % av den officiella penningvärdeskoefficienten (CIMI art. 138). Du kan begära en ny värdering om du anser att VPT är inaktuellt, men först tre år efter den senaste (CIMI art. 130). Kontrollera först att en ny värdering skulle sänka beloppet, eftersom uppdaterade lägeskoefficienter i stället kan höja det.
• Skattesatsen. För fastigheter i tätort fastställer varje kommun varje år en skattesats mellan 0,3 % och 0,45 % av VPT (CIMI art. 112(1)(c) och (5)). Kommuner som ingår i ett formellt program för ekonomisk sanering får ta ut upp till 0,5 %. För den IMI som betalades 2026 tog fler än 200 kommuner ut den lägsta satsen 0,3 %. Du kan kontrollera din kommuns skattesats på Portal das Finanças eller på webbplatsen för câmara municipal (kommunen).
• Rabatter och påslag som kommunen fastställer. En kommun får sänka skattesatsen med upp till 20 % för uthyrda fastigheter i tätort inom områden som kommunen avgränsar (art. 112(7)). Den får också justera skattesatsen med upp till 30 % i områden för stadsförnyelse (art. 112(6)) och höja den med upp till 30 % för förfallna byggnader (art. 112(8)). Fråga din câmara om rabatten för uthyrning finns där din fastighet ligger.

Exempel: en lägenhet med ett VPT på 150 000 € i en kommun som tar ut 0,3 % betalar 450 € per år. Om kommunen tillämpar hela rabatten på 20 % för uthyrda bostäder betalar den 360 €.

När IMI ska betalas

IMI tas ut av den som är registrerad ägare den 31 december under beskattningsåret (CIMI art. 8 och 113). Den betalas året därpå. Skattekontoret skickar betalningsavin senast i slutet av månaden före betalningen, och du hittar den också på Portal das Finanças (art. 119). Antalet delbetalningar beror på det totala beloppet (CIMI art. 120):

Om du missar en delbetalning förfaller de återstående omedelbart (art. 120(4)). Ingen räkning utfärdas om totalbeloppet understiger 10 € (art. 113(6)). Om du bor utomlands bör du aktivera elektroniska meddelanden eller se till att ditt skatteombud vidarebefordrar avierna, eftersom en missad avi inte är en ursäkt för att betala för sent.

Högre IMI för tomma bostäder och ägare i skatteparadis

• Tomma bostäder. En bostad som har stått oanvänd i mer än ett år kan förklaras devoluto (tom) av kommunen. Dess IMI-sats tredubblas då (CIMI art. 112(3)). De tecken kommunen letar efter är avsaknad av avtal för vatten, el, gas eller telekom, eller ingen förbrukning på räkningarna (DL 159/2006). Innan beslutet fattas måste du underrättas och få möjlighet att yttra dig. Det finns undantag, till exempel medan certifierade renoveringsarbeten pågår.
• Tomma bostäder i områden med högt bostadstryck. Där en kommun har förklarat ett område som zona de pressão urbanística (ett område med hög efterfrågan på bostäder) är skattesatsen för en tom bostad tio gånger den normala. Den höjs med ytterligare 20 % varje år, upp till 20 gånger (art. 112-B). Därutöver kan en bostad som varken är uthyrd eller din egen permanenta bostad få ett påslag på upp till 25 % i dessa områden, eller upp till 50 % om ett företag äger den (art. 112(19)–(20)).
• Svartlistade jurisdiktioner. En skattesats på 7,5 % gäller fastigheter som ägs av enheter med hemvist i ett territorium på den portugisiska förteckningen över förmånliga skatteregimer, eller som kontrolleras av sådana enheter (art. 112(4)). Den gäller inte fastigheter som ägs av privatpersoner (art. 112(17)).

Den praktiska lärdomen är att hålla perioden mellan hyresgäster kort. Håll minst ett avtal för el, vatten eller liknande aktivt, i ditt eller hyresgästens namn, så att bostaden aldrig ser övergiven ut på papperet.

AIMI: vem som betalar och hur mycket

AIMI är en årlig skatt på det sammanlagda VPT för alla bostäder och all byggmark som du äger i Portugal den 1 januari (CIMI art. 135-A till 135-C). Kommersiella lokaler och tjänstelokaler är undantagna (art. 135-B). Att en bostad är uthyrd undantar den inte.

• Privatpersoner: de första 600 000 € av det sammanlagda VPT dras av. Skattesatsen är 0,7 % över det beloppet, 1 % på delen mellan 1 miljon € och 2 miljoner €, och 1,5 % över 2 miljoner € (art. 135-C och 135-F). Ett oskiftat dödsbo (herança indivisa) får också avdraget på 600 000 €.
• Gifta par och sambor (união de facto): ni kan välja gemensam beskattning mellan den 1 april och den 31 maj på Portal das Finanças. Avdraget fördubblas då till 1,2 miljoner € och skattesatsintervallen fördubblas också (art. 135-D och 135-F). Valet gäller tills ni återkallar det.
• Företag: 0,4 % av det sammanlagda VPT, helt utan avdrag (art. 135-F(1)). Bostäder som ett företag tillhandahåller för personligt bruk åt sina aktieägare eller styrelseledamöter beskattas enligt satserna för privatpersoner. Företag i svartlistade jurisdiktioner betalar 7,5 %.
• Tomma bostäder och ruiner får inte avdraget på 600 000 € (art. 135-C(4)).

AIMI fastställs i juni och betalas i september (art. 135-G och 135-H). Exempel: en privatperson vars bostäder har ett sammanlagt VPT på 750 000 € betalar (750 000 € − 600 000 €) × 0,7 % = 1 050 €. Ett par med samma bostäder som väljer gemensam beskattning betalar ingenting. Ett företag som äger samma bostäder betalar 3 000 €.

Undantaget för måttlig hyra. I september 2025 aviserade regeringen ett undantag från AIMI för bostäder som hyrs ut för upp till 2 300 € i månaden. I den slutliga lagen (DL 97/2026, 20 maj 2026) gäller AIMI-undantaget endast bostäder som omfattas av ett investeringsavtal för uthyrning (contrato de investimento para arrendamento, eller CIA). Ett CIA är ett avtal som tecknas med bostadsinstitutet IHRU och som från den 1 september 2026 är tillgängligt för investerare med teknisk och administrativ kapacitet att tillhandahålla hyresbostäder. En vanlig hyresvärd som hyr ut till en måttlig hyra får den nya inkomstskattesatsen på 10 %, men inget undantag från AIMI. Bostäder inom det gamla Programa de Apoio ao Arrendamento förblir undantagna från AIMI (art. 135-B(2)). Kontrollera med skattekontoret om avtal inom den nya förenklade ordningen för överkomliga hyror (RSAA) kommer att behandlas på samma sätt.

Samfällighetsavgifter och extraordinära arbeten

I en byggnad som är indelad i frações (enskilt ägda enheter) måste varje ägare bidra till kostnaderna för de gemensamma delarna. Utgångspunkten är att det sker i proportion till enhetens värde (permilagem), om inte köpehandlingarna eller samfällighetens stadgar anger annat (Código Civil art. 1424). Varje samfällighet måste också ha en reservfond på minst 10 % av varje ägares andel av de övriga kostnaderna (DL 268/94, art. 4).

• Gentemot samfälligheten är du alltid ansvarig. Samfälligheten debiterar ägaren, inte hyresgästen. Sedan 2022 års reform (Lei 8/2022) ska kostnaderna betalas av den som ägde enheten när stämman godkände dem. När du säljer måste förvaltaren utfärda ett intyg om avgifter och skulder inom 10 dagar från din begäran (art. 1424-A).
• Mellan dig och hyresgästen avgör hyresavtalet. Om hyresavtalet inte säger något står du för kostnaderna för förvaltning, underhåll och användning av de gemensamma delarna (CC art. 1078(3)). Ni kan skriftligen avtala att hyresgästen betalar den ordinarie månadsavgiften. Skriv in beloppet, eller hur det beräknas, i hyresavtalet.
• Extraordinära arbeten (tak, fasad, byte av hiss) är en kostnad för ägandet. Behåll dem själv, även om hyresgästen betalar den ordinarie avgiften. Inne i bostaden måste hyresvärden utföra de reparationer som krävs enligt lag eller för den användning som avtalats i hyresavtalet, om inte hyresavtalet anger annat (CC art. 1074(1)).
• Delta eller rösta genom ombud. Stämmor kan hållas via videokonferens, och om du har godkänt det i förväg kan kallelser skickas per e-post. Om du bor utomlands bör du ge fullmakt till någon du litar på, så att arbeten inte godkänns utan att du har fått säga ditt.

Förbrukning och försäkring

Förbrukning. Om hyresavtalet inte säger något betalar hyresgästen de löpande kostnaderna för leveranser till bostaden (CC art. 1078(2)), och avtalen bör stå i namnet på den som betalar (art. 1078(4)). I praktiken:

1. Läs av mätarna den dag nycklarna lämnas över och för in ställningarna i inflyttningsprotokollet.
2. Hyresgästen för över el och gas till sitt eget namn hos valfri leverantör och använder hyresavtalet som bevis på att bostaden bebos. En leverantör får inte vägra ett nytt avtal på grund av en tidigare innehavares skulder på den adressen (ERSE). Hyresgästen behöver anläggningskoderna (CPE för el, CUI för gas) från en räkning eller mätaren.
3. Vatten levereras av det kommunala eller regionala vattenbolaget. Fråga bolaget vad det behöver för ett byte av avtalsinnehavare; det kan begära hyresavtalet och ägarens uppgifter.
4. Internet och tv är hyresgästens eget avtal.
5. Om du behåller ett avtal i ditt namn och vidaredebiterar kostnaden måste hyresavtalet säga det. Du måste visa betalningsbevis inom en månad, och hyresgästen betalar tillsammans med nästa hyra (art. 1078(5)–(6)).

Försäkring. I varje byggnad som är indelad i enheter är brandförsäkring obligatorisk för varje enhet och för de gemensamma delarna (CC art. 1429). Varje ägare måste teckna försäkring. Om en ägare inte gör det tecknar förvaltaren den och kräver ägaren på premien. Många samfälligheter ordnar en kollektiv försäkring. Kontrollera att din enhet omfattas och att försäkringsvärdet är realistiskt. En bredare allriskförsäkring, som även omfattar vattenskador och ansvar, är frivillig men klok. Hyresgästens hemförsäkring för lösöre är hyresgästens eget val.

Skatt. IMI, samfällighetsavgifter som du är skyldig att betala, reparationer och försäkring är i regel avdragsgilla från dina hyresinkomster (CIRS art. 41). AIMI dras inte av som en kostnad. I stället avräknas den mot din inkomstskatt på hyresinkomster (CIMI art. 135-I). Se den separata guiden om avdragsgilla kostnader för detaljer och vilka underlag du behöver.

Mall för årliga kostnader

Kopiera denna tabell för varje fastighet och fyll i dina egna siffror.

Viktiga tidsfrister

• 1 januari: de ägare som är registrerade detta datum debiteras AIMI för året.
• 1 april – 31 maj: välj gemensam AIMI-beskattning, eller ange vilka bostäder som tillhör vilken make.
• Maj / augusti / november: delbetalningar av IMI för föregående år.
• Juni: AIMI fastställs. September: AIMI betalas.
• 31 december: den som äger fastigheten detta datum debiteras IMI för året. Detta är också det datum då kommunerna senast måste meddela skattekontoret nästa års skattesatser och förteckningar över tomma bostäder.