Hvem betaler IMI, AIMI, ejerforening og forbrug i en udlejet bolig

Som ejer af en udlejet bolig i Portugal betaler du ejendomsskatterne: IMI (kommunal ejendomsskat) hvert år og AIMI (tillægs-IMI) kun, hvis dine boliger samlet set er meget værd. Du betaler også ejerforeningens almindelige bidrag og eventuelle ekstraordinære arbejder, medmindre din lejekontrakt skriftligt overfører de almindelige bidrag til lejeren. Lejeren betaler normalt vand, el, gas og internet, og kontrakterne bør stå i lejerens navn. De fleste af disse udgifter kan trækkes fra din lejeindtægt, men AIMI er undtagelsen: Den håndteres anderledes.

Sådan beregnes IMI

IMI opkræves af valor patrimonial tributário eller VPT (ejendommens skatteværdi, som er registreret hos skattekontoret). Det er ikke markedsværdien eller den pris, du har betalt. Du kan se VPT på caderneta predial (ejendommens skatteblad) på Portal das Finanças.

• VPT-formlen (CIMI art. 38) ganger en grundværdi pr. m² med arealet og med koefficienter for anvendelse, beliggenhed, kvalitet og komfort samt alder. Alderskoefficienten sænker værdien, efterhånden som bygningen bliver ældre.
• Opdateringer. For boliger opdateres VPT hvert tredje år med 75 % af den officielle valutakoefficient (CIMI art. 138). Du kan anmode om en ny vurdering, hvis du mener, at VPT er forældet, men først tre år efter den seneste (CIMI art. 130). Kontrollér først, at en ny vurdering vil sænke tallet, for opdaterede beliggenhedskoefficienter kan i stedet hæve det.
• Satsen. For byejendomme fastsætter hver kommune hvert år en sats mellem 0,3 % og 0,45 % af VPT (CIMI art. 112(1)(c) og (5)). Kommuner i et formelt økonomisk genopretningsprogram kan opkræve op til 0,5 %. For den IMI, der blev betalt i 2026, opkrævede mere end 200 kommuner minimumssatsen på 0,3 %. Du kan se din kommunes sats på Portal das Finanças eller på câmara municipal's hjemmeside.
• Nedslag og tillæg fastsat af kommunen. En kommune kan nedsætte satsen med op til 20 % for udlejede byejendomme i områder, den selv afgrænser (art. 112(7)). Den kan også justere satsen med op til 30 % i byfornyelsesområder (art. 112(6)) og hæve den med op til 30 % for forfaldne bygninger (art. 112(8)). Spørg din câmara, om nedslaget for udlejning findes der, hvor din ejendom ligger.

Eksempel: En lejlighed med en VPT på 150.000 € i en kommune med en sats på 0,3 % betaler 450 € om året. Anvender kommunen det fulde nedslag på 20 % for udlejede boliger, betaler den 360 €.

Hvornår IMI forfalder

IMI opkræves hos den, der er registreret som ejer pr. 31. december i skatteåret (CIMI art. 8 og 113). Den betales året efter. Skattekontoret sender betalingsmeddelelsen inden udgangen af måneden før betalingen, og du kan også finde den på Portal das Finanças (art. 119). Antallet af rater afhænger af det samlede beløb (CIMI art. 120):

Overser du en rate, forfalder de resterende straks (art. 120(4)). Der udstedes ingen opkrævning, hvis det samlede beløb er under 10 € (art. 113(6)). Bor du i udlandet, så opret elektroniske meddelelser eller sørg for, at din skatterepræsentant videresender meddelelserne, for en overset meddelelse er ingen undskyldning for at betale for sent.

Højere IMI for tomme boliger og offshore-ejere

• Tomme boliger. En bolig, der har stået ubeboet i mere end et år, kan af kommunen erklæres for devoluto (tom). IMI-satsen bliver så tredoblet (CIMI art. 112(3)). De tegn, kommunen ser efter, er ingen kontrakter om vand, el, gas eller telekommunikation eller intet forbrug på regningerne (DL 159/2006). Før afgørelsen skal du underrettes og have mulighed for at udtale dig. Der er undtagelser, f.eks. mens certificerede renoveringsarbejder er i gang.
• Tomme boliger i områder med boligpres. Hvor en kommune har udpeget en zona de pressão urbanística (et område med stor efterspørgsel efter boliger), er satsen for en tom bolig ti gange den normale sats. Den stiger yderligere 20 % hvert år op til 20 gange (art. 112-B). Derudover kan en bolig, der hverken er udlejet eller din egen faste bolig, i disse områder pålægges et tillæg på op til 25 % eller op til 50 %, hvis et selskab ejer den (art. 112(19)–(20)).
• Sortlistede jurisdiktioner. En sats på 7,5 % gælder for ejendom, der ejes af enheder med hjemsted i et område på den portugisiske liste over præferentielle skatteordninger eller kontrolleres af sådanne enheder (art. 112(4)). Den gælder ikke for ejendom ejet af privatpersoner (art. 112(17)).

Den praktiske lære er at holde perioden mellem to lejere kort. Hold mindst én forsyningskontrakt aktiv, i dit eget eller lejerens navn, så boligen aldrig ser forladt ud på papiret.

AIMI: hvem betaler, og hvor meget

AIMI er en årlig skat på den samlede VPT for alle de boliger og byggegrunde, du ejer i Portugal pr. 1. januar (CIMI art. 135-A til 135-C). Erhvervs- og servicelokaler er undtaget (art. 135-B). At en bolig er udlejet, undtager den ikke.

• Privatpersoner: De første 600.000 € af den samlede VPT fratrækkes. Satsen er 0,7 % derover, 1 % på den del, der ligger mellem 1 million € og 2 millioner €, og 1,5 % over 2 millioner € (art. 135-C og 135-F). Et uskiftet dødsbo (herança indivisa) får også fradraget på 600.000 €.
• Ægtepar og ugifte samlevende (união de facto): I kan vælge sambeskatning mellem 1. april og 31. maj på Portal das Finanças. Fradraget fordobles så til 1,2 millioner €, og satsintervallerne fordobles også (art. 135-D og 135-F). Valget gælder, indtil I annullerer det.
• Selskaber: 0,4 % af den samlede VPT uden noget fradrag overhovedet (art. 135-F(1)). Boliger, som et selskab stiller til rådighed for sine aktionærers eller direktørers personlige brug, beskattes med satserne for privatpersoner. Selskaber i sortlistede jurisdiktioner betaler 7,5 %.
• Tomme boliger og ruiner får ikke fradraget på 600.000 € (art. 135-C(4)).

AIMI ansættes i juni og betales i september (art. 135-G og 135-H). Eksempel: En privatperson, hvis boliger har en samlet VPT på 750.000 €, betaler (750.000 € − 600.000 €) × 0,7 % = 1.050 €. Et par med de samme boliger, der vælger sambeskatning, betaler intet. Et selskab, der ejer de samme boliger, betaler 3.000 €.

Fritagelsen for moderat leje. I september 2025 bebudede regeringen en AIMI-fritagelse for boliger udlejet til op til 2.300 € om måneden. I den endelige lov (DL 97/2026, 20. maj 2026) gælder AIMI-fritagelsen kun for boliger, der er omfattet af en investeringskontrakt om udlejning (contrato de investimento para arrendamento eller CIA). En CIA er en kontrakt, der indgås med boliginstituttet IHRU, og som fra 1. september 2026 er tilgængelig for investorer med den tekniske og administrative kapacitet til at levere lejeboliger. En almindelig udlejer, der udlejer til moderat leje, får den nye indkomstskattesats på 10 %, men ingen AIMI-fritagelse. Boliger i det tidligere Programa de Apoio ao Arrendamento er fortsat undtaget fra AIMI (art. 135-B(2)). Få bekræftet hos skattekontoret, om kontrakter under den nye forenklede ordning for overkommelig husleje (RSAA) vil blive behandlet på samme måde.

Ejerforeningsbidrag og ekstraordinære arbejder

I en bygning, der er opdelt i frações (individuelt ejede enheder), skal hver ejer bidrage til udgifterne til fællesarealerne. Udgangspunktet er i forhold til værdien (permilagem) af din enhed, medmindre skøderne eller ejerforeningens vedtægter bestemmer andet (Código Civil art. 1424). Enhver ejerforening skal desuden have en reservefond på mindst 10 % af hver ejers andel af de øvrige udgifter (DL 268/94, art. 4).

• Over for ejerforeningen hæfter du altid. Ejerforeningen opkræver ejeren, ikke lejeren. Siden reformen i 2022 (Lei 8/2022) skyldes udgifterne af den, der ejede enheden, da generalforsamlingen godkendte dem. Når du sælger, skal administrator udstede en opgørelse over afgifter og gæld inden for 10 dage efter din anmodning (art. 1424-A).
• Mellem dig og lejeren afgør lejekontrakten det. Siger lejekontrakten intet, er udgifterne til administration, vedligeholdelse og brug af fællesarealerne dine (CC art. 1078(3)). I kan skriftligt aftale, at lejeren betaler det almindelige månedlige bidrag. Skriv beløbet, eller hvordan det beregnes, ind i lejekontrakten.
• Ekstraordinære arbejder (tag, facade, udskiftning af elevator) er en ejeromkostning. Behold dem selv, også selv om lejeren betaler det almindelige bidrag. Inde i boligen skal udlejeren udføre de reparationer, der kræves efter loven eller for den anvendelse, der er aftalt i lejekontrakten, medmindre lejekontrakten bestemmer andet (CC art. 1074(1)).
• Deltag, eller stem ved fuldmagt. Generalforsamlinger kan afholdes som videokonference, og har du givet samtykke på forhånd, kan indkaldelser sendes pr. e-mail. Bor du i udlandet, så giv fuldmagt til en, du stoler på, så arbejder ikke bliver vedtaget uden din medvirken.

Forbrug og forsikring

Forbrug. Siger lejekontrakten intet, betaler lejeren de løbende udgifter til forsyninger til boligen (CC art. 1078(2)), og kontrakterne bør stå i navnet på den, der betaler (art. 1078(4)). I praksis:

1. Aflæs målerne den dag, nøglerne overdrages, og notér aflæsningerne i indflytningsrapporten.
2. Lejeren overfører el og gas til sit eget navn hos en valgfri leverandør med lejekontrakten som bevis for beboelse. En leverandør kan ikke afvise en ny kontrakt på grund af en tidligere kontraktholders gæld på adressen (ERSE). Lejeren skal bruge målepunktskoderne (CPE for el, CUI for gas) fra en regning eller måleren.
3. Vand leveres af det kommunale eller regionale vandselskab. Spørg selskabet, hvad det kræver ved skift af kontraktholder; det kan bede om lejekontrakten og ejerens oplysninger.
4. Internet og tv er lejerens egen kontrakt.
5. Beholder du en kontrakt i dit navn og viderefakturerer udgiften, skal det stå i lejekontrakten. Du skal fremvise dokumentation for betaling inden for en måned, og lejeren betaler sammen med den næste leje (art. 1078(5)–(6)).

Forsikring. I enhver bygning, der er opdelt i enheder, er brandforsikring obligatorisk for hver enhed og for fællesarealerne (CC art. 1429). Hver ejer skal tegne dækning. Gør en ejer ikke det, tegner administrator den og opkræver præmien hos den pågældende ejer. Mange ejerforeninger har en kollektiv police. Kontrollér, at din enhed er dækket, og at forsikringssummen er realistisk. En bredere husforsikring med flere risici, som tilføjer vandskade og ansvar, er valgfri, men fornuftig. Lejerens indboforsikring er lejerens eget valg.

Skat. IMI, ejerforeningsbidrag, som du er forpligtet til at betale, reparationer og forsikring kan generelt trækkes fra din lejeindtægt (CIRS art. 41). AIMI fratrækkes ikke som en udgift. I stedet modregnes den i din indkomstskat på lejeindtægten (CIMI art. 135-I). Se den særskilte guide om fradragsberettigede udgifter for detaljer og den dokumentation, du skal bruge.

Skabelon til årlige udgifter

Kopiér denne tabel for hver ejendom, og udfyld dine egne tal.

Vigtige frister

• 1. januar: De ejere, der er registreret på denne dato, opkræves AIMI for året.
• 1. april – 31. maj: Vælg sambeskatning for AIMI, eller angiv, hvilke boliger der tilhører hvilken ægtefælle.
• Maj / august / november: IMI-rater for det foregående år.
• Juni: AIMI ansættes. September: AIMI betales.
• 31. december: Ejeren på denne dato opkræves IMI for året. Det er også den dato, hvor kommunerne senest skal meddele skattekontoret næste års satser og lister over tomme boliger.