Tko plaća IMI, AIMI, pričuvu i režije za iznajmljeni stan

Kao vlasnik iznajmljenog stana u Portugalu plaćate poreze na nekretnine: IMI (općinski porez na nekretnine) svake godine i AIMI (dodatni IMI) samo ako Vaši stanovi ukupno vrijede mnogo. Plaćate i redovnu pričuvu zajednice suvlasnika te sve izvanredne radove, osim ako ugovor o najmu redovnu pričuvu pisano ne prenosi na najmoprimca. Najmoprimac u pravilu plaća vodu, struju, plin i internet, a ugovori bi trebali glasiti na njegovo ime. Većina tih troškova odbija se od Vašeg prihoda od najma, ali AIMI je iznimka: s njim se postupa drukčije.

Kako se izračunava IMI

IMI se obračunava na valor patrimonial tributário ili VPT (poreznu vrijednost nekretnine koju evidentira porezni ured). To nije tržišna vrijednost ni cijena koju ste platili. VPT možete vidjeti u caderneta predial (poreznoj evidenciji nekretnine) na portalu Portal das Finanças.

• Formula za VPT (čl. 38. CIMI-ja) množi osnovnu vrijednost po m² s površinom i s koeficijentima za namjenu, lokaciju, kvalitetu i udobnost te starost. Koeficijent starosti smanjuje vrijednost kako zgrada stari.
• Ažuriranja. Za stanove se VPT ažurira svake tri godine za 75 % službenog koeficijenta vrijednosti valute (čl. 138. CIMI-ja). Ako smatrate da je VPT zastario, možete zatražiti novu procjenu, ali tek tri godine nakon posljednje (čl. 130. CIMI-ja). Najprije provjerite bi li nova procjena smanjila iznos, jer ažurirani koeficijenti lokacije mogu ga umjesto toga povećati.
• Stopa. Za urbane nekretnine svaka općina svake godine utvrđuje stopu između 0,3 % i 0,45 % VPT-a (čl. 112. st. 1. toč. c) i st. 5. CIMI-ja). Općine u službenom programu financijske sanacije mogu naplaćivati do 0,5 %. Za IMI plaćen u 2026. više od 200 općina primijenilo je minimalnu stopu od 0,3 %. Stopu svoje općine možete provjeriti na portalu Portal das Finanças ili na internetskoj stranici câmara municipal.
• Popusti i dodaci koje utvrđuje općina. Općina može smanjiti stopu za do 20 % za iznajmljene urbane nekretnine u područjima koja sama odredi (čl. 112. st. 7.). Može i prilagoditi stopu za do 30 % u područjima urbane obnove (čl. 112. st. 6.) te je povećati za do 30 % za zapuštene zgrade (čl. 112. st. 8.). Pitajte svoju câmara postoji li popust za najam ondje gdje se nalazi Vaša nekretnina.

Primjer: stan s VPT-om od 150.000 € u općini sa stopom od 0,3 % plaća 450 € godišnje. Ako općina primjenjuje puni popust od 20 % za iznajmljene stanove, plaća 360 €.

Kada dospijeva IMI

IMI se obračunava onome tko je upisani vlasnik na dan 31. prosinca porezne godine (čl. 8. i 113. CIMI-ja). Plaća se sljedeće godine. Porezni ured šalje obavijest o plaćanju do kraja mjeseca koji prethodi plaćanju, a možete je pronaći i na portalu Portal das Finanças (čl. 119.). Broj obroka ovisi o ukupnom iznosu (čl. 120. CIMI-ja):

Ako propustite obrok, preostali odmah dospijevaju (čl. 120. st. 4.). Račun se ne izdaje ako je ukupni iznos manji od 10 € (čl. 113. st. 6.). Ako živite u inozemstvu, uključite elektroničke obavijesti ili se pobrinite da Vam porezni zastupnik prosljeđuje obavijesti, jer propuštena obavijest nije opravdanje za zakašnjelo plaćanje.

Viši IMI za prazne stanove i offshore vlasnike

• Prazni stanovi. Stan koji je nenastanjen dulje od godine dana općina može proglasiti devoluto (praznim). Njegova se stopa IMI-ja tada utrostručuje (čl. 112. st. 3. CIMI-ja). Znakovi koje općina traži su nepostojanje ugovora za vodu, struju, plin ili telekomunikacije ili nepostojanje potrošnje na računima (DL 159/2006). Prije odluke morate biti obaviješteni i imati priliku odgovoriti. Postoje iznimke, primjerice dok su u tijeku certificirani radovi obnove.
• Prazni stanovi u zonama urbanog pritiska. Ako je općina proglasila zona de pressão urbanística (područje velike potražnje za stanovanjem), stopa za prazan stan iznosi deset puta uobičajenu stopu. Svake godine raste za dodatnih 20 %, do 20 puta (čl. 112-B). Neovisno o tome, stan koji nije ni iznajmljen ni Vaš stalni dom u tim zonama može podlijegati dodatku do 25 %, ili do 50 % ako je u vlasništvu društva (čl. 112. st. 19.–20.).
• Jurisdikcije s crne liste. Stopa od 7,5 % primjenjuje se na nekretnine u vlasništvu subjekata s rezidentnošću na području s portugalskog popisa povlaštenih poreznih režima ili pod kontrolom takvih subjekata (čl. 112. st. 4.). Ne primjenjuje se na nekretnine u vlasništvu fizičkih osoba (čl. 112. st. 17.).

Praktična pouka je da razdoblje između najmoprimaca bude kratko. Održavajte barem jedan ugovor za komunalnu uslugu aktivnim, na svoje ime ili na ime najmoprimca, kako stan na papiru nikada ne bi izgledao napušteno.

AIMI: tko plaća i koliko

AIMI je godišnji porez na ukupni VPT svih stanova i građevinskog zemljišta koje posjedujete u Portugalu na dan 1. siječnja (čl. 135-A do 135-C CIMI-ja). Poslovni i uslužni prostori isključeni su (čl. 135-B). To što je stan iznajmljen ne isključuje ga.

• Fizičke osobe: odbija se prvih 600.000 € zbirnog VPT-a. Iznad toga stopa iznosi 0,7 %, 1 % na dio između 1 milijun € i 2 milijuna € te 1,5 % iznad 2 milijuna € (čl. 135-C i 135-F). Nepodijeljena ostavina (herança indivisa) također ostvaruje odbitak od 600.000 €.
• Bračni drugovi i izvanbračni partneri (união de facto): od 1. travnja do 31. svibnja na portalu Portal das Finanças možete odabrati zajedničko oporezivanje. Odbitak se tada udvostručuje na 1,2 milijuna €, a udvostručuju se i razredi stopa (čl. 135-D i 135-F). Izbor ostaje na snazi dok ga ne otkažete.
• Društva: 0,4 % ukupnog VPT-a, bez ikakvog odbitka (čl. 135-F st. 1.). Stanovi koje društvo daje na osobnu upotrebu svojim članovima ili direktorima oporezuju se po stopama za fizičke osobe. Društva u jurisdikcijama s crne liste plaćaju 7,5 %.
• Prazni stanovi i ruševine ne ostvaruju odbitak od 600.000 € (čl. 135-C st. 4.).

AIMI se razrezuje u lipnju i plaća u rujnu (čl. 135-G i 135-H). Primjer: fizička osoba čiji stanovi imaju zbirni VPT od 750.000 € plaća (750.000 € − 600.000 €) × 0,7 % = 1.050 €. Par s istim stanovima koji odabere zajedničko oporezivanje ne plaća ništa. Društvo koje posjeduje iste stanove plaća 3.000 €.

Izuzeće za umjerenu najamninu. U rujnu 2025. Vlada je najavila izuzeće od AIMI-ja za stanove iznajmljene za najviše 2.300 € mjesečno. U konačnom zakonu (DL 97/2026, 20. svibnja 2026.) izuzeće od AIMI-ja primjenjuje se samo na stanove obuhvaćene ugovorom o ulaganju za najam (contrato de investimento para arrendamento, ili CIA). CIA je ugovor sklopljen sa stambenim institutom IHRU, dostupan od 1. rujna 2026. ulagačima s tehničkim i upravljačkim kapacitetom za osiguranje stanova za najam. Obični najmodavac koji iznajmljuje uz umjerenu najamninu ostvaruje novu stopu poreza na dohodak od 10 %, ali nema izuzeće od AIMI-ja. Stanovi u starom programu Programa de Apoio ao Arrendamento i dalje su isključeni iz AIMI-ja (čl. 135-B st. 2.). S poreznim uredom provjerite hoće li se s ugovorima u okviru novog pojednostavljenog programa pristupačnog najma (RSAA) postupati na isti način.

Pričuva i izvanredni radovi

U zgradi podijeljenoj na frações (posebne dijelove u pojedinačnom vlasništvu) svaki vlasnik mora doprinositi troškovima zajedničkih dijelova. Zadano je razmjerno vrijednosti (permilagem) Vašeg posebnog dijela, osim ako akti ili pravila zajednice suvlasnika ne određuju drukčije (čl. 1424. Código Civil). Svaka zajednica suvlasnika mora imati i pričuvni fond od najmanje 10 % udjela svakog vlasnika u ostalim troškovima (DL 268/94, čl. 4.).

• Prema zajednici suvlasnika uvijek odgovarate Vi. Zajednica zaračunava vlasniku, a ne najmoprimcu. Od reforme iz 2022. (Lei 8/2022) troškove duguje onaj tko je bio vlasnik posebnog dijela kada ih je skupština odobrila. Kada prodajete, upravitelj mora u roku od 10 dana od Vašeg zahtjeva izdati izjavu o troškovima i dugovima (čl. 1424-A).
• Između Vas i najmoprimca odlučuje ugovor o najmu. Ako ugovor ništa ne navodi, troškovi upravljanja, održavanja i korištenja zajedničkih dijelova su Vaši (čl. 1078. st. 3. CC-a). Možete se pisano dogovoriti da najmoprimac plaća redovnu mjesečnu pričuvu. Iznos ili način njegova izračuna upišite u ugovor.
• Izvanredni radovi (krov, pročelje, zamjena dizala) trošak su vlasništva. Zadržite ih na sebi, čak i ako najmoprimac plaća redovnu pričuvu. Unutar stana najmodavac mora obaviti popravke koje zahtijeva zakon ili ugovorena namjena, osim ako ugovor ne određuje drukčije (čl. 1074. st. 1. CC-a).
• Sudjelujte ili glasujte putem punomoćnika. Skupštine se mogu održavati putem videokonferencije, a ako ste se prethodno složili, obavijesti se mogu slati e-poštom. Ako živite u inozemstvu, dajte punomoć osobi od povjerenja kako se radovi ne bi odobravali bez Vašeg sudjelovanja.

Režije i osiguranje

Režije. Ako ugovor o tome šuti, najmoprimac plaća tekuće troškove opskrbe stana (čl. 1078. st. 2. CC-a), a ugovori bi trebali glasiti na ime onoga tko plaća (čl. 1078. st. 4.). U praksi:

1. Na dan predaje ključeva očitajte brojila i zabilježite očitanja u zapisnik o useljenju.
2. Najmoprimac prenosi struju i plin na svoje ime kod bilo kojeg opskrbljivača, koristeći ugovor o najmu kao dokaz korištenja. Opskrbljivač ne smije odbiti novi ugovor zbog dugova prethodnog korisnika na toj adresi (ERSE). Trebat će mu kodovi obračunskog mjesta (CPE za struju, CUI za plin) s računa ili brojila.
3. Vodu opskrbljuje općinsko ili regionalno vodoopskrbno poduzeće. Pitajte ga što mu je potrebno za promjenu korisnika; može tražiti ugovor o najmu i podatke vlasnika.
4. Internet i televizija vlastiti su ugovor najmoprimca.
5. Ako ugovor zadržite na svoje ime i najmoprimcu prefakturirate trošak, ugovor o najmu to mora navoditi. Dokaz o plaćanju morate pokazati u roku od mjesec dana, a najmoprimac plaća uz sljedeću najamninu (čl. 1078. st. 5.–6.).

Osiguranje. U svakoj zgradi podijeljenoj na posebne dijelove osiguranje od požara obvezno je za svaki posebni dio i za zajedničke dijelove (čl. 1429. CC-a). Svaki vlasnik mora ugovoriti pokriće. Ako vlasnik to ne učini, upravitelj ga ugovara i premiju naplaćuje od tog vlasnika. Mnoge zajednice suvlasnika ugovaraju kolektivnu policu. Provjerite je li Vaš posebni dio pokriven i je li osigurana vrijednost realna. Šira polica kombiniranog osiguranja, koja dodaje štetu od vode i odgovornost, neobvezna je, ali razumna. Osiguranje pokretnina najmoprimca stvar je njegova izbora.

Porez. IMI, pričuva koju ste dužni plaćati, popravci i osiguranje u pravilu se odbijaju od Vašeg prihoda od najma (čl. 41. CIRS-a). AIMI se ne odbija kao trošak. Umjesto toga uračunava se u Vaš porez na dohodak od najma (čl. 135-I CIMI-ja). Pojedinosti i potrebne dokaze potražite u zasebnom vodiču o odbitnim troškovima.

Predložak godišnjih troškova

Kopirajte ovu tablicu za svaku nekretninu i upišite vlastite iznose.

Ključni rokovi

• 1. siječnja: vlasnicima upisanima na taj datum obračunava se AIMI za godinu.
• 1. travnja – 31. svibnja: odaberite zajedničko oporezivanje AIMI-jem ili prijavite koji stanovi pripadaju kojem bračnom drugu.
• Svibanj / kolovoz / studeni: obroci IMI-ja za prethodnu godinu.
• Lipanj: razrezuje se AIMI. Rujan: plaća se AIMI.
• 31. prosinca: vlasniku na taj datum obračunava se IMI za godinu. To je i datum do kojeg općine moraju poreznom uredu dostaviti stope za sljedeću godinu i popise praznih stanova.