Kas moka IMI, AIMI, daugiabučio ir komunalines išlaidas už nuomojamą būstą

Būdami nuomojamo būsto Portugalijoje savininkas, mokate nekilnojamojo turto mokesčius: IMI (savivaldybės nekilnojamojo turto mokestį) kasmet ir AIMI (papildomą IMI) tik tuo atveju, jei bendra Jūsų būstų vertė didelė. Taip pat mokate daugiabučio įprastus mokesčius ir visus nepaprastuosius darbus, nebent Jūsų nuomos sutartis raštu įprastus mokesčius perkelia nuomininkui. Už vandenį, elektrą, dujas ir internetą paprastai moka nuomininkas, o sutartys turėtų būti sudarytos nuomininko vardu. Daugumą šių išlaidų galima atimti iš Jūsų nuomos pajamų, tačiau AIMI yra išimtis: jis tvarkomas kitaip.

Kaip apskaičiuojamas IMI

IMI skaičiuojamas nuo valor patrimonial tributário arba VPT (mokesčių inspekcijos užregistruotos turto mokestinės vertės). Tai nėra rinkos vertė ar Jūsų sumokėta kaina. VPT galite matyti caderneta predial (turto mokesčių įraše) Portal das Finanças.

• VPT formulė (CIMI 38 str.) bazinę vertę už m² daugina iš ploto ir iš paskirties, vietos, kokybės ir komforto bei amžiaus koeficientų. Senėjant pastatui, amžiaus koeficientas vertę mažina.
• Atnaujinimai. Būstų VPT kas trejus metus atnaujinama 75 % oficialaus valiutos koeficiento (CIMI 138 str.). Jei manote, kad VPT pasenusi, galite prašyti naujo vertinimo, bet tik praėjus trejiems metams nuo paskutiniojo (CIMI 130 str.). Pirmiausia patikrinkite, ar naujas vertinimas sumažintų vertę, nes atnaujinti vietos koeficientai ją gali ir padidinti.
• Tarifas. Miesto turtui kiekviena savivaldybė kasmet nustato tarifą nuo 0,3 % iki 0,45 % VPT (CIMI 112 str. 1 d. c p. ir 5 d.). Oficialioje finansinio atkūrimo programoje dalyvaujančios savivaldybės gali taikyti iki 0,5 %. 2026 m. mokamam IMI daugiau nei 200 savivaldybių taikė minimalų 0,3 % tarifą. Savo savivaldybės tarifą galite patikrinti Portal das Finanças arba câmara municipal svetainėje.
• Savivaldybės nustatomos nuolaidos ir priemokos. Savivaldybė gali sumažinti tarifą iki 20 % išnuomotam miesto turtui jos nustatytose zonose (112 str. 7 d.). Ji taip pat gali koreguoti tarifą iki 30 % miestų atnaujinimo zonose (112 str. 6 d.) ir padidinti jį iki 30 % apleistiems pastatams (112 str. 8 d.). Paklauskite savo câmara, ar nuomos nuolaida taikoma ten, kur yra Jūsų turtas.

Pavyzdys: butas, kurio VPT yra 150 000 €, savivaldybėje, taikančioje 0,3 %, moka 450 € per metus. Jei savivaldybė taiko visą 20 % nuolaidą nuomojamiems būstams, mokama 360 €.

Kada mokamas IMI

IMI skaičiuojamas tam, kas mokestinių metų gruodžio 31 d. yra registruotas savininkas (CIMI 8 ir 113 str.). Jis mokamas kitais metais. Mokesčių inspekcija mokėjimo pranešimą išsiunčia iki mėnesio, einančio prieš mokėjimą, pabaigos, be to, jį galite rasti Portal das Finanças (119 str.). Įmokų skaičius priklauso nuo bendros sumos (CIMI 120 str.):

Praleidus įmoką, likusios tampa mokėtinos iš karto (120 str. 4 d.). Jei bendra suma mažesnė nei 10 €, sąskaita neišrašoma (113 str. 6 d.). Jei gyvenate užsienyje, nusistatykite elektroninius pranešimus arba užtikrinkite, kad Jūsų mokesčių atstovas perduotų pranešimus, nes praleistas pranešimas nepateisina pavėluoto mokėjimo.

Didesnis IMI tuštiems būstams ir ofšoriniams savininkams

• Tušti būstai. Daugiau nei metus negyvenamą būstą savivaldybė gali paskelbti devoluto (tuščiu). Tada jo IMI tarifas patrigubinamas (CIMI 112 str. 3 d.). Savivaldybė ieško tokių požymių kaip vandens, elektros, dujų ar telekomunikacijų sutarčių nebuvimas arba suvartojimo nebuvimas sąskaitose (DL 159/2006). Prieš priimant sprendimą, Jums turi būti pranešta ir suteikta galimybė atsakyti. Yra išimčių, pavyzdžiui, kol vyksta sertifikuoti renovacijos darbai.
• Tušti būstai miestų spaudimo zonose. Kai savivaldybė yra paskelbusi zona de pressão urbanística (didelės būsto paklausos zoną), tuščio būsto tarifas yra dešimt kartų didesnis už įprastą. Kasmet jis didėja dar 20 %, iki 20 kartų (112-B str.). Atskirai, būstui, kuris nei nuomojamas, nei yra Jūsų nuolatinis būstas, šiose zonose gali būti taikoma iki 25 % priemoka arba iki 50 %, jei jis priklauso įmonei (112 str. 19–20 d.).
• Juodajame sąraše esančios jurisdikcijos. 7,5 % tarifas taikomas turtui, priklausančiam subjektams, kurie yra teritorijos, įtrauktos į Portugalijos lengvatinių mokesčių režimų sąrašą, rezidentai arba kuriuos tokie subjektai kontroliuoja (112 str. 4 d.). Jis netaikomas fiziniams asmenims priklausančiam turtui (112 str. 17 d.).

Praktinė pamoka – kuo labiau sutrumpinti laikotarpį tarp nuomininkų. Palaikykite bent vieną komunalinių paslaugų sutartį aktyvią, savo ar nuomininko vardu, kad būstas popieriuje niekada neatrodytų apleistas.

AIMI: kas moka ir kiek

AIMI – tai metinis mokestis nuo bendros visų Jums sausio 1 d. Portugalijoje priklausančių būstų ir statybinių sklypų VPT (CIMI 135-A–135-C str.). Komercinės ir paslaugų patalpos neįtraukiamos (135-B str.). Tai, kad būstas išnuomotas, jo neeliminuoja.

• Fiziniai asmenys: atimami pirmieji 600 000 € bendros VPT. Viršijančiai daliai taikomas 0,7 % tarifas, daliai nuo 1 mln. € iki 2 mln. € – 1 %, o daugiau nei 2 mln. € – 1,5 % (135-C ir 135-F str.). Nepadalytam palikimui (herança indivisa) taip pat taikomas 600 000 € atskaitymas.
• Sutuoktiniai ir nesusituokę partneriai (união de facto): nuo balandžio 1 d. iki gegužės 31 d. Portal das Finanças galite pasirinkti bendrą apmokestinimą. Tada atskaitymas padvigubėja iki 1,2 mln. €, o tarifų ribos taip pat padvigubėja (135-D ir 135-F str.). Pasirinkimas galioja, kol jo neatšauksite.
• Įmonės: 0,4 % bendros VPT, be jokio atskaitymo (135-F str. 1 d.). Būstams, kuriuos įmonė suteikia asmeniniam savo akcininkų ar vadovų naudojimui, taikomi fizinių asmenų tarifai. Juodajame sąraše esančių jurisdikcijų įmonės moka 7,5 %.
• Tuštiems būstams ir griuvėsiams 600 000 € atskaitymas netaikomas (135-C str. 4 d.).

AIMI apskaičiuojamas birželį ir mokamas rugsėjį (135-G ir 135-H str.). Pavyzdys: fizinis asmuo, kurio būstų bendra VPT yra 750 000 €, moka (750 000 € − 600 000 €) × 0,7 % = 1 050 €. Sutuoktiniai su tais pačiais būstais, pasirinkę bendrą apmokestinimą, nemoka nieko. Įmonė, kuriai priklauso tie patys būstai, moka 3 000 €.

Vidutinio nuomos mokesčio išimtis. 2025 m. rugsėjį Vyriausybė paskelbė AIMI išimtį būstams, nuomojamiems iki 2 300 € per mėnesį. Galutiniame įstatyme (DL 97/2026, 2026 m. gegužės 20 d.) AIMI išimtis taikoma tik būstams, kuriems taikoma investicijų į nuomą sutartis (contrato de investimento para arrendamento, arba CIA). CIA – tai su būsto institutu IHRU sudaroma sutartis, nuo 2026 m. rugsėjo 1 d. prieinama investuotojams, turintiems techninių ir valdymo pajėgumų teikti nuomojamą būstą. Įprastas nuomotojas, nuomojantis už vidutinį nuomos mokestį, gauna naują 10 % pajamų mokesčio tarifą, bet jokios AIMI išimties. Senosios Programa de Apoio ao Arrendamento būstai lieka neįtraukti į AIMI (135-B str. 2 d.). Mokesčių inspekcijoje pasitikrinkite, ar pagal naująją supaprastintą prieinamos nuomos schemą (RSAA) sudarytos sutartys bus vertinamos taip pat.

Daugiabučio mokesčiai ir nepaprastieji darbai

Pastate, padalytame į frações (atskiroms asmenims priklausančius vienetus), kiekvienas savininkas privalo prisidėti prie bendrųjų dalių išlaidų. Pagal numatytąją tvarką – proporcingai savo vieneto vertei (permilagem), nebent aktuose ar daugiabučio taisyklėse nustatyta kitaip (Código Civil 1424 str.). Kiekvienas daugiabutis taip pat privalo turėti rezervinį fondą, sudarantį bent 10 % kiekvieno savininko kitų išlaidų dalies (DL 268/94, 4 str.).

• Daugiabučio atžvilgiu visada atsakote Jūs. Daugiabutis mokesčius skaičiuoja savininkui, o ne nuomininkui. Nuo 2022 m. reformos (Lei 8/2022) išlaidas privalo apmokėti tas, kuriam vienetas priklausė, kai susirinkimas jas patvirtino. Kai parduodate, administratorius per 10 dienų nuo Jūsų prašymo privalo išduoti mokesčių ir skolų pažymą (1424-A str.).
• Tarp Jūsų ir nuomininko sprendžia sutartis. Jei sutartyje nieko nenurodyta, bendrųjų dalių administravimo, priežiūros ir naudojimo mokesčiai tenka Jums (CK 1078 str. 3 d.). Galite raštu susitarti, kad įprastą mėnesinį mokestį moka nuomininkas. Į sutartį įrašykite sumą arba jos apskaičiavimo būdą.
• Nepaprastieji darbai (stogas, fasadas, lifto keitimas) yra nuosavybės išlaidos. Palikite juos sau, net jei įprastą mokestį moka nuomininkas. Būsto viduje nuomotojas turi atlikti remontą, kurio reikia pagal įstatymą arba sutartyje sutartam naudojimui, nebent sutartyje nustatyta kitaip (CK 1074 str. 1 d.).
• Dalyvaukite arba balsuokite per įgaliotinį. Susirinkimai gali vykti vaizdo konferencija, o jei iš anksto sutikote, pranešimai gali būti siunčiami el. paštu. Jei gyvenate užsienyje, įgaliokite asmenį, kuriuo pasitikite, kad darbai nebūtų patvirtinti be Jūsų nuomonės.

Komunalinės paslaugos ir draudimas

Komunalinės paslaugos. Jei sutartyje nieko nenurodyta, būsto tiekimo einamąsias išlaidas moka nuomininkas (CK 1078 str. 2 d.), o sutartys turėtų būti sudarytos to, kas moka, vardu (1078 str. 4 d.). Praktiškai:

1. Raktų perdavimo dieną užsirašykite skaitiklių rodmenis ir įrašykite juos į įsikraustymo aktą.
2. Nuomininkas elektros ir dujų sutartis perrašo savo vardu pas bet kurį tiekėją, kaip gyvenimo būste įrodymą naudodamas nuomos sutartį. Tiekėjas negali atsisakyti sudaryti naujos sutarties dėl ankstesnio to adreso turėtojo skolų (ERSE). Jam reikės tiekimo taškų kodų (CPE elektrai, CUI dujoms) iš sąskaitos arba skaitiklio.
3. Vandenį tiekia savivaldybės ar regioninė vandens įmonė. Paklauskite, ko jai reikia turėtojui pakeisti; ji gali paprašyti nuomos sutarties ir savininko duomenų.
4. Internetas ir televizija – paties nuomininko sutartis.
5. Jei sutartį paliekate savo vardu ir išlaidas perrašote nuomininkui, tai turi būti nurodyta sutartyje. Per mėnesį turite pateikti mokėjimo įrodymą, o nuomininkas sumoka kartu su kitu nuomos mokesčiu (1078 str. 5–6 d.).

Draudimas. Bet kuriame į vienetus padalytame pastate draudimas nuo gaisro yra privalomas kiekvienam vienetui ir bendrosioms dalims (CK 1429 str.). Kiekvienas savininkas privalo apsidrausti. Jei savininkas to nepadaro, draudimą sudaro administratorius ir įmoką išieško iš to savininko. Daugelis daugiabučių sudaro kolektyvinį draudimą. Patikrinkite, ar Jūsų vienetas apdraustas ir ar draudžiamoji vertė reali. Platesnis kompleksinis draudimas, papildomai apimantis vandens žalą ir civilinę atsakomybę, neprivalomas, bet protingas. Nuomininko turto draudimas – paties nuomininko pasirinkimas.

Mokesčiai. IMI, daugiabučio mokesčiai, kuriuos privalote mokėti, remontas ir draudimas paprastai atimami iš Jūsų nuomos pajamų (CIRS 41 str.). AIMI kaip išlaidos neatimamas. Vietoj to jis įskaitomas į Jūsų pajamų mokestį nuo nuomos pajamų (CIMI 135-I str.). Išsamiau ir apie reikalingus įrodymus – atskirame vadove apie atskaitomas išlaidas.

Metinių išlaidų šablonas

Nukopijuokite šią lentelę kiekvienam turto objektui ir įrašykite savo skaičius.

Svarbiausi terminai

• Sausio 1 d.: šią dieną įregistruotiems savininkams skaičiuojamas tų metų AIMI.
• Balandžio 1 d. – gegužės 31 d.: pasirinkite bendrą AIMI apmokestinimą arba deklaruokite, kurie būstai priklauso kuriam sutuoktiniui.
• Gegužė / rugpjūtis / lapkritis: praėjusių metų IMI įmokos.
• Birželis: apskaičiuojamas AIMI. Rugsėjis: mokamas AIMI.
• Gruodžio 31 d.: šios dienos savininkui skaičiuojamas tų metų IMI. Tai taip pat data, iki kurios savivaldybės privalo pranešti mokesčių inspekcijai kitų metų tarifus ir tuščių būstų sąrašus.