Wie betaalt IMI, AIMI, condominium en nutsvoorzieningen bij een verhuurde woning

Als eigenaar van een verhuurde woning in Portugal betaalt u de onroerendgoedbelastingen: IMI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting) elk jaar, en AIMI (de aanvullende IMI) alleen als uw woningen samen veel waard zijn. U betaalt ook de gewone servicekosten van het condominium (vergelijkbaar met een VvE) en eventuele buitengewone werkzaamheden, tenzij uw huurcontract de gewone servicekosten schriftelijk bij de huurder legt. De huurder betaalt normaal water, elektriciteit, gas en internet, en de contracten horen op naam van de huurder te staan. De meeste van deze kosten zijn aftrekbaar van uw huurinkomsten, maar AIMI is de uitzondering: die wordt anders behandeld.

Hoe IMI wordt berekend

IMI wordt geheven over de valor patrimonial tributário of VPT (de fiscale waarde van de woning zoals vastgelegd door de belastingdienst). Dat is niet de marktwaarde of de prijs die u hebt betaald. U kunt de VPT vinden op de caderneta predial (het fiscale register van de woning) in het Portal das Finanças.

• De VPT-formule (CIMI art. 38) vermenigvuldigt een basiswaarde per m² met de oppervlakte en met coëfficiënten voor gebruik, ligging, kwaliteit en comfort, en ouderdom. De ouderdomscoëfficiënt verlaagt de waarde naarmate het gebouw ouder wordt.
• Actualiseringen. Voor woningen wordt de VPT elke drie jaar geactualiseerd met 75% van de officiële muntcoëfficiënt (CIMI art. 138). U kunt om een nieuwe waardering vragen als u denkt dat de VPT verouderd is, maar pas drie jaar na de vorige (CIMI art. 130). Controleer eerst of een nieuwe waardering het bedrag zou verlagen, want geactualiseerde liggingscoëfficiënten kunnen het juist verhogen.
• Het tarief. Voor stedelijk onroerend goed stelt elke gemeente jaarlijks een tarief vast tussen 0,3% en 0,45% van de VPT (CIMI art. 112(1)(c) en (5)). Gemeenten in een formeel programma voor financieel herstel mogen tot 0,5% heffen. Voor de in 2026 betaalde IMI hanteerden meer dan 200 gemeenten het minimum van 0,3%. U kunt het tarief van uw gemeente controleren op het Portal das Finanças of op de website van de câmara municipal.
• Kortingen en toeslagen van de gemeente. Een gemeente mag het tarief met maximaal 20% verlagen voor verhuurd stedelijk onroerend goed in door haar aangewezen gebieden (art. 112(7)). Ze mag het tarief ook met maximaal 30% aanpassen in gebieden voor stedelijke vernieuwing (art. 112(6)) en met maximaal 30% verhogen voor vervallen gebouwen (art. 112(8)). Vraag uw câmara of de huurkorting bestaat op de plaats waar uw woning ligt.

Voorbeeld: een appartement met een VPT van € 150.000 in een gemeente die 0,3% heft, betaalt € 450 per jaar. Als de gemeente de volledige korting van 20% voor verhuurde woningen toepast, betaalt het € 360.

Wanneer IMI verschuldigd is

IMI wordt geheven bij degene die op 31 december van het belastingjaar als eigenaar staat geregistreerd (CIMI art. 8 en 113). Ze wordt het volgende jaar betaald. De belastingdienst verstuurt het betalingsbericht vóór het einde van de maand voorafgaand aan de betaling, en u kunt het ook in het Portal das Finanças vinden (art. 119). Het aantal termijnen hangt af van het totaalbedrag (CIMI art. 120):

Als u een termijn mist, worden de resterende termijnen direct opeisbaar (art. 120(4)). Er wordt geen aanslag opgelegd als het totaal onder € 10 ligt (art. 113(6)). Als u in het buitenland woont, stel dan elektronische kennisgevingen in of zorg ervoor dat uw fiscaal vertegenwoordiger de berichten doorstuurt, want een gemist bericht is geen excuus voor te late betaling.

Hogere IMI voor leegstaande woningen en offshore-eigenaren

• Leegstaande woningen. Een woning die langer dan een jaar onbewoond is, kan door de gemeente als devoluto (leegstaand) worden aangemerkt. Het IMI-tarief wordt dan verdrievoudigd (CIMI art. 112(3)). De aanwijzingen waar de gemeente op let, zijn het ontbreken van contracten voor water, elektriciteit, gas of telecom, of het ontbreken van verbruik op de rekeningen (DL 159/2006). Vóór het besluit moet u op de hoogte worden gesteld en de gelegenheid krijgen te reageren. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld zolang er gecertificeerde renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd.
• Leegstaande woningen in zones met stedelijke druk. Waar een gemeente een zona de pressão urbanística (een gebied met grote woningvraag) heeft ingesteld, is het tarief voor een leegstaande woning tien keer het normale tarief. Het stijgt elk jaar met nog eens 20%, tot 20 keer (art. 112-B). Daarnaast kan een woning die noch verhuurd noch uw eigen hoofdverblijf is in deze zones een toeslag van maximaal 25% krijgen, of maximaal 50% als een vennootschap haar bezit (art. 112(19)–(20)).
• Jurisdicties op de zwarte lijst. Een tarief van 7,5% geldt voor onroerend goed in eigendom van entiteiten die gevestigd zijn in een gebied op de Portugese lijst van preferentiële belastingregimes, of die door zulke entiteiten worden gecontroleerd (art. 112(4)). Het geldt niet voor onroerend goed in eigendom van natuurlijke personen (art. 112(17)).

De praktische les is de periode tussen huurders kort te houden. Houd minstens één contract voor nutsvoorzieningen actief, op uw naam of die van de huurder, zodat de woning op papier nooit verlaten lijkt.

AIMI: wie betaalt en hoeveel

AIMI is een jaarlijkse belasting over de totale VPT van alle woningen en bouwgrond die u op 1 januari in Portugal bezit (CIMI art. 135-A tot en met 135-C). Commerciële en dienstverlenende ruimten zijn uitgesloten (art. 135-B). Verhuur sluit een woning niet uit.

• Natuurlijke personen: de eerste € 600.000 van de gezamenlijke VPT wordt afgetrokken. Het tarief is 0,7% daarboven, 1% over het deel tussen € 1 miljoen en € 2 miljoen, en 1,5% boven € 2 miljoen (art. 135-C en 135-F). Een onverdeelde nalatenschap (herança indivisa) krijgt ook de aftrek van € 600.000.
• Echtgenoten en ongehuwd samenwonenden (união de facto): u kunt tussen 1 april en 31 mei in het Portal das Finanças kiezen voor gezamenlijke belastingheffing. De aftrek verdubbelt dan tot € 1,2 miljoen en de tariefschijven verdubbelen ook (art. 135-D en 135-F). De keuze blijft van kracht totdat u haar intrekt.
• Vennootschappen: 0,4% van de totale VPT, zonder enige aftrek (art. 135-F(1)). Woningen die een vennootschap ter beschikking stelt voor persoonlijk gebruik door haar aandeelhouders of bestuurders, worden belast tegen de tarieven voor natuurlijke personen. Vennootschappen in jurisdicties op de zwarte lijst betalen 7,5%.
• Leegstaande woningen en ruïnes krijgen de aftrek van € 600.000 niet (art. 135-C(4)).

AIMI wordt in juni vastgesteld en in september betaald (art. 135-G en 135-H). Voorbeeld: een natuurlijk persoon van wie de woningen een gezamenlijke VPT van € 750.000 hebben, betaalt (€ 750.000 − € 600.000) × 0,7% = € 1.050. Een echtpaar met dezelfde woningen dat kiest voor gezamenlijke heffing, betaalt niets. Een vennootschap die dezelfde woningen bezit, betaalt € 3.000.

De vrijstelling voor gematigde huur. In september 2025 kondigde de regering een AIMI-vrijstelling aan voor woningen die worden verhuurd voor maximaal € 2.300 per maand. In de definitieve wet (DL 97/2026, 20 mei 2026) geldt de AIMI-vrijstelling alleen voor woningen die vallen onder een investeringscontract voor verhuur (contrato de investimento para arrendamento, of CIA). Een CIA is een contract met het huisvestingsinstituut IHRU, dat vanaf 1 september 2026 beschikbaar is voor investeerders met de technische en beheerscapaciteit om huurwoningen te realiseren. Een gewone verhuurder die tegen een gematigde huur verhuurt, krijgt het nieuwe inkomstenbelastingtarief van 10%, maar geen AIMI-vrijstelling. Woningen in het oude Programa de Apoio ao Arrendamento blijven uitgesloten van AIMI (art. 135-B(2)). Vraag de belastingdienst of contracten onder de nieuwe vereenvoudigde regeling voor betaalbare huur (RSAA) op dezelfde manier worden behandeld.

Servicekosten van het condominium en buitengewone werkzaamheden

In een gebouw dat is opgedeeld in frações (afzonderlijk in eigendom gehouden eenheden), moet elke eigenaar bijdragen aan de kosten van de gemeenschappelijke delen. Standaard gebeurt dat naar verhouding van de waarde (permilagem) van uw eenheid, tenzij de akten of het reglement van het condominium anders bepalen (Código Civil art. 1424). Elk condominium moet bovendien een reservefonds aanhouden van minstens 10% van het aandeel van elke eigenaar in de overige kosten (DL 268/94, art. 4).

• Tegenover het condominium bent u altijd aansprakelijk. Het condominium brengt de kosten in rekening bij de eigenaar, niet bij de huurder. Sinds de hervorming van 2022 (Lei 8/2022) zijn de kosten verschuldigd door degene die eigenaar van de eenheid was toen de vergadering ze goedkeurde. Wanneer u verkoopt, moet de beheerder binnen 10 dagen na uw verzoek een overzicht van kosten en schulden afgeven (art. 1424-A).
• Tussen u en de huurder beslist het huurcontract. Als het huurcontract niets bepaalt, zijn de kosten voor het beheer, het onderhoud en het gebruik van de gemeenschappelijke delen voor u (CC art. 1078(3)). U kunt schriftelijk overeenkomen dat de huurder de gewone maandelijkse bijdrage betaalt. Neem het bedrag, of hoe het wordt berekend, op in het huurcontract.
• Buitengewone werkzaamheden (dak, gevel, vervanging van de lift) zijn kosten van het eigendom. Houd die voor uw eigen rekening, ook als de huurder de gewone bijdrage betaalt. In de woning moet de verhuurder de reparaties uitvoeren die wettelijk nodig zijn of nodig zijn voor het in het huurcontract overeengekomen gebruik, tenzij het huurcontract anders bepaalt (CC art. 1074(1)).
• Woon de vergadering bij of stem bij volmacht. Vergaderingen kunnen per videoconferentie worden gehouden, en als u dat vooraf hebt afgesproken, kunnen oproepingen per e-mail worden verstuurd. Als u in het buitenland woont, geef dan een volmacht aan iemand die u vertrouwt, zodat er geen werkzaamheden worden goedgekeurd zonder uw inbreng.

Nutsvoorzieningen en verzekering

Nutsvoorzieningen. Als het huurcontract niets bepaalt, betaalt de huurder de lopende kosten van de leveringen aan de woning (CC art. 1078(2)), en horen de contracten op naam te staan van degene die betaalt (art. 1078(4)). In de praktijk:

1. Neem op de dag van de sleuteloverdracht de meterstanden op en noteer ze in het opleveringsrapport.
2. De huurder zet elektriciteit en gas op eigen naam bij een leverancier naar keuze, met het huurcontract als bewijs van bewoning. Een leverancier mag een nieuw contract niet weigeren vanwege schulden van een vorige contracthouder op dat adres (ERSE). De huurder heeft de codes van het aansluitpunt nodig (CPE voor elektriciteit, CUI voor gas), te vinden op een rekening of op de meter.
3. Water wordt geleverd door het gemeentelijke of regionale waterbedrijf. Vraag wat het nodig heeft voor een wijziging van contracthouder; het kan om het huurcontract en de gegevens van de eigenaar vragen.
4. Internet en tv zijn een eigen contract van de huurder.
5. Als u een contract op uw naam houdt en de kosten doorberekent, moet het huurcontract dat vermelden. U moet binnen een maand een betalingsbewijs tonen, en de huurder betaalt samen met de volgende huur (art. 1078(5)–(6)).

Verzekering. In elk gebouw dat in eenheden is opgedeeld, is een brandverzekering verplicht voor elke eenheid en voor de gemeenschappelijke delen (CC art. 1429). Elke eigenaar moet een dekking afsluiten. Doet een eigenaar dat niet, dan sluit de beheerder haar af en verhaalt de premie op die eigenaar. Veel condominiums regelen een collectieve polis. Controleer of uw eenheid gedekt is en of de verzekerde waarde realistisch is. Een ruimere polis tegen meerdere risico's, die waterschade en aansprakelijkheid toevoegt, is optioneel maar verstandig. De inboedelverzekering van de huurder is de eigen keuze van de huurder.

Belasting. IMI, servicekosten van het condominium die u verplicht bent te betalen, reparaties en verzekering zijn over het algemeen aftrekbaar van uw huurinkomsten (CIRS art. 41). AIMI wordt niet als kosten afgetrokken. In plaats daarvan wordt ze verrekend met uw inkomstenbelasting over huurinkomsten (CIMI art. 135-I). Zie de afzonderlijke gids over aftrekbare kosten voor details en het bewijs dat u nodig hebt.

Model voor de jaarlijkse kosten

Kopieer deze tabel voor elke woning en vul uw eigen bedragen in.

Belangrijke termijnen

• 1 januari: de eigenaren die op deze datum geregistreerd staan, worden voor het jaar aangeslagen voor AIMI.
• 1 april – 31 mei: kies voor gezamenlijke AIMI-heffing, of geef aan welke woningen aan welke echtgenoot toebehoren.
• Mei / augustus / november: IMI-termijnen over het voorgaande jaar.
• Juni: AIMI wordt vastgesteld. September: AIMI wordt betaald.
• 31 december: de eigenaar op deze datum wordt voor het jaar aangeslagen voor IMI. Dit is ook de datum waarop gemeenten de belastingdienst de tarieven van het volgende jaar en de lijsten van leegstaande woningen moeten doorgeven.