Kes maksab väljaüüritud kodu IMI, AIMI, korteriühistu ja kommunaalkulud

Portugalis väljaüüritud kodu omanikuna maksate kinnisvaramakse: IMI (kohalik kinnisvaramaks) igal aastal ja AIMI (IMI lisamaks) ainult siis, kui Teie kodude koguväärtus on suur. Samuti maksate korteriühistu tavalisi tasusid ja kõiki erakorralisi töid, välja arvatud juhul, kui Teie üürilepingus on tavalised tasud kirjalikult üürnikule pandud. Üürnik maksab tavaliselt vee, elektri, gaasi ja interneti eest ning lepingud peaksid olema üürniku nimel. Enamiku neist kuludest saab üüritulust maha arvata, kuid AIMI on erand: seda käsitletakse teisiti.

Kuidas IMI arvutatakse

IMI-d arvestatakse valor patrimonial tributário ehk VPT (maksuametis registreeritud kinnisvara maksustamisväärtus) pealt. See ei ole turuväärtus ega Teie makstud hind. VPT-d näete Portal das Finanças'is caderneta predial'il (kinnisvara maksuregistri väljavõte).

• VPT valem (CIMI art. 38) korrutab baasväärtuse ruutmeetri kohta pindala ning kasutusotstarbe, asukoha, kvaliteedi ja mugavuse ning vanuse koefitsientidega. Vanusekoefitsient vähendab väärtust hoone vananedes.
• Ajakohastamine. Kodude VPT-d ajakohastatakse iga kolme aasta järel 75% ulatuses ametlikust rahakoefitsiendist (CIMI art. 138). Kui arvate, et VPT on aegunud, võite taotleda uut hindamist, kuid alles kolm aastat pärast viimast (CIMI art. 130). Kontrollige esmalt, kas uus hindamine vähendaks näitajat, sest ajakohastatud asukohakoefitsiendid võivad seda hoopis tõsta.
• Määr. Linnalise kinnisvara puhul määrab iga omavalitsus igal aastal määra vahemikus 0,3% kuni 0,45% VPT-st (CIMI art. 112(1)(c) ja (5)). Ametlikus finantstervendamise programmis osalevad omavalitsused võivad küsida kuni 0,5%. 2026. aastal makstud IMI puhul rakendas üle 200 omavalitsuse miinimummäära 0,3%. Oma omavalitsuse määra saate kontrollida Portal das Finanças'is või câmara municipal'i veebisaidil.
• Omavalitsuse kehtestatud soodustused ja lisatasud. Omavalitsus võib enda määratud piirkondades vähendada väljaüüritud linnalise kinnisvara määra kuni 20% (art. 112(7)). Samuti võib see linnauuenduse piirkondades määra kuni 30% võrra muuta (art. 112(6)) ja lagunenud hoonete puhul kuni 30% võrra tõsta (art. 112(8)). Küsige oma câmara'lt, kas Teie kinnisvara asukohas kehtib üürisoodustus.

Näide: korter, mille VPT on 150 000 €, omavalitsuses, mille määr on 0,3%, maksab 450 € aastas. Kui omavalitsus rakendab väljaüüritud kodudele täielikku 20% soodustust, maksab see 360 €.

Millal IMI tasumisele kuulub

IMI-d arvestatakse sellele, kes on maksuaasta 31. detsembril registreeritud omanik (CIMI art. 8 ja 113). See makstakse järgmisel aastal. Maksuamet saadab maksekorralduse maksmisele eelneva kuu lõpuks ja selle leiate ka Portal das Finanças'ist (art. 119). Osamaksete arv sõltub kogusummast (CIMI art. 120):

Kui jätate osamakse tasumata, muutuvad ülejäänud kohe sissenõutavaks (art. 120(4)). Kui kogusumma on alla 10 €, arvet ei väljastata (art. 113(6)). Kui elate välismaal, seadistage elektroonilised teavitused või veenduge, et Teie maksuesindaja edastab teated, sest märkamata jäänud teade ei ole hilinenud maksmise vabanduseks.

Kõrgem IMI tühjadele kodudele ja offshore-omanikele

• Tühjad kodud. Kodu, mis on olnud üle aasta kasutamata, võib omavalitsus kuulutada devoluto'ks (tühjaks). Selle IMI määr kolmekordistub (CIMI art. 112(3)). Märgid, mida omavalitsus otsib, on vee-, elektri-, gaasi- või telekommunikatsioonilepingute puudumine või arvetel tarbimise puudumine (DL 159/2006). Enne otsust tuleb Teid teavitada ja anda Teile võimalus vastata. On erandeid, näiteks sertifitseeritud renoveerimistööde ajal.
• Tühjad kodud linnalise surve piirkondades. Kui omavalitsus on kuulutanud välja zona de pressão urbanística (suure eluasemenõudlusega piirkond), on tühja kodu määr kümnekordne tavamäärast. See tõuseb igal aastal veel 20% võrra, kuni 20-kordseni (art. 112-B). Eraldi võib kodule, mis ei ole välja üüritud ega Teie alaline kodu, nendes piirkondades rakendada lisatasu kuni 25% või kuni 50%, kui seda omab ettevõte (art. 112(19)–(20)).
• Musta nimekirja jurisdiktsioonid. 7,5% määr kehtib kinnisvarale, mida omavad üksused, kes on residendid Portugali soodusmaksurežiimide nimekirjas olevas territooriumil, või mida sellised üksused kontrollivad (art. 112(4)). See ei kehti üksikisikutele kuuluvale kinnisvarale (art. 112(17)).

Praktiline õppetund on hoida üürnike vaheline aeg lühike. Hoidke vähemalt üks kommunaalleping aktiivsena, kas Teie või üürniku nimel, et kodu ei näeks paberil kunagi mahajäetud välja.

AIMI: kes maksab ja kui palju

AIMI on iga-aastane maks kõigi Teie poolt Portugalis 1. jaanuaril omatavate kodude ja ehitusmaa VPT kogusummalt (CIMI art. 135-A kuni 135-C). Äri- ja teenindusruumid on välistatud (art. 135-B). Väljaüürimine kodu ei välista.

• Üksikisikud: kombineeritud VPT-st arvatakse maha esimesed 600 000 €. Sellest ülespoole on määr 0,7%, 1 miljoni ja 2 miljoni euro vahelisel osal 1% ja üle 2 miljoni euro 1,5% (art. 135-C ja 135-F). Jagamata pärand (herança indivisa) saab samuti 600 000 € mahaarvamise.
• Abielupaarid ja vabaabielupartnerid (união de facto): võite 1. aprillist 31. maini Portal das Finanças'is valida ühise maksustamise. Mahaarvamine kahekordistub siis 1,2 miljoni euroni ja kahekordistuvad ka määraastmed (art. 135-D ja 135-F). Valik kehtib, kuni selle tühistate.
• Ettevõtted: 0,4% VPT kogusummast, ilma igasuguse mahaarvamiseta (art. 135-F(1)). Kodusid, mille ettevõte annab oma osanike või juhatuse liikmete isiklikuks kasutamiseks, maksustatakse üksikisiku määradega. Musta nimekirja jurisdiktsioonides asuvad ettevõtted maksavad 7,5%.
• Tühjad kodud ja varemed ei saa 600 000 € mahaarvamist (art. 135-C(4)).

AIMI määratakse juunis ja tasutakse septembris (art. 135-G ja 135-H). Näide: üksikisik, kelle kodude kombineeritud VPT on 750 000 €, maksab (750 000 € − 600 000 €) × 0,7% = 1050 €. Samade kodudega paar, kes valib ühise maksustamise, ei maksa midagi. Samu kodusid omav ettevõte maksab 3000 €.

Mõõduka üüri vabastus. 2025. aasta septembris teatas valitsus AIMI vabastusest kodudele, mida üüritakse välja kuni 2300 € eest kuus. Lõplikus seaduses (DL 97/2026, 20. mai 2026) kehtib AIMI vabastus ainult kodudele, mis on hõlmatud üüriinvesteeringu lepinguga (contrato de investimento para arrendamento ehk CIA). CIA on eluasemeinstituudiga IHRU sõlmitud leping, mis on alates 1. septembrist 2026 kättesaadav investoritele, kellel on tehniline ja juhtimisvõimekus üürieluasemete pakkumiseks. Tavaline üürileandja, kes üürib välja mõõduka üüriga, saab uue 10% tulumaksumäära, kuid AIMI vabastust mitte. Vana Programa de Apoio ao Arrendamento kodud on endiselt AIMI-st välistatud (art. 135-B(2)). Kontrollige maksuametist, kas uue lihtsustatud taskukohase üüri skeemi (RSAA) lepinguid käsitletakse samamoodi.

Korteriühistu tasud ja erakorralised tööd

Frações'ks (eraldi omatavateks üksusteks) jagatud hoones peab iga omanik panustama ühisosade kuludesse. Vaikimisi tehakse seda proportsionaalselt Teie üksuse väärtusega (permilagem), kui omandiaktid või korteriühistu reeglid ei sätesta teisiti (Código Civil art. 1424). Iga korteriühistu peab ka pidama reservfondi, mis on vähemalt 10% iga omaniku osast muudest kuludest (DL 268/94, art. 4).

• Korteriühistu ees vastutate alati Teie. Korteriühistu esitab nõuded omanikule, mitte üürnikule. Alates 2022. aasta reformist (Lei 8/2022) võlgneb kulud see, kes omas üksust ajal, mil üldkoosolek need heaks kiitis. Müümisel peab haldaja Teie taotlusel 10 päeva jooksul väljastama tõendi tasude ja võlgade kohta (art. 1424-A).
• Teie ja üürniku vahel otsustab üürileping. Kui üürileping selle kohta midagi ei ütle, kannate ühisosade haldamise, hooldamise ja kasutamise kulud Teie (CC art. 1078(3)). Võite kirjalikult kokku leppida, et üürnik maksab tavalist igakuist tasu. Kirjutage summa või selle arvutamise viis üürilepingusse.
• Erakorralised tööd (katus, fassaad, lifti vahetus) on omandiga seotud kulu. Jätke need enda kanda, isegi kui üürnik maksab tavalist tasu. Kodu sees peab üürileandja tegema seadusega või üürilepingus kokku lepitud kasutuseks vajalikud remonditööd, kui üürilepingus ei ole sätestatud teisiti (CC art. 1074(1)).
• Osalege või hääletage volikirja alusel. Üldkoosolekuid võib pidada videokonverentsina ja kui olete sellega eelnevalt nõustunud, võib kutseid saata e-postiga. Kui elate välismaal, andke volikiri usaldusväärsele isikule, et töid ei kiidetaks heaks ilma Teie arvamuseta.

Kommunaalteenused ja kindlustus

Kommunaalteenused. Kui üürileping selle kohta midagi ei ütle, maksab kodu varustuse jooksvad kulud üürnik (CC art. 1078(2)) ja lepingud peaksid olema maksja nimel (art. 1078(4)). Praktikas:

1. Võtke võtmete üleandmise päeval arvestinäidud ja märkige need sissekolimise akti.
2. Üürnik vormistab elektri ja gaasi mis tahes tarnija juures enda nimele, kasutades üürilepingut elukoha tõendina. Tarnija ei saa uuest lepingust keelduda selle aadressi eelmise kliendi võlgade tõttu (ERSE). Ta vajab tarnepunkti koode (elektri puhul CPE, gaasi puhul CUI) arvelt või arvestilt.
3. Vett tarnib omavalitsuse või piirkondlik veeettevõte. Küsige temalt, mida ta lepingu omaniku vahetamiseks vajab; ta võib küsida üürilepingut ja omaniku andmeid.
4. Internet ja TV on üürniku enda lepingud.
5. Kui jätate lepingu enda nimele ja arveldate kulu edasi, peab üürilepingus see kirjas olema. Peate kuu jooksul esitama maksetõendi ja üürnik maksab koos järgmise üüriga (art. 1078(5)–(6)).

Kindlustus. Igas üksusteks jagatud hoones on tulekindlustus kohustuslik iga üksuse ja ühisosade jaoks (CC art. 1429). Iga omanik peab kindlustuse võtma. Kui omanik seda ei tee, võtab selle haldaja ja nõuab kindlustusmakse sellelt omanikult sisse. Paljud korteriühistud korraldavad kollektiivse poliisi. Kontrollige, kas Teie üksus on kindlustatud ja kas kindlustusväärtus on realistlik. Laiem kogumikindlustus, mis lisab veekahjud ja vastutuse, on vabatahtlik, kuid mõistlik. Üürniku vallasvara kindlustus on üürniku enda valik.

Maksud. IMI, korteriühistu tasud, mille maksmine on Teile kohustuslik, remont ja kindlustus on üldjuhul üüritulust mahaarvatavad (CIRS art. 41). AIMI-t kuluna maha ei arvata. Selle asemel arvestatakse see üüritulu tulumaksust maha (CIMI art. 135-I). Üksikasjad ja vajalikud tõendid leiate eraldi juhendist mahaarvatavate kulude kohta.

Aastakulude põhi

Kopeerige see tabel iga kinnisvaraobjekti jaoks ja täitke oma andmetega.

Peamised tähtajad

• 1. jaanuar: sellel kuupäeval registreeritud omanikelt võetakse aasta AIMI.
• 1. aprill – 31. mai: valige ühine AIMI maksustamine või deklareerige, millised kodud kuuluvad kummalegi abikaasale.
• Mai / august / november: eelmise aasta IMI osamaksed.
• Juuni: AIMI määratakse. September: AIMI tasutakse.
• 31. detsember: sellel kuupäeval registreeritud omanikult võetakse aasta IMI. See on ka kuupäev, milleks omavalitsused peavad teatama maksuametile järgmise aasta määrad ja tühjade kodude nimekirjad.