Kto platí IMI, AIMI, príspevky spoločenstvu a energie pri prenajatom byte

Ako vlastník prenajatého bytu v Portugalsku platíte dane z nehnuteľností: IMI (obecnú daň z nehnuteľností) každý rok a AIMI (dodatočnú IMI) len vtedy, ak majú Vaše byty spolu vysokú hodnotu. Platíte aj bežné príspevky spoločenstvu vlastníkov (condomínio) a prípadné mimoriadne práce, pokiaľ Vaša nájomná zmluva písomne neprenáša bežné príspevky na nájomcu. Nájomca bežne platí vodu, elektrinu, plyn a internet a zmluvy by mali byť na jeho meno. Väčšinu týchto nákladov si môžete odpočítať od príjmu z prenájmu, výnimkou je však AIMI: s ňou sa zaobchádza inak.

Ako sa počíta IMI

IMI sa vyberá z valor patrimonial tributário alebo VPT (daňovej hodnoty nehnuteľnosti zapísanej daňovým úradom). Nejde o trhovú hodnotu ani o cenu, ktorú ste zaplatili. VPT nájdete v caderneta predial (daňovom zázname nehnuteľnosti) na Portal das Finanças.

• Vzorec VPT (čl. 38 CIMI) násobí základnú hodnotu za m² plochou a koeficientmi pre účel užívania, polohu, kvalitu a komfort a vek. Koeficient veku znižuje hodnotu s pribúdajúcim vekom budovy.
• Aktualizácie. Pri bytoch sa VPT aktualizuje každé tri roky o 75 % oficiálneho menového koeficientu (čl. 138 CIMI). Ak si myslíte, že VPT je zastarané, môžete požiadať o nové ocenenie, ale až tri roky po poslednom (čl. 130 CIMI). Najprv si overte, že nové ocenenie by hodnotu znížilo, pretože aktualizované koeficienty polohy ju naopak môžu zvýšiť.
• Sadzba. Pri mestských nehnuteľnostiach každá obec každý rok stanovuje sadzbu od 0,3 % do 0,45 % z VPT (čl. 112 ods. 1 písm. c) a ods. 5 CIMI). Obce vo formálnom programe finančnej ozdravy môžu účtovať až 0,5 %. Pri IMI platenej v roku 2026 účtovalo minimálnu sadzbu 0,3 % viac ako 200 obcí. Sadzbu svojej obce si môžete overiť na Portal das Finanças alebo na webovej stránke câmara municipal.
• Zľavy a prirážky stanovené obcou. Obec môže znížiť sadzbu až o 20 % pre prenajaté mestské nehnuteľnosti v oblastiach, ktoré sama vymedzí (čl. 112 ods. 7). Môže tiež upraviť sadzbu až o 30 % v oblastiach mestskej obnovy (čl. 112 ods. 6) a zvýšiť ju až o 30 % pri schátraných budovách (čl. 112 ods. 8). Opýtajte sa svojej câmara, či zľava pre prenajaté byty platí tam, kde sa nachádza Vaša nehnuteľnosť.

Príklad: byt s VPT 150 000 € v obci so sadzbou 0,3 % platí 450 € ročne. Ak obec uplatňuje plnú 20 % zľavu pre prenajaté byty, platí 360 €.

Kedy je IMI splatná

IMI sa vyrubuje tomu, kto je k 31. decembru zdaňovacieho roka zapísaný ako vlastník (čl. 8 a 113 CIMI). Platí sa v nasledujúcom roku. Daňový úrad posiela platobný výmer do konca mesiaca pred platbou a nájdete ho aj na Portal das Finanças (čl. 119). Počet splátok závisí od celkovej sumy (čl. 120 CIMI):

Ak zmeškáte splátku, zostávajúce sa stávajú splatnými okamžite (čl. 120 ods. 4). Ak je celková suma nižšia ako 10 €, výmer sa nevydáva (čl. 113 ods. 6). Ak žijete v zahraničí, nastavte si elektronické oznámenia alebo zabezpečte, aby Vám daňový zástupca oznámenia odovzdával, pretože zmeškané oznámenie nie je ospravedlnením oneskorenej platby.

Vyššia IMI pri prázdnych bytoch a offshore vlastníkoch

• Neobývané byty. Byt, ktorý je neobývaný viac ako rok, môže obec vyhlásiť za devoluto (neobývaný). Jeho sadzba IMI sa potom strojnásobí (čl. 112 ods. 3 CIMI). Znakmi, ktoré obec sleduje, sú chýbajúce zmluvy na vodu, elektrinu, plyn alebo telekomunikácie, alebo nulová spotreba na faktúrach (DL 159/2006). Pred rozhodnutím Vám musí byť doručené oznámenie a musíte dostať možnosť sa vyjadriť. Existujú výnimky, napríklad počas certifikovaných rekonštrukčných prác.
• Neobývané byty v zónach urbanistického tlaku. Ak obec vyhlásila zona de pressão urbanística (oblasť vysokého dopytu po bývaní), sadzba pre neobývaný byt je desaťnásobkom bežnej sadzby. Každý rok sa zvyšuje o ďalších 20 %, až na 20-násobok (čl. 112-B). Okrem toho byt, ktorý nie je prenajatý ani nie je Vaším trvalým bydliskom, môže v týchto zónach podliehať prirážke až 25 %, alebo až 50 %, ak ho vlastní spoločnosť (čl. 112 ods. 19 – 20).
• Jurisdikcie na čiernej listine. Sadzba 7,5 % sa uplatňuje na nehnuteľnosti vo vlastníctve subjektov so sídlom na území uvedenom v portugalskom zozname preferenčných daňových režimov alebo nimi ovládaných (čl. 112 ods. 4). Nevzťahuje sa na nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzických osôb (čl. 112 ods. 17).

Praktické ponaučenie: medzery medzi nájomcami udržiavajte krátke. Ponechajte aktívnu aspoň jednu zmluvu na energie, na Vaše meno alebo na meno nájomcu, aby byt na papieri nikdy nevyzeral opustený.

AIMI: kto platí a koľko

AIMI je ročná daň z celkového VPT všetkých bytov a stavebných pozemkov, ktoré k 1. januáru vlastníte v Portugalsku (čl. 135-A až 135-C CIMI). Obchodné a prevádzkové priestory sú vylúčené (čl. 135-B). Prenájom byt nevylučuje.

• Fyzické osoby: odpočíta sa prvých 600 000 € spoločného VPT. Nad touto sumou je sadzba 0,7 %, 1 % z časti medzi 1 miliónom € a 2 miliónmi € a 1,5 % nad 2 milióny € (čl. 135-C a 135-F). Odpočet 600 000 € dostáva aj nerozdelené dedičstvo (herança indivisa).
• Manželia a nezosobášení partneri (união de facto): od 1. apríla do 31. mája si na Portal das Finanças môžete zvoliť spoločné zdanenie. Odpočet sa potom zdvojnásobí na 1,2 milióna € a zdvojnásobia sa aj sadzobné pásma (čl. 135-D a 135-F). Voľba platí, kým ju nezrušíte.
• Spoločnosti: 0,4 % z celkového VPT, bez akéhokoľvek odpočtu (čl. 135-F ods. 1). Byty, ktoré spoločnosť poskytuje na osobné užívanie svojim spoločníkom alebo konateľom, sa zdaňujú sadzbami pre fyzické osoby. Spoločnosti v jurisdikciách na čiernej listine platia 7,5 %.
• Neobývané byty a ruiny odpočet 600 000 € nedostávajú (čl. 135-C ods. 4).

AIMI sa vyrubuje v júni a platí v septembri (čl. 135-G a 135-H). Príklad: fyzická osoba, ktorej byty majú spoločné VPT 750 000 €, platí (750 000 € − 600 000 €) × 0,7 % = 1 050 €. Manželský pár s rovnakými bytmi, ktorý si zvolí spoločné zdanenie, neplatí nič. Spoločnosť vlastniaca rovnaké byty platí 3 000 €.

Oslobodenie pri primeranom nájomnom. V septembri 2025 vláda oznámila oslobodenie od AIMI pre byty prenajímané za najviac 2 300 € mesačne. V konečnom znení zákona (DL 97/2026, 20. mája 2026) sa oslobodenie od AIMI vzťahuje len na byty, na ktoré sa vzťahuje investičná zmluva na prenájom (contrato de investimento para arrendamento, CIA). CIA je zmluva uzatváraná s inštitútom pre bývanie IHRU, dostupná od 1. septembra 2026 investorom s technickou a manažérskou kapacitou na zabezpečenie nájomného bývania. Bežný prenajímateľ s primeraným nájomným získa novú 10 % sadzbu dane z príjmov, ale žiadne oslobodenie od AIMI. Byty v starom Programa de Apoio ao Arrendamento zostávajú z AIMI vyňaté (čl. 135-B ods. 2). Overte si na daňovom úrade, či sa so zmluvami podľa nového zjednodušeného režimu dostupného nájomného (RSAA) bude zaobchádzať rovnako.

Príspevky spoločenstvu vlastníkov a mimoriadne práce

V budove rozdelenej na frações (jednotky v individuálnom vlastníctve) musí každý vlastník prispievať na náklady spoločných častí. Štandardne v pomere k hodnote (permilagem) svojej jednotky, pokiaľ listiny alebo pravidlá spoločenstva neurčujú inak (čl. 1424 Código Civil). Každé spoločenstvo musí tiež viesť rezervný fond vo výške najmenej 10 % podielu každého vlastníka na ostatných nákladoch (DL 268/94, čl. 4).

• Voči spoločenstvu zodpovedáte vždy Vy. Spoločenstvo účtuje vlastníkovi, nie nájomcovi. Od reformy z roku 2022 (Lei 8/2022) náklady dlhuje ten, kto vlastnil jednotku v čase, keď ich schválilo zhromaždenie. Pri predaji musí správca vydať do 10 dní od Vašej žiadosti potvrdenie o poplatkoch a dlhoch (čl. 1424-A).
• Medzi Vami a nájomcom rozhoduje zmluva. Ak zmluva nič neuvádza, náklady na správu, údržbu a užívanie spoločných častí znášate Vy (čl. 1078 ods. 3 CC). Môžete sa písomne dohodnúť, že bežný mesačný príspevok platí nájomca. Do zmluvy uveďte sumu alebo spôsob jej výpočtu.
• Mimoriadne práce (strecha, fasáda, výmena výťahu) sú nákladom vlastníctva. Ponechajte ich na sebe, aj keď nájomca platí bežný príspevok. Vo vnútri bytu musí prenajímateľ vykonať opravy potrebné podľa zákona alebo na užívanie dohodnuté v zmluve, pokiaľ zmluva neurčuje inak (čl. 1074 ods. 1 CC).
• Zúčastnite sa alebo hlasujte v zastúpení. Zhromaždenia sa môžu konať formou videokonferencie a ak ste s tým vopred súhlasili, pozvánky možno posielať e-mailom. Ak žijete v zahraničí, udeľte plnú moc niekomu, komu dôverujete, aby sa práce neschvaľovali bez Vášho vyjadrenia.

Energie a poistenie

Energie. Ak zmluva mlčí, prevádzkové náklady na dodávky do bytu platí nájomca (čl. 1078 ods. 2 CC) a zmluvy by mali byť na meno toho, kto platí (čl. 1078 ods. 4). V praxi:

1. V deň odovzdania kľúčov odčítajte stavy meračov a zapíšte ich do protokolu o odovzdaní.
2. Nájomca si prepíše elektrinu a plyn na svoje meno u ľubovoľného dodávateľa, pričom ako doklad o užívaní použije nájomnú zmluvu. Dodávateľ nemôže odmietnuť novú zmluvu pre dlhy predchádzajúceho odberateľa na tejto adrese (ERSE). Nájomca bude potrebovať kódy odberného miesta (CPE pre elektrinu, CUI pre plyn) z faktúry alebo z merača.
3. Vodu dodáva obecná alebo regionálna vodárenská spoločnosť. Opýtajte sa jej, čo potrebuje na zmenu odberateľa; môže požadovať nájomnú zmluvu a údaje vlastníka.
4. Internet a televízia sú vlastnou zmluvou nájomcu.
5. Ak si ponecháte zmluvu na svoje meno a náklady prefakturujete, musí to uvádzať zmluva. Doklad o zaplatení musíte predložiť do mesiaca a nájomca zaplatí s ďalším nájomným (čl. 1078 ods. 5 – 6).

Poistenie. V každej budove rozdelenej na jednotky je poistenie proti požiaru povinné pre každú jednotku aj pre spoločné časti (čl. 1429 CC). Každý vlastník musí uzavrieť poistenie. Ak to vlastník neurobí, uzavrie ho správca a poistné vymáha od tohto vlastníka. Mnohé spoločenstvá uzatvárajú kolektívnu poistku. Overte si, že Vaša jednotka je poistená a že poistná hodnota je realistická. Širšie komplexné poistenie, ktoré pridáva škody spôsobené vodou a zodpovednosť, je dobrovoľné, ale rozumné. Poistenie domácnosti nájomcu je jeho vlastnou voľbou.

Dane. IMI, príspevky spoločenstvu, ktoré ste povinný platiť, opravy a poistenie sú spravidla odpočítateľné od príjmu z prenájmu (čl. 41 CIRS). AIMI sa neodpočítava ako výdavok. Namiesto toho sa započítava na Vašu daň z príjmov z prenájmu (čl. 135-I CIMI). Podrobnosti a potrebné doklady nájdete v samostatnom sprievodcovi o odpočítateľných výdavkoch.

Šablóna ročných nákladov

Skopírujte si túto tabuľku pre každú nehnuteľnosť a doplňte vlastné čísla.

Hlavné termíny

• 1. január: vlastníkom zapísaným k tomuto dátumu sa vyrubuje AIMI za daný rok.
• 1. apríl – 31. máj: voľba spoločného zdanenia AIMI alebo vyhlásenie, ktoré byty patria ktorému z manželov.
• Máj / august / november: splátky IMI za predchádzajúci rok.
• Jún: vyrubenie AIMI. September: zaplatenie AIMI.
• 31. december: vlastníkovi k tomuto dátumu sa vyrubuje IMI za daný rok. Je to aj dátum, do ktorého musia obce oznámiť daňovému úradu sadzby na nasledujúci rok a zoznamy neobývaných bytov.