Cine plătește IMI, AIMI, condominiul și utilitățile pentru o locuință închiriată

Ca proprietar al unei locuințe închiriate în Portugalia, plătiți impozitele pe proprietate: IMI (impozitul municipal pe proprietate) în fiecare an și AIMI (IMI suplimentar) doar dacă locuințele dumneavoastră au în total o valoare ridicată. Plătiți, de asemenea, cotele ordinare ale condominiului și eventualele lucrări extraordinare, cu excepția cazului în care contractul de închiriere transferă în scris cotele ordinare chiriașului. Chiriașul plătește în mod normal apa, electricitatea, gazul și internetul, iar contractele ar trebui să fie pe numele chiriașului. Majoritatea acestor costuri sunt deductibile din veniturile din chirii, dar AIMI este excepția: este tratat diferit.

Cum se calculează IMI

IMI se aplică la valor patrimonial tributário sau VPT (valoarea fiscală a proprietății înregistrată de oficiul fiscal). Aceasta nu este valoarea de piață sau prețul plătit. Puteți vedea VPT în caderneta predial (fișa fiscală a proprietății) din Portal das Finanças.

• Formula VPT (CIMI art. 38) înmulțește o valoare de bază pe m² cu suprafața și cu coeficienți pentru destinație, amplasare, calitate și confort și vechime. Coeficientul de vechime reduce valoarea pe măsură ce clădirea se învechește.
• Actualizări. Pentru locuințe, VPT se actualizează la fiecare trei ani cu 75% din coeficientul monetar oficial (CIMI art. 138). Puteți cere o nouă evaluare dacă considerați că VPT este depășită, dar doar la trei ani după ultima (CIMI art. 130). Verificați mai întâi dacă o nouă evaluare ar reduce valoarea, deoarece coeficienții de amplasare actualizați o pot în schimb crește.
• Cota. Pentru proprietățile urbane, fiecare municipalitate stabilește anual o cotă între 0,3% și 0,45% din VPT (CIMI art. 112 alin. (1) lit. c) și alin. (5)). Municipalitățile aflate într-un program oficial de redresare financiară pot aplica până la 0,5%. Pentru IMI plătit în 2026, peste 200 de municipalități au aplicat cota minimă de 0,3%. Puteți verifica cota municipalității dumneavoastră în Portal das Finanças sau pe site-ul câmara municipal.
• Reduceri și majorări stabilite de municipalitate. O municipalitate poate reduce cota cu până la 20% pentru proprietățile urbane închiriate din zonele pe care le definește (art. 112 alin. (7)). De asemenea, poate ajusta cota cu până la 30% în zonele de regenerare urbană (art. 112 alin. (6)) și o poate majora cu până la 30% pentru clădirile degradate (art. 112 alin. (8)). Întrebați la câmara dacă reducerea pentru închiriere există acolo unde se află proprietatea dumneavoastră.

Exemplu: un apartament cu un VPT de 150.000 € într-o municipalitate care aplică 0,3% plătește 450 € pe an. Dacă municipalitatea aplică reducerea integrală de 20% pentru locuințele închiriate, plătește 360 €.

Când se plătește IMI

IMI se datorează de către proprietarul înregistrat la 31 decembrie al anului fiscal (CIMI art. 8 și 113). Se plătește în anul următor. Oficiul fiscal trimite înștiințarea de plată până la sfârșitul lunii dinaintea plății, iar o puteți găsi și în Portal das Finanças (art. 119). Numărul de rate depinde de suma totală (CIMI art. 120):

Dacă omiteți o rată, ratele rămase devin exigibile imediat (art. 120 alin. (4)). Nu se emite nicio înștiințare dacă totalul este sub 10 € (art. 113 alin. (6)). Dacă locuiți în străinătate, activați notificările electronice sau asigurați-vă că reprezentantul fiscal vă transmite înștiințările, deoarece o înștiințare ratată nu este o scuză pentru plata cu întârziere.

IMI mai mare pentru locuințele goale și proprietarii offshore

• Locuințe neocupate. O locuință neocupată de mai mult de un an poate fi declarată devoluto (neocupată) de municipalitate. Cota sa de IMI este atunci triplată (CIMI art. 112 alin. (3)). Indiciile pe care le caută municipalitatea sunt lipsa contractelor de apă, electricitate, gaz sau telecomunicații ori lipsa consumului pe facturi (DL 159/2006). Înainte de decizie, trebuie să fiți notificat și să vi se ofere posibilitatea de a răspunde. Există excepții, de exemplu pe durata unor lucrări de renovare autorizate.
• Locuințe neocupate în zonele de presiune urbană. Acolo unde o municipalitate a declarat o zona de pressão urbanística (zonă cu cerere ridicată de locuințe), cota pentru o locuință neocupată este de zece ori cota normală. Ea crește cu încă 20% în fiecare an, până la de 20 de ori (art. 112-B). Separat, o locuință care nu este nici închiriată, nici locuința dumneavoastră permanentă poate fi supusă unei majorări de până la 25% în aceste zone sau de până la 50% dacă este deținută de o societate (art. 112 alin. (19)–(20)).
• Jurisdicții de pe lista neagră. O cotă de 7,5% se aplică proprietăților deținute de entități rezidente într-un teritoriu de pe lista portugheză a regimurilor fiscale preferențiale sau controlate de astfel de entități (art. 112 alin. (4)). Ea nu se aplică proprietăților deținute de persoane fizice (art. 112 alin. (17)).

Lecția practică este să păstrați scurt intervalul dintre chiriași. Mențineți activ cel puțin un contract de utilități, pe numele dumneavoastră sau al chiriașului, astfel încât locuința să nu pară niciodată abandonată pe hârtie.

AIMI: cine plătește și cât

AIMI este un impozit anual pe VPT-ul total al tuturor locuințelor și terenurilor pentru construcții pe care le dețineți în Portugalia la 1 ianuarie (CIMI art. 135-A–135-C). Spațiile comerciale și de servicii sunt excluse (art. 135-B). Faptul că o locuință este închiriată nu o exclude.

• Persoane fizice: primii 600.000 € din VPT-ul cumulat se deduc. Cota este de 0,7% peste această valoare, 1% pentru partea cuprinsă între 1 milion € și 2 milioane € și 1,5% peste 2 milioane € (art. 135-C și 135-F). O succesiune nepartajată (herança indivisa) beneficiază și ea de deducerea de 600.000 €.
• Soți și parteneri necăsătoriți (união de facto): puteți alege impozitarea comună între 1 aprilie și 31 mai în Portal das Finanças. Deducerea se dublează atunci la 1,2 milioane €, iar tranșele de cote se dublează și ele (art. 135-D și 135-F). Opțiunea rămâne valabilă până când o anulați.
• Societăți: 0,4% din VPT-ul total, fără nicio deducere (art. 135-F alin. (1)). Locuințele pe care o societate le pune la dispoziția acționarilor sau administratorilor săi pentru uz personal sunt impozitate la cotele pentru persoane fizice. Societățile din jurisdicții de pe lista neagră plătesc 7,5%.
• Locuințele neocupate și ruinele nu beneficiază de deducerea de 600.000 € (art. 135-C alin. (4)).

AIMI se stabilește în iunie și se plătește în septembrie (art. 135-G și 135-H). Exemplu: o persoană fizică ale cărei locuințe au un VPT cumulat de 750.000 € plătește (750.000 € − 600.000 €) × 0,7% = 1.050 €. Un cuplu cu aceleași locuințe care alege impozitarea comună nu plătește nimic. O societate care deține aceleași locuințe plătește 3.000 €.

Scutirea pentru chiria moderată. În septembrie 2025, Guvernul a anunțat o scutire de AIMI pentru locuințele închiriate cu până la 2.300 € pe lună. În legea finală (DL 97/2026, 20 mai 2026), scutirea de AIMI se aplică doar locuințelor care fac obiectul unui contract de investiții pentru închiriere (contrato de investimento para arrendamento, sau CIA). Un CIA este un contract semnat cu institutul pentru locuințe IHRU, disponibil începând cu 1 septembrie 2026 pentru investitorii cu capacitatea tehnică și de administrare necesară pentru a oferi locuințe de închiriat. Un proprietar obișnuit care închiriază la o chirie moderată beneficiază de noua cotă de impozit pe venit de 10%, dar nu și de scutirea de AIMI. Locuințele din vechiul Programa de Apoio ao Arrendamento rămân excluse de la AIMI (art. 135-B alin. (2)). Confirmați cu oficiul fiscal dacă contractele din noul regim simplificat de chirii accesibile (RSAA) vor fi tratate la fel.

Cotele de condominiu și lucrările extraordinare

Într-o clădire împărțită în frações (unități deținute individual), fiecare proprietar trebuie să contribuie la costurile părților comune. Regula implicită este proporțional cu valoarea (permilagem) unității dumneavoastră, cu excepția cazului în care actele sau regulamentul condominiului prevăd altfel (Código Civil art. 1424). Fiecare condominiu trebuie, de asemenea, să aibă un fond de rezervă de cel puțin 10% din cota fiecărui proprietar la celelalte costuri (DL 268/94, art. 4).

• Față de condominiu, răspundeți întotdeauna dumneavoastră. Condominiul îi facturează proprietarului, nu chiriașului. De la reforma din 2022 (Lei 8/2022), costurile sunt datorate de cel care deținea unitatea la data aprobării lor de către adunare. Când vindeți, administratorul trebuie să emită o situație a cheltuielilor și datoriilor în termen de 10 zile de la cererea dumneavoastră (art. 1424-A).
• Între dumneavoastră și chiriaș, decide contractul. Dacă contractul nu prevede nimic, cheltuielile de administrare, întreținere și folosire a părților comune sunt ale dumneavoastră (CC art. 1078 alin. (3)). Puteți conveni în scris ca chiriașul să plătească cota lunară ordinară. Treceți în contract suma sau modul de calcul al acesteia.
• Lucrările extraordinare (acoperiș, fațadă, înlocuirea liftului) sunt un cost al proprietății. Păstrați-le în sarcina dumneavoastră, chiar dacă chiriașul plătește cota ordinară. În interiorul locuinței, proprietarul trebuie să efectueze reparațiile impuse de lege sau necesare pentru folosința convenită în contract, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (CC art. 1074 alin. (1)).
• Participați sau votați prin mandatar. Adunările pot fi ținute prin videoconferință, iar dacă ați fost de acord în prealabil, convocările pot fi trimise prin e-mail. Dacă locuiți în străinătate, dați o procură unei persoane de încredere, astfel încât lucrările să nu fie aprobate fără contribuția dumneavoastră.

Utilități și asigurare

Utilități. Dacă contractul nu prevede nimic, chiriașul plătește costurile curente ale furnizării serviciilor către locuință (CC art. 1078 alin. (2)), iar contractele ar trebui să fie pe numele celui care plătește (art. 1078 alin. (4)). În practică:

1. Notați indexurile contoarelor în ziua predării cheilor și consemnați-le în procesul-verbal de predare.
2. Chiriașul trece electricitatea și gazul pe numele său la orice furnizor, folosind contractul de închiriere drept dovadă a ocupării. Un furnizor nu poate refuza un contract nou din cauza datoriilor unui titular anterior la acea adresă (ERSE). Chiriașul va avea nevoie de codurile punctelor de furnizare (CPE pentru electricitate, CUI pentru gaz) de pe o factură sau de pe contor.
3. Apa este furnizată de compania municipală sau regională de apă. Întrebați ce documente solicită pentru schimbarea titularului; poate cere contractul de închiriere și datele proprietarului.
4. Internetul și televiziunea fac obiectul unui contract propriu al chiriașului.
5. Dacă păstrați un contract pe numele dumneavoastră și refacturați costul, contractul de închiriere trebuie să prevadă acest lucru. Trebuie să prezentați dovada plății în termen de o lună, iar chiriașul plătește odată cu următoarea chirie (art. 1078 alin. (5)–(6)).

Asigurare. În orice clădire împărțită în unități, asigurarea împotriva incendiilor este obligatorie pentru fiecare unitate și pentru părțile comune (CC art. 1429). Fiecare proprietar trebuie să încheie o asigurare. Dacă un proprietar nu o face, administratorul o încheie și recuperează prima de la acel proprietar. Multe condominii încheie o poliță colectivă. Verificați dacă unitatea dumneavoastră este acoperită și dacă valoarea asigurată este realistă. O poliță multirisc mai largă, care adaugă daunele cauzate de apă și răspunderea civilă, este opțională, dar recomandabilă. Asigurarea bunurilor chiriașului este alegerea chiriașului.

Impozite. IMI, cotele de condominiu pe care sunteți obligat să le plătiți, reparațiile și asigurarea sunt în general deductibile din veniturile din chirii (CIRS art. 41). AIMI nu se deduce drept cheltuială. În schimb, se creditează în contul impozitului pe venitul din chirii (CIMI art. 135-I). Consultați ghidul separat despre cheltuielile deductibile pentru detalii și dovezile necesare.

Model de costuri anuale

Copiați acest tabel pentru fiecare proprietate și completați-l cu propriile cifre.

Termene principale

• 1 ianuarie: proprietarii înregistrați la această dată datorează AIMI pentru anul respectiv.
• 1 aprilie – 31 mai: alegeți impozitarea comună pentru AIMI sau declarați ce locuințe aparțin fiecărui soț.
• Mai / august / noiembrie: ratele IMI pentru anul anterior.
• Iunie: se stabilește AIMI. Septembrie: se plătește AIMI.
• 31 decembrie: proprietarul de la această dată datorează IMI pentru anul respectiv. Aceasta este și data până la care municipalitățile trebuie să comunice oficiului fiscal cotele pentru anul următor și listele locuințelor neocupate.