Hvem betaler IMI, AIMI, sameiekostnader og forbruk i en utleid bolig

Som eier av en utleid bolig i Portugal betaler du eiendomsskattene: IMI (kommunal eiendomsskatt) hvert år, og AIMI (tilleggs-IMI) bare hvis boligene dine til sammen er verdt mye. Du betaler også sameiets ordinære felleskostnader og eventuelle ekstraordinære arbeider, med mindre leiekontrakten skriftlig legger de ordinære felleskostnadene på leietakeren. Leietakeren betaler normalt vann, strøm, gass og internett, og avtalene bør stå i leietakerens navn. De fleste av disse kostnadene er fradragsberettigede i leieinntekten din, men AIMI er unntaket: Den behandles annerledes.

Slik beregnes IMI

IMI ilegges på grunnlag av valor patrimonial tributário eller VPT (eiendommens skatteverdi slik den er registrert hos skattekontoret). Det er verken markedsverdien eller prisen du betalte. Du finner VPT i caderneta predial (eiendommens skatteregisterutskrift) på Portal das Finanças.

• VPT-formelen (CIMI art. 38) multipliserer en basisverdi per m² med arealet og med koeffisienter for bruk, beliggenhet, kvalitet og komfort samt alder. Alderskoeffisienten senker verdien etter hvert som bygningen blir eldre.
• Oppdateringer. For boliger oppdateres VPT hvert tredje år med 75 % av den offisielle valutakoeffisienten (CIMI art. 138). Du kan be om en ny verdivurdering hvis du mener at VPT er utdatert, men først tre år etter den forrige (CIMI art. 130). Sjekk først at en ny verdivurdering vil senke tallet, fordi oppdaterte beliggenhetskoeffisienter i stedet kan heve det.
• Satsen. For bebygd eiendom i by fastsetter hver kommune hvert år en sats på mellom 0,3 % og 0,45 % av VPT (CIMI art. 112(1)(c) og (5)). Kommuner i et formelt økonomisk gjenreisingsprogram kan kreve inntil 0,5 %. For IMI betalt i 2026 krevde mer enn 200 kommuner minstesatsen på 0,3 %. Du kan sjekke kommunens sats på Portal das Finanças eller på nettsiden til câmara municipal.
• Rabatter og tillegg fastsatt av kommunen. En kommune kan redusere satsen med inntil 20 % for utleide bygninger i by i områder kommunen avgrenser (art. 112(7)). Den kan også justere satsen med inntil 30 % i byfornyelsesområder (art. 112(6)) og heve den med inntil 30 % for forfalne bygninger (art. 112(8)). Spør din câmara om rabatten for utleie finnes der eiendommen din ligger.

Eksempel: En leilighet med en VPT på 150 000 euro i en kommune som krever 0,3 %, betaler 450 euro i året. Bruker kommunen hele rabatten på 20 % for utleide boliger, betaler den 360 euro.

Når IMI forfaller

IMI ilegges den som er registrert eier 31. desember i skatteåret (CIMI art. 8 og 113). Den betales året etter. Skattekontoret sender betalingsvarselet innen utgangen av måneden før betaling, og du finner det også på Portal das Finanças (art. 119). Antall terminer avhenger av totalbeløpet (CIMI art. 120):

Går du glipp av en termin, forfaller de resterende umiddelbart (art. 120(4)). Det utstedes ingen regning hvis totalbeløpet er under 10 euro (art. 113(6)). Bor du i utlandet, bør du sette opp elektroniske varsler eller sørge for at skatterepresentanten din videresender varslene, fordi et varsel du ikke har sett, ikke er en unnskyldning for å betale for sent.

Høyere IMI for tomme boliger og eiere i skatteparadiser

• Tomme boliger. En bolig som har stått ubebodd i mer enn ett år, kan erklæres devoluto (ledig) av kommunen. IMI-satsen blir da tredoblet (CIMI art. 112(3)). Tegnene kommunen ser etter, er manglende avtaler om vann, strøm, gass eller telekommunikasjon, eller ikke noe forbruk på regningene (DL 159/2006). Før vedtaket må du varsles og få anledning til å uttale deg. Det finnes unntak, for eksempel mens godkjente renoveringsarbeider pågår.
• Tomme boliger i områder med høyt boligpress. Der en kommune har erklært en zona de pressão urbanística (et område med høy etterspørsel etter bolig), er satsen for en tom bolig ti ganger den normale satsen. Den øker med ytterligere 20 % hvert år, opp til 20 ganger (art. 112-B). I tillegg kan en bolig som verken er utleid eller din egen faste bolig, få et tillegg på inntil 25 % i disse områdene, eller inntil 50 % hvis et selskap eier den (art. 112(19)–(20)).
• Svartelistede jurisdiksjoner. En sats på 7,5 % gjelder eiendom som eies av enheter hjemmehørende i et territorium på den portugisiske listen over gunstige skatteregimer, eller som kontrolleres av slike enheter (art. 112(4)). Den gjelder ikke eiendom som eies av privatpersoner (art. 112(17)).

Den praktiske lærdommen er å holde perioden mellom leietakere kort. Hold minst én avtale om strøm, vann eller lignende aktiv, i ditt eller leietakerens navn, slik at boligen aldri ser forlatt ut på papiret.

AIMI: hvem betaler, og hvor mye

AIMI er en årlig skatt på samlet VPT for alle boliger og byggetomter du eier i Portugal 1. januar (CIMI art. 135-A til 135-C). Nærings- og tjenestelokaler er unntatt (art. 135-B). At en bolig er utleid, gjør den ikke unntatt.

• Privatpersoner: De første 600 000 euro av samlet VPT trekkes fra. Satsen er 0,7 % over dette, 1 % på delen mellom 1 million og 2 millioner euro, og 1,5 % over 2 millioner euro (art. 135-C og 135-F). Et uskiftet dødsbo (herança indivisa) får også fradraget på 600 000 euro.
• Ektefeller og samboere (união de facto): Dere kan velge felles beskatning mellom 1. april og 31. mai på Portal das Finanças. Fradraget dobles da til 1,2 millioner euro, og satsintervallene dobles også (art. 135-D og 135-F). Valget gjelder til dere sier det opp.
• Selskaper: 0,4 % av samlet VPT, uten noe fradrag (art. 135-F(1)). Boliger som et selskap stiller til disposisjon for personlig bruk av aksjonærene eller styremedlemmene, skattlegges etter satsene for privatpersoner. Selskaper i svartelistede jurisdiksjoner betaler 7,5 %.
• Tomme boliger og ruiner får ikke fradraget på 600 000 euro (art. 135-C(4)).

AIMI fastsettes i juni og betales i september (art. 135-G og 135-H). Eksempel: En privatperson med boliger med en samlet VPT på 750 000 euro betaler (750 000 euro − 600 000 euro) × 0,7 % = 1 050 euro. Et par med de samme boligene som velger felles beskatning, betaler ingenting. Et selskap som eier de samme boligene, betaler 3 000 euro.

Fritaket for moderat husleie. I september 2025 kunngjorde regjeringen et AIMI-fritak for boliger som leies ut for inntil 2 300 euro i måneden. I den endelige loven (DL 97/2026, 20. mai 2026) gjelder AIMI-fritaket bare for boliger som omfattes av en investeringskontrakt for utleie (contrato de investimento para arrendamento, eller CIA). En CIA er en kontrakt som inngås med boliginstituttet IHRU, og som fra 1. september 2026 er tilgjengelig for investorer med teknisk kapasitet og forvaltningskapasitet til å levere utleieboliger. En vanlig utleier som leier ut til moderat husleie, får den nye inntektsskattesatsen på 10 %, men ikke noe AIMI-fritak. Boliger i det gamle Programa de Apoio ao Arrendamento er fortsatt unntatt fra AIMI (art. 135-B(2)). Avklar med skattekontoret om kontrakter under den nye forenklede ordningen for rimelig husleie (RSAA) vil bli behandlet på samme måte.

Sameiekostnader og ekstraordinære arbeider

I en bygning som er delt inn i frações (individuelt eide seksjoner), må hver eier bidra til kostnadene ved fellesarealene. Utgangspunktet er at dette skjer i forhold til verdien (permilagem) av seksjonen din, med mindre skjøtene eller sameiets vedtekter sier noe annet (Código Civil art. 1424). Hvert sameie må også ha et reservefond på minst 10 % av hver eiers andel av de øvrige kostnadene (DL 268/94, art. 4).

• Overfor sameiet er du alltid ansvarlig. Sameiet krever eieren, ikke leietakeren. Etter reformen i 2022 (Lei 8/2022) skyldes kostnadene av den som eide seksjonen da sameiemøtet vedtok dem. Når du selger, må forretningsføreren utstede en oversikt over kostnader og gjeld innen 10 dager etter at du ber om det (art. 1424-A).
• Mellom deg og leietakeren avgjør leiekontrakten. Sier leiekontrakten ingenting, er kostnadene til administrasjon, vedlikehold og bruk av fellesarealene dine (CC art. 1078(3)). Dere kan avtale skriftlig at leietakeren betaler de ordinære månedlige felleskostnadene. Skriv beløpet, eller hvordan det beregnes, inn i leiekontrakten.
• Ekstraordinære arbeider (tak, fasade, utskifting av heis) er en eierkostnad. Behold dem selv, selv om leietakeren betaler de ordinære felleskostnadene. Inne i boligen må utleieren utføre reparasjonene som er nødvendige etter loven eller for den bruken som er avtalt i leiekontrakten, med mindre leiekontrakten sier noe annet (CC art. 1074(1)).
• Møt opp eller stem ved fullmakt. Sameiemøter kan holdes som videokonferanse, og hvis du har samtykket på forhånd, kan innkallinger sendes på e-post. Bor du i utlandet, bør du gi fullmakt til en du stoler på, slik at arbeider ikke vedtas uten at du får si din mening.

Strøm, vann og forsikring

Strøm, vann og lignende. Sier leiekontrakten ingenting, betaler leietakeren driftskostnadene for leveranser til boligen (CC art. 1078(2)), og avtalene bør stå i navnet til den som betaler (art. 1078(4)). I praksis:

1. Les av målerne den dagen nøklene overleveres, og før dem inn i innflyttingsrapporten.
2. Leietakeren overfører strøm og gass til eget navn hos en valgfri leverandør, med leiekontrakten som bevis på at vedkommende bor der. En leverandør kan ikke nekte en ny avtale på grunn av en tidligere abonnents gjeld på adressen (ERSE). Leietakeren trenger målepunktkodene (CPE for strøm, CUI for gass) fra en regning eller måleren.
3. Vann leveres av det kommunale eller regionale vannverket. Spør dem hva de trenger ved bytte av abonnent; de kan be om leiekontrakten og eierens opplysninger.
4. Internett og TV er leietakerens egen avtale.
5. Beholder du en avtale i ditt navn og viderefakturerer kostnaden, må leiekontrakten si det. Du må fremlegge betalingsbevis innen en måned, og leietakeren betaler sammen med neste husleie (art. 1078(5)–(6)).

Forsikring. I enhver bygning som er delt inn i seksjoner, er brannforsikring obligatorisk for hver seksjon og for fellesarealene (CC art. 1429). Hver eier må tegne forsikring. Gjør en eier ikke det, tegner forretningsføreren den og krever premien tilbake fra eieren. Mange sameier ordner en kollektiv forsikring. Sjekk at seksjonen din er dekket, og at forsikringsverdien er realistisk. En bredere kombinert forsikring, som også dekker vannskader og ansvar, er valgfri, men fornuftig. Leietakerens innboforsikring er leietakerens eget valg.

Skatt. IMI, sameiekostnader du er forpliktet til å betale, reparasjoner og forsikring er generelt fradragsberettigede i leieinntekten din (CIRS art. 41). AIMI trekkes ikke fra som en kostnad. Den avregnes i stedet mot inntektsskatten på leieinntekten (CIMI art. 135-I). Se den egne veiledningen om fradragsberettigede kostnader for detaljer og hvilken dokumentasjon du trenger.

Mal for årlige kostnader

Kopier denne tabellen for hver eiendom og fyll inn dine egne tall.

Viktige frister

• 1. januar: De registrerte eierne på denne datoen ilegges AIMI for året.
• 1. april – 31. mai: Velg felles AIMI-beskatning, eller oppgi hvilke boliger som tilhører hvilken ektefelle.
• Mai / august / november: IMI-terminer for året før.
• Juni: AIMI fastsettes. September: AIMI betales.
• 31. desember: Eieren på denne datoen ilegges IMI for året. Dette er også datoen da kommunene må melde neste års satser og lister over tomme boliger til skattekontoret.