Chi paga IMI, AIMI, condominio e utenze in un'abitazione locata

Come proprietario di un'abitazione locata in Portogallo, paga le imposte sugli immobili: l'IMI (imposta municipale sugli immobili) ogni anno, e l'AIMI (l'addizionale all'IMI) solo se le Sue abitazioni hanno complessivamente un valore elevato. Paga inoltre le spese condominiali ordinarie e gli eventuali lavori straordinari, salvo che il contratto trasferisca per iscritto le spese ordinarie all'inquilino. Di norma l'inquilino paga acqua, elettricità, gas e internet, e i contratti dovrebbero essere intestati a lui. La maggior parte di questi costi è deducibile dal reddito da locazione, ma l'AIMI fa eccezione: viene trattata diversamente.

Come si calcola l'IMI

L'IMI si applica sul valor patrimonial tributário o VPT (il valore fiscale dell'immobile registrato dall'ufficio delle imposte). Non è il valore di mercato né il prezzo pagato. Può vedere il VPT nella caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile) sul Portal das Finanças.

• La formula del VPT (CIMI art. 38) moltiplica un valore base al m² per la superficie e per coefficienti relativi a destinazione, ubicazione, qualità e comfort, ed età. Il coefficiente di età riduce il valore con l'invecchiare dell'edificio.
• Aggiornamenti. Per le abitazioni, il VPT viene aggiornato ogni tre anni nella misura del 75% del coefficiente ufficiale di svalutazione monetaria (CIMI art. 138). Può chiedere una nuova valutazione se ritiene che il VPT non sia aggiornato, ma solo tre anni dopo l'ultima (CIMI art. 130). Verifichi prima che una nuova valutazione ridurrebbe il valore, perché coefficienti di ubicazione aggiornati possono invece aumentarlo.
• L'aliquota. Per gli immobili urbani ogni comune fissa ogni anno un'aliquota tra lo 0,3% e lo 0,45% del VPT (CIMI art. 112(1)(c) e (5)). I comuni sottoposti a un programma formale di risanamento finanziario possono applicare fino allo 0,5%. Per l'IMI pagata nel 2026, oltre 200 comuni hanno applicato il minimo dello 0,3%. Può verificare l'aliquota del Suo comune sul Portal das Finanças o sul sito della câmara municipal.
• Riduzioni e maggiorazioni stabilite dal comune. Un comune può ridurre l'aliquota fino al 20% per gli immobili urbani locati nelle zone da esso individuate (art. 112(7)). Può anche modificare l'aliquota fino al 30% nelle zone di riqualificazione urbana (art. 112(6)) e aumentarla fino al 30% per gli edifici degradati (art. 112(8)). Chieda alla Sua câmara se la riduzione per le locazioni esiste nella zona del Suo immobile.

Esempio: un appartamento con un VPT di 150.000 € in un comune che applica lo 0,3% paga 450 € all'anno. Se il comune applica la riduzione massima del 20% per le abitazioni locate, paga 360 €.

Quando è dovuta l'IMI

L'IMI è dovuta da chi risulta proprietario registrato al 31 dicembre dell'anno d'imposta (CIMI artt. 8 e 113). Si paga l'anno successivo. L'ufficio delle imposte invia l'avviso di pagamento entro la fine del mese precedente il pagamento, e può trovarlo anche sul Portal das Finanças (art. 119). Il numero di rate dipende dall'importo totale (CIMI art. 120):

Se salta una rata, le rate restanti diventano immediatamente esigibili (art. 120(4)). Non viene emesso alcun avviso se il totale è inferiore a 10 € (art. 113(6)). Se vive all'estero, attivi le notifiche elettroniche o si assicuri che il Suo rappresentante fiscale Le inoltri gli avvisi, perché un avviso non ricevuto non giustifica un pagamento tardivo.

IMI più alta per abitazioni vuote e proprietari offshore

• Abitazioni sfitte. Un'abitazione non occupata da più di un anno può essere dichiarata dal comune devoluto (sfitta). La sua aliquota IMI viene allora triplicata (CIMI art. 112(3)). Gli indizi che il comune verifica sono l'assenza di contratti di acqua, elettricità, gas o telecomunicazioni, o l'assenza di consumi nelle bollette (DL 159/2006). Prima della decisione, deve esserLe notificato e deve poter presentare le Sue osservazioni. Esistono eccezioni, ad esempio durante lavori di ristrutturazione certificati.
• Abitazioni sfitte in zone di pressione urbanistica. Dove un comune ha dichiarato una zona de pressão urbanística (zona ad alta domanda abitativa), l'aliquota per un'abitazione sfitta è dieci volte quella normale. Aumenta di un ulteriore 20% ogni anno, fino a 20 volte (art. 112-B). Inoltre, in queste zone un'abitazione che non è né locata né Sua abitazione permanente può subire una maggiorazione fino al 25%, o fino al 50% se è di proprietà di una società (art. 112(19)–(20)).
• Giurisdizioni nella lista nera. Un'aliquota del 7,5% si applica agli immobili di proprietà di entità residenti in un territorio incluso nella lista portoghese dei regimi fiscali privilegiati, o controllate da tali entità (art. 112(4)). Non si applica agli immobili di proprietà di persone fisiche (art. 112(17)).

La lezione pratica è ridurre al minimo l'intervallo tra un inquilino e l'altro. Mantenga attivo almeno un contratto di fornitura, a nome Suo o dell'inquilino, in modo che sulla carta l'abitazione non appaia mai abbandonata.

AIMI: chi paga e quanto

L'AIMI è un'imposta annuale sul VPT complessivo di tutte le abitazioni e i terreni edificabili che possiede in Portogallo al 1° gennaio (CIMI artt. da 135-A a 135-C). I locali commerciali e per servizi sono esclusi (art. 135-B). Il fatto di essere locata non esclude un'abitazione.

• Persone fisiche: si deducono i primi 600.000 € di VPT complessivo. L'aliquota è dello 0,7% oltre tale importo, dell'1% sulla parte tra 1 milione e 2 milioni di euro e dell'1,5% oltre i 2 milioni (artt. 135-C e 135-F). Anche un'eredità indivisa (herança indivisa) beneficia della deduzione di 600.000 €.
• Coniugi e conviventi di fatto (união de facto): possono scegliere la tassazione congiunta tra il 1° aprile e il 31 maggio sul Portal das Finanças. La deduzione raddoppia allora a 1,2 milioni di euro e raddoppiano anche gli scaglioni (artt. 135-D e 135-F). La scelta resta valida finché non viene revocata.
• Società: 0,4% del VPT complessivo, senza alcuna deduzione (art. 135-F(1)). Le abitazioni che una società mette a disposizione per l'uso personale dei propri soci o amministratori sono tassate con le aliquote delle persone fisiche. Le società in giurisdizioni della lista nera pagano il 7,5%.
• Abitazioni sfitte e ruderi non beneficiano della deduzione di 600.000 € (art. 135-C(4)).

L'AIMI viene liquidata a giugno e pagata a settembre (artt. 135-G e 135-H). Esempio: una persona fisica le cui abitazioni hanno un VPT complessivo di 750.000 € paga (750.000 € − 600.000 €) × 0,7% = 1.050 €. Una coppia con le stesse abitazioni che sceglie la tassazione congiunta non paga nulla. Una società proprietaria delle stesse abitazioni paga 3.000 €.

L'esenzione per gli affitti moderati. A settembre 2025 il Governo ha annunciato un'esenzione AIMI per le abitazioni locate fino a 2.300 € al mese. Nella legge definitiva (DL 97/2026, 20 maggio 2026), l'esenzione AIMI si applica solo alle abitazioni coperte da un contratto di investimento per la locazione (contrato de investimento para arrendamento, o CIA). Il CIA è un contratto stipulato con l'istituto per l'abitazione IHRU, disponibile dal 1° settembre 2026 per investitori con la capacità tecnica e gestionale di realizzare abitazioni in affitto. Un normale proprietario che affitta a canone moderato ottiene la nuova aliquota del 10% sull'imposta sul reddito, ma nessuna esenzione AIMI. Le abitazioni del vecchio Programa de Apoio ao Arrendamento restano escluse dall'AIMI (art. 135-B(2)). Verifichi con l'ufficio delle imposte se i contratti del nuovo regime semplificato di affitto accessibile (RSAA) saranno trattati allo stesso modo.

Spese condominiali e lavori straordinari

In un edificio suddiviso in frações (unità di proprietà individuale), ogni proprietario deve contribuire alle spese delle parti comuni. Di norma in proporzione al valore (permilagem) della propria unità, salvo diversa previsione dell'atto costitutivo o del regolamento di condominio (Código Civil art. 1424). Ogni condominio deve inoltre mantenere un fondo di riserva pari ad almeno il 10% della quota di ciascun proprietario delle altre spese (DL 268/94, art. 4).

• Nei confronti del condominio, risponde sempre Lei. Il condominio addebita le spese al proprietario, non all'inquilino. Dalla riforma del 2022 (Lei 8/2022), le spese sono dovute da chi era proprietario dell'unità quando l'assemblea le ha approvate. In caso di vendita, l'amministratore deve rilasciare un prospetto delle spese e dei debiti entro 10 giorni dalla Sua richiesta (art. 1424-A).
• Tra Lei e l'inquilino, decide il contratto. Se il contratto non dice nulla, le spese di amministrazione, manutenzione e uso delle parti comuni sono a Suo carico (CC art. 1078(3)). Può concordare per iscritto che l'inquilino paghi la quota mensile ordinaria. Indichi nel contratto l'importo, o il modo in cui si calcola.
• I lavori straordinari (tetto, facciata, sostituzione dell'ascensore) sono un costo della proprietà. Li lasci a Suo carico, anche se l'inquilino paga la quota ordinaria. All'interno dell'abitazione, il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie per legge o per l'uso convenuto nel contratto, salvo diversa previsione del contratto (CC art. 1074(1)).
• Partecipi o voti per delega. Le assemblee possono svolgersi in videoconferenza e, se lo ha accettato in precedenza, le convocazioni possono essere inviate per e-mail. Se vive all'estero, dia una delega a una persona di fiducia, così che i lavori non vengano approvati senza il Suo contributo.

Utenze e assicurazione

Utenze. Se il contratto non dice nulla, l'inquilino paga i costi correnti delle forniture all'abitazione (CC art. 1078(2)), e i contratti dovrebbero essere intestati a chi paga (art. 1078(4)). In pratica:

1. Rilevi le letture dei contatori il giorno della consegna delle chiavi e le registri nel verbale di ingresso.
2. L'inquilino intesta a sé elettricità e gas con un fornitore qualsiasi, utilizzando il contratto di locazione come prova dell'occupazione. Un fornitore non può rifiutare un nuovo contratto a causa dei debiti di un precedente titolare a quell'indirizzo (ERSE). Serviranno i codici del punto di fornitura (CPE per l'elettricità, CUI per il gas), indicati in bolletta o sul contatore.
3. L'acqua è fornita dalla società idrica comunale o regionale. Chieda quali documenti servono per il cambio di intestatario; potrebbe chiedere il contratto di locazione e i dati del proprietario.
4. Internet e TV sono un contratto proprio dell'inquilino.
5. Se mantiene un contratto a Suo nome e riaddebita il costo, il contratto di locazione deve prevederlo. Deve presentare la prova di pagamento entro un mese, e l'inquilino paga con l'affitto successivo (art. 1078(5)–(6)).

Assicurazione. In qualsiasi edificio suddiviso in unità, l'assicurazione contro l'incendio è obbligatoria per ciascuna unità e per le parti comuni (CC art. 1429). Ogni proprietario deve stipulare una copertura. Se un proprietario non lo fa, l'amministratore la stipula e recupera il premio da quel proprietario. Molti condomini stipulano una polizza collettiva. Verifichi che la Sua unità sia coperta e che il valore assicurato sia realistico. Una polizza multirischio più ampia, che aggiunge danni da acqua e responsabilità civile, è facoltativa ma consigliabile. L'assicurazione del contenuto dell'inquilino è una scelta dell'inquilino.

Imposte. L'IMI, le spese condominiali che è obbligato a pagare, le riparazioni e l'assicurazione sono in genere deducibili dal reddito da locazione (CIRS art. 41). L'AIMI non si deduce come spesa. Viene invece scomputata dall'imposta sul reddito da locazione (CIMI art. 135-I). Consulti la guida separata sulle spese deducibili per i dettagli e le prove necessarie.

Modello dei costi annuali

Copi questa tabella per ciascun immobile e inserisca i Suoi importi.

Scadenze principali

• 1° gennaio: i proprietari registrati a questa data pagano l'AIMI dell'anno.
• 1° aprile – 31 maggio: scelta della tassazione AIMI congiunta, o dichiarazione di quali abitazioni appartengono a ciascun coniuge.
• Maggio / agosto / novembre: rate IMI dell'anno precedente.
• Giugno: liquidazione dell'AIMI. Settembre: pagamento dell'AIMI.
• 31 dicembre: il proprietario a questa data paga l'IMI dell'anno. È anche la data entro cui i comuni devono comunicare all'ufficio delle imposte le aliquote dell'anno successivo e gli elenchi delle abitazioni sfitte.