Wer bei einer vermieteten Wohnung IMI, AIMI, Hausgeld und Nebenkosten zahlt

Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung in Portugal zahlen Sie die Grundsteuern: jedes Jahr die IMI (kommunale Grundsteuer) und die AIMI (die zusätzliche IMI) nur dann, wenn Ihre Wohnungen insgesamt viel wert sind. Außerdem zahlen Sie das ordentliche Hausgeld der Eigentümergemeinschaft und etwaige außerordentliche Arbeiten, es sei denn, Ihr Mietvertrag überträgt das ordentliche Hausgeld schriftlich auf den Mieter. Der Mieter zahlt normalerweise Wasser, Strom, Gas und Internet, und die Verträge sollten auf seinen Namen laufen. Die meisten dieser Kosten sind von Ihren Mieteinnahmen abzugsfähig, die AIMI ist jedoch die Ausnahme: Sie wird anders behandelt.

Wie die IMI berechnet wird

Die IMI wird auf den valor patrimonial tributário oder VPT erhoben (den vom Finanzamt erfassten steuerlichen Wert der Immobilie). Es handelt sich weder um den Marktwert noch um den gezahlten Kaufpreis. Den VPT finden Sie in der caderneta predial (der steuerlichen Akte der Immobilie) im Portal das Finanças.

• Die VPT-Formel (CIMI Art. 38) multipliziert einen Basiswert pro m² mit der Fläche und mit Koeffizienten für Nutzung, Lage, Qualität und Komfort sowie Alter. Der Alterskoeffizient senkt den Wert, je älter das Gebäude wird.
• Aktualisierungen. Bei Wohnungen wird der VPT alle drei Jahre um 75 % des amtlichen Geldwertkoeffizienten aktualisiert (CIMI Art. 138). Sie können eine Neubewertung beantragen, wenn Sie den VPT für veraltet halten, aber erst drei Jahre nach der letzten (CIMI Art. 130). Prüfen Sie zuerst, ob eine Neubewertung den Wert tatsächlich senken würde, denn aktualisierte Lagekoeffizienten können ihn stattdessen erhöhen.
• Der Satz. Für städtische Immobilien legt jede Gemeinde jährlich einen Satz zwischen 0,3 % und 0,45 % des VPT fest (CIMI Art. 112 Abs. 1 Buchst. c und Abs. 5). Gemeinden in einem förmlichen Sanierungsprogramm für ihre Finanzen dürfen bis zu 0,5 % erheben. Für die 2026 gezahlte IMI haben mehr als 200 Gemeinden den Mindestsatz von 0,3 % angewendet. Den Satz Ihrer Gemeinde finden Sie im Portal das Finanças oder auf der Website der câmara municipal.
• Von der Gemeinde festgelegte Ermäßigungen und Zuschläge. Eine Gemeinde kann den Satz für vermietete städtische Immobilien in von ihr festgelegten Gebieten um bis zu 20 % senken (Art. 112 Abs. 7). Sie kann den Satz außerdem in Stadterneuerungsgebieten um bis zu 30 % anpassen (Art. 112 Abs. 6) und für verfallene Gebäude um bis zu 30 % erhöhen (Art. 112 Abs. 8). Fragen Sie Ihre câmara, ob es die Vermietungsermäßigung dort gibt, wo Ihre Immobilie liegt.

Beispiel: Eine Wohnung mit einem VPT von 150.000 € in einer Gemeinde mit einem Satz von 0,3 % zahlt 450 € im Jahr. Wendet die Gemeinde die volle Ermäßigung von 20 % für vermietete Wohnungen an, zahlt sie 360 €.

Wann die IMI fällig ist

Die IMI wird demjenigen auferlegt, der am 31. Dezember des Steuerjahres als Eigentümer eingetragen ist (CIMI Art. 8 und 113). Sie wird im Folgejahr gezahlt. Das Finanzamt versendet den Zahlungsbescheid bis zum Ende des Monats vor der Zahlung, und Sie finden ihn auch im Portal das Finanças (Art. 119). Die Zahl der Raten hängt vom Gesamtbetrag ab (CIMI Art. 120):

Versäumen Sie eine Rate, werden die übrigen sofort fällig (Art. 120 Abs. 4). Liegt der Gesamtbetrag unter 10 €, wird kein Bescheid erstellt (Art. 113 Abs. 6). Wenn Sie im Ausland leben, richten Sie elektronische Zustellungen ein oder stellen Sie sicher, dass Ihr steuerlicher Vertreter die Bescheide weiterleitet, denn ein verpasster Bescheid entschuldigt keine verspätete Zahlung.

Höhere IMI für leerstehende Wohnungen und Offshore-Eigentümer

• Leerstehende Wohnungen. Eine Wohnung, die seit mehr als einem Jahr unbewohnt ist, kann von der Gemeinde als devoluto (leerstehend) erklärt werden. Ihr IMI-Satz wird dann verdreifacht (CIMI Art. 112 Abs. 3). Die Anzeichen, auf die die Gemeinde achtet, sind fehlende Verträge für Wasser, Strom, Gas oder Telekommunikation oder kein Verbrauch auf den Rechnungen (DL 159/2006). Vor der Entscheidung müssen Sie benachrichtigt werden und Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten. Es gibt Ausnahmen, zum Beispiel während zertifizierter Sanierungsarbeiten.
• Leerstehende Wohnungen in Gebieten mit Wohnungsdruck. Hat eine Gemeinde eine zona de pressão urbanística (ein Gebiet mit hoher Wohnungsnachfrage) ausgewiesen, beträgt der Satz für eine leerstehende Wohnung das Zehnfache des normalen Satzes. Er steigt jedes Jahr um weitere 20 %, bis zum 20-Fachen (Art. 112-B). Unabhängig davon kann für eine Wohnung, die weder vermietet noch Ihr eigener ständiger Wohnsitz ist, in diesen Gebieten ein Zuschlag von bis zu 25 % anfallen, oder bis zu 50 %, wenn sie einer Gesellschaft gehört (Art. 112 Abs. 19–20).
• Gelistete Steueroasen. Ein Satz von 7,5 % gilt für Immobilien, die Rechtsträgern gehören, die in einem Gebiet der portugiesischen Liste der Präferenzsteuerregime ansässig sind oder von solchen Rechtsträgern beherrscht werden (Art. 112 Abs. 4). Er gilt nicht für Immobilien, die natürlichen Personen gehören (Art. 112 Abs. 17).

Die praktische Lehre lautet, die Zeit zwischen zwei Mietern kurz zu halten. Halten Sie mindestens einen Versorgungsvertrag aktiv, auf Ihren Namen oder den des Mieters, damit die Wohnung auf dem Papier nie verlassen aussieht.

AIMI: wer zahlt und wie viel

Die AIMI ist eine jährliche Steuer auf den gesamten VPT aller Wohnungen und Baugrundstücke, die Sie am 1. Januar in Portugal besitzen (CIMI Art. 135-A bis 135-C). Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sind ausgenommen (Art. 135-B). Die Vermietung einer Wohnung führt nicht zu ihrer Ausnahme.

• Natürliche Personen: Die ersten 600.000 € des gesamten VPT werden abgezogen. Der Satz beträgt darüber 0,7 %, 1 % auf den Teil zwischen 1 Million € und 2 Millionen € und 1,5 % über 2 Millionen € (Art. 135-C und 135-F). Auch eine ungeteilte Erbengemeinschaft (herança indivisa) erhält den Abzug von 600.000 €.
• Ehepaare und nichteheliche Lebenspartner (união de facto): Sie können zwischen dem 1. April und dem 31. Mai im Portal das Finanças die gemeinsame Besteuerung wählen. Der Abzug verdoppelt sich dann auf 1,2 Millionen €, und auch die Tarifstufen verdoppeln sich (Art. 135-D und 135-F). Die Wahl bleibt bestehen, bis Sie sie widerrufen.
• Gesellschaften: 0,4 % des gesamten VPT, ganz ohne Abzug (Art. 135-F Abs. 1). Wohnungen, die eine Gesellschaft ihren Gesellschaftern oder Geschäftsführern zur persönlichen Nutzung überlässt, werden zu den Sätzen für natürliche Personen besteuert. Gesellschaften in gelisteten Steueroasen zahlen 7,5 %.
• Leerstehende Wohnungen und Ruinen erhalten den Abzug von 600.000 € nicht (Art. 135-C Abs. 4).

Die AIMI wird im Juni festgesetzt und im September gezahlt (Art. 135-G und 135-H). Beispiel: Eine natürliche Person, deren Wohnungen einen gesamten VPT von 750.000 € haben, zahlt (750.000 € − 600.000 €) × 0,7 % = 1.050 €. Ein Paar mit denselben Wohnungen, das die gemeinsame Besteuerung wählt, zahlt nichts. Eine Gesellschaft, der dieselben Wohnungen gehören, zahlt 3.000 €.

Die Befreiung für moderate Mieten. Im September 2025 kündigte die Regierung eine AIMI-Befreiung für Wohnungen an, die für bis zu 2.300 € im Monat vermietet werden. Im endgültigen Gesetz (DL 97/2026 vom 20. Mai 2026) gilt die AIMI-Befreiung nur für Wohnungen, die unter einen Investitionsvertrag für die Vermietung (contrato de investimento para arrendamento, oder CIA) fallen. Ein CIA ist ein mit dem Wohnungsbauinstitut IHRU geschlossener Vertrag, der ab dem 1. September 2026 Investoren offensteht, die über die technischen und organisatorischen Fähigkeiten verfügen, Mietwohnungen bereitzustellen. Ein gewöhnlicher Vermieter, der zu einer moderaten Miete vermietet, erhält den neuen Einkommensteuersatz von 10 %, aber keine AIMI-Befreiung. Wohnungen im alten Programa de Apoio ao Arrendamento bleiben von der AIMI ausgenommen (Art. 135-B Abs. 2). Klären Sie mit dem Finanzamt, ob Verträge im Rahmen des neuen vereinfachten Programms für bezahlbare Mieten (RSAA) ebenso behandelt werden.

Hausgeld und außerordentliche Arbeiten

In einem in frações (einzelne Eigentumseinheiten) aufgeteilten Gebäude muss jeder Eigentümer zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums beitragen. Standardmäßig geschieht dies im Verhältnis zum Wert (permilagem) Ihrer Einheit, sofern die Urkunden oder die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsehen (Código Civil Art. 1424). Jede Eigentümergemeinschaft muss außerdem eine Rücklage von mindestens 10 % des Anteils jedes Eigentümers an den übrigen Kosten bilden (DL 268/94, Art. 4).

• Gegenüber der Eigentümergemeinschaft haften immer Sie. Die Eigentümergemeinschaft stellt die Kosten dem Eigentümer in Rechnung, nicht dem Mieter. Seit der Reform von 2022 (Lei 8/2022) schuldet die Kosten, wer zum Zeitpunkt der Genehmigung durch die Versammlung Eigentümer der Einheit war. Bei einem Verkauf muss der Verwalter innerhalb von 10 Tagen nach Ihrer Anfrage eine Aufstellung der Kosten und Schulden ausstellen (Art. 1424-A).
• Zwischen Ihnen und dem Mieter entscheidet der Mietvertrag. Schweigt der Mietvertrag, tragen Sie die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums (CC Art. 1078 Abs. 3). Sie können schriftlich vereinbaren, dass der Mieter das ordentliche monatliche Hausgeld zahlt. Schreiben Sie den Betrag oder seine Berechnungsweise in den Mietvertrag.
• Außerordentliche Arbeiten (Dach, Fassade, Austausch des Aufzugs) sind Eigentümerkosten. Tragen Sie diese selbst, auch wenn der Mieter das ordentliche Hausgeld zahlt. Innerhalb der Wohnung muss der Vermieter die gesetzlich oder für die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung erforderlichen Reparaturen durchführen, sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (CC Art. 1074 Abs. 1).
• Nehmen Sie teil oder stimmen Sie per Vollmacht ab. Versammlungen können per Videokonferenz abgehalten werden, und wenn Sie dem vorher zugestimmt haben, können Einladungen per E-Mail versandt werden. Wenn Sie im Ausland leben, erteilen Sie einer Vertrauensperson eine Vollmacht, damit keine Arbeiten ohne Ihre Mitsprache beschlossen werden.

Versorgungsleistungen und Versicherung

Versorgungsleistungen. Schweigt der Mietvertrag, zahlt der Mieter die laufenden Kosten der Versorgung der Wohnung (CC Art. 1078 Abs. 2), und die Verträge sollten auf den Namen dessen laufen, der zahlt (Art. 1078 Abs. 4). In der Praxis:

1. Lesen Sie am Tag der Schlüsselübergabe die Zählerstände ab und halten Sie sie im Übergabeprotokoll fest.
2. Der Mieter überträgt Strom und Gas bei einem beliebigen Anbieter auf seinen eigenen Namen und nutzt den Mietvertrag als Nachweis der Nutzung. Ein Anbieter darf einen neuen Vertrag nicht wegen Schulden eines früheren Vertragsinhabers an dieser Adresse ablehnen (ERSE). Der Mieter benötigt die Zählpunktnummern (CPE für Strom, CUI für Gas) von einer Rechnung oder vom Zähler.
3. Wasser liefert das kommunale oder regionale Wasserversorgungsunternehmen. Fragen Sie dort, was für einen Wechsel des Vertragsinhabers benötigt wird; möglicherweise werden der Mietvertrag und die Angaben des Eigentümers verlangt.
4. Internet und Fernsehen sind ein eigener Vertrag des Mieters.
5. Wenn Sie einen Vertrag auf Ihren Namen behalten und die Kosten weiterberechnen, muss der Mietvertrag dies vorsehen. Sie müssen innerhalb eines Monats einen Zahlungsnachweis vorlegen, und der Mieter zahlt mit der nächsten Miete (Art. 1078 Abs. 5–6).

Versicherung. In jedem in Einheiten aufgeteilten Gebäude ist eine Feuerversicherung für jede Einheit und für das Gemeinschaftseigentum Pflicht (CC Art. 1429). Jeder Eigentümer muss eine Deckung abschließen. Tut ein Eigentümer dies nicht, schließt der Verwalter sie ab und fordert die Prämie von diesem Eigentümer zurück. Viele Eigentümergemeinschaften schließen eine Sammelpolice ab. Prüfen Sie, ob Ihre Einheit gedeckt und die Versicherungssumme realistisch ist. Eine umfassendere Mehrgefahrenversicherung, die Wasserschäden und Haftpflicht einschließt, ist freiwillig, aber sinnvoll. Die Hausratversicherung des Mieters ist dessen eigene Entscheidung.

Steuern. IMI, das Hausgeld, zu dessen Zahlung Sie verpflichtet sind, Reparaturen und Versicherungen sind von Ihren Mieteinnahmen grundsätzlich abzugsfähig (CIRS Art. 41). Die AIMI wird nicht als Ausgabe abgezogen. Stattdessen wird sie auf Ihre Einkommensteuer auf Mieteinkünfte angerechnet (CIMI Art. 135-I). Einzelheiten und die erforderlichen Nachweise finden Sie im gesonderten Leitfaden zu abzugsfähigen Ausgaben.

Vorlage für die jährlichen Kosten

Kopieren Sie diese Tabelle für jede Immobilie und tragen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.

Wichtige Fristen

• 1. Januar: Den an diesem Tag eingetragenen Eigentümern wird die AIMI für das Jahr auferlegt.
• 1. April – 31. Mai: gemeinsame AIMI-Besteuerung wählen oder erklären, welche Wohnungen welchem Ehegatten gehören.
• Mai / August / November: IMI-Raten für das Vorjahr.
• Juni: Die AIMI wird festgesetzt. September: Die AIMI wird gezahlt.
• 31. Dezember: Dem an diesem Tag eingetragenen Eigentümer wird die IMI für das Jahr auferlegt. Bis zu diesem Datum müssen die Gemeinden dem Finanzamt auch die Sätze für das nächste Jahr und die Listen leerstehender Wohnungen mitteilen.