Kto płaci IMI, AIMI, opłaty wspólnoty i media w wynajmowanym mieszkaniu

Jako właściciel wynajmowanego mieszkania w Portugalii płacą Państwo podatki od nieruchomości: IMI (gminny podatek od nieruchomości) co roku oraz AIMI (dodatkowy IMI) tylko wtedy, gdy łączna wartość Państwa nieruchomości mieszkalnych jest wysoka. Płacą Państwo również zwykłe opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i wszelkie prace nadzwyczajne, chyba że umowa najmu na piśmie przenosi zwykłe opłaty na najemcę. Najemca zazwyczaj płaci za wodę, prąd, gaz i internet, a umowy powinny być zawarte na jego nazwisko. Większość tych kosztów można odliczyć od dochodu z najmu, z wyjątkiem AIMI, która jest rozliczana w inny sposób.

Jak oblicza się IMI

IMI nalicza się od valor patrimonial tributário, czyli VPT (wartości podatkowej nieruchomości zapisanej w urzędzie skarbowym). Nie jest to wartość rynkowa ani zapłacona cena. VPT można sprawdzić w caderneta predial (rejestrze podatkowym nieruchomości) na Portal das Finanças.

• Wzór na VPT (art. 38 CIMI) mnoży wartość bazową za m² przez powierzchnię oraz przez współczynniki przeznaczenia, lokalizacji, jakości i komfortu oraz wieku. Współczynnik wieku obniża wartość w miarę starzenia się budynku.
• Aktualizacje. W przypadku nieruchomości mieszkalnych VPT jest aktualizowana co trzy lata o 75% oficjalnego współczynnika waloryzacji walutowej (art. 138 CIMI). Jeżeli uważają Państwo, że VPT jest nieaktualna, mogą Państwo wnioskować o nową wycenę, ale dopiero trzy lata po poprzedniej (art. 130 CIMI). Proszę najpierw sprawdzić, czy nowa wycena obniżyłaby kwotę, ponieważ zaktualizowane współczynniki lokalizacji mogą ją wręcz podwyższyć.
• Stawka. Dla nieruchomości miejskich każda gmina ustala co roku stawkę od 0,3% do 0,45% VPT (art. 112 ust. 1 lit. c i ust. 5 CIMI). Gminy objęte formalnym programem naprawy finansowej mogą stosować stawkę do 0,5%. W przypadku IMI płaconego w 2026 r. ponad 200 gmin stosowało minimalną stawkę 0,3%. Stawkę obowiązującą w Państwa gminie można sprawdzić na Portal das Finanças lub na stronie internetowej câmara municipal.
• Obniżki i podwyżki ustalane przez gminę. Gmina może obniżyć stawkę nawet o 20% dla wynajmowanych nieruchomości miejskich na wyznaczonych przez siebie obszarach (art. 112 ust. 7). Może też skorygować stawkę nawet o 30% na obszarach rewitalizacji (art. 112 ust. 6) oraz podwyższyć ją nawet o 30% dla zaniedbanych budynków (art. 112 ust. 8). Proszę zapytać w câmara, czy w miejscu położenia Państwa nieruchomości obowiązuje obniżka dla najmu.

Przykład: mieszkanie o VPT 150 000 € w gminie stosującej stawkę 0,3% płaci 450 € rocznie. Jeżeli gmina stosuje pełną 20-procentową obniżkę dla wynajmowanych mieszkań, płaci 360 €.

Kiedy płaci się IMI

IMI nalicza się osobie, która jest zarejestrowanym właścicielem na dzień 31 grudnia roku podatkowego (art. 8 i 113 CIMI). Płaci się go w następnym roku. Urząd skarbowy wysyła zawiadomienie o płatności do końca miesiąca poprzedzającego płatność, a można je też znaleźć na Portal das Finanças (art. 119). Liczba rat zależy od łącznej kwoty (art. 120 CIMI):

W razie niezapłacenia raty pozostałe stają się natychmiast wymagalne (art. 120 ust. 4). Jeżeli łączna kwota jest niższa niż 10 €, rachunek nie jest wystawiany (art. 113 ust. 6). Jeżeli mieszkają Państwo za granicą, proszę włączyć powiadomienia elektroniczne lub upewnić się, że przedstawiciel podatkowy przekazuje pisma, ponieważ przeoczone zawiadomienie nie usprawiedliwia spóźnionej płatności.

Wyższy IMI dla pustych mieszkań i właścicieli offshore

• Pustostany. Mieszkanie niezamieszkane dłużej niż rok może zostać uznane przez gminę za devoluto (pustostan). Jego stawka IMI jest wówczas potrajana (art. 112 ust. 3 CIMI). Gmina bierze pod uwagę brak umów na wodę, prąd, gaz lub telekomunikację albo brak zużycia na rachunkach (DL 159/2006). Przed wydaniem decyzji muszą Państwo zostać powiadomieni i mieć możliwość odniesienia się do sprawy. Istnieją wyjątki, na przykład w czasie trwania certyfikowanych prac remontowych.
• Pustostany w strefach presji urbanistycznej. Tam, gdzie gmina ogłosiła zona de pressão urbanística (obszar wysokiego popytu na mieszkania), stawka dla pustostanu wynosi dziesięciokrotność zwykłej stawki. Rośnie ona o kolejne 20% każdego roku, maksymalnie do dwudziestokrotności (art. 112-B). Niezależnie od tego w tych strefach mieszkanie, które nie jest ani wynajmowane, ani Państwa stałym miejscem zamieszkania, może być obciążone podwyżką do 25%, a do 50%, jeżeli jest własnością spółki (art. 112 ust. 19–20).
• Jurysdykcje z czarnej listy. Stawka 7,5% dotyczy nieruchomości należących do podmiotów mających siedzibę na terytorium znajdującym się na portugalskiej liście preferencyjnych reżimów podatkowych lub kontrolowanych przez takie podmioty (art. 112 ust. 4). Nie dotyczy nieruchomości należących do osób fizycznych (art. 112 ust. 17).

Praktyczny wniosek: przerwy między najemcami powinny być krótkie. Proszę utrzymywać co najmniej jedną aktywną umowę na media, na swoje nazwisko lub najemcy, aby mieszkanie nigdy nie wyglądało w dokumentach na opuszczone.

AIMI: kto płaci i ile

AIMI to roczny podatek od łącznej VPT wszystkich nieruchomości mieszkalnych i działek budowlanych, które posiadają Państwo w Portugalii na dzień 1 stycznia (art. 135-A do 135-C CIMI). Lokale handlowe i usługowe są wyłączone (art. 135-B). Wynajmowanie mieszkania nie powoduje jego wyłączenia.

• Osoby fizyczne: od łącznej VPT odlicza się pierwsze 600 000 €. Powyżej tej kwoty stawka wynosi 0,7%, 1% od części między 1 mln € a 2 mln € oraz 1,5% powyżej 2 mln € (art. 135-C i 135-F). Odliczenie 600 000 € przysługuje również niepodzielonemu spadkowi (herança indivisa).
• Małżonkowie i partnerzy w związku nieformalnym (união de facto): między 1 kwietnia a 31 maja można wybrać na Portal das Finanças wspólne opodatkowanie. Odliczenie podwaja się wówczas do 1,2 mln €, a progi stawek również się podwajają (art. 135-D i 135-F). Wybór obowiązuje do czasu jego odwołania.
• Spółki: 0,4% łącznej VPT, bez żadnego odliczenia (art. 135-F ust. 1). Mieszkania udostępniane przez spółkę do osobistego użytku wspólników lub członków zarządu są opodatkowane według stawek dla osób fizycznych. Spółki z jurysdykcji z czarnej listy płacą 7,5%.
• Pustostany i ruiny nie korzystają z odliczenia 600 000 € (art. 135-C ust. 4).

AIMI jest ustalana w czerwcu i płacona we wrześniu (art. 135-G i 135-H). Przykład: osoba fizyczna, której nieruchomości mają łączną VPT 750 000 €, płaci (750 000 € − 600 000 €) × 0,7% = 1050 €. Para z tymi samymi nieruchomościami, która wybierze wspólne opodatkowanie, nie płaci nic. Spółka posiadająca te same nieruchomości płaci 3000 €.

Zwolnienie dla umiarkowanego czynszu. We wrześniu 2025 r. rząd zapowiedział zwolnienie z AIMI dla mieszkań wynajmowanych za maksymalnie 2300 € miesięcznie. W ostatecznym tekście ustawy (DL 97/2026 z 20 maja 2026 r.) zwolnienie z AIMI dotyczy wyłącznie mieszkań objętych umową inwestycyjną na wynajem (contrato de investimento para arrendamento, CIA). CIA to umowa zawierana z instytutem mieszkalnictwa IHRU, dostępna od 1 września 2026 r. dla inwestorów mających zdolności techniczne i zarządcze do realizacji mieszkań na wynajem. Zwykły wynajmujący, który wynajmuje za umiarkowany czynsz, korzysta z nowej stawki podatku dochodowego 10%, ale nie ze zwolnienia z AIMI. Mieszkania objęte dawnym Programa de Apoio ao Arrendamento pozostają wyłączone z AIMI (art. 135-B ust. 2). Proszę potwierdzić w urzędzie skarbowym, czy umowy w ramach nowego uproszczonego programu przystępnego czynszu (RSAA) będą traktowane tak samo.

Opłaty na rzecz wspólnoty i prace nadzwyczajne

W budynku podzielonym na frações (lokale stanowiące odrębną własność) każdy właściciel musi partycypować w kosztach części wspólnych. Domyślnie odbywa się to proporcjonalnie do wartości (permilagem) Państwa lokalu, chyba że akty notarialne lub regulamin wspólnoty stanowią inaczej (art. 1424 Código Civil). Każda wspólnota musi też utrzymywać fundusz rezerwowy w wysokości co najmniej 10% udziału każdego właściciela w pozostałych kosztach (DL 268/94, art. 4).

• Wobec wspólnoty zawsze odpowiadają Państwo. Wspólnota obciąża właściciela, a nie najemcę. Od reformy z 2022 r. (Lei 8/2022) koszty obciążają osobę, która była właścicielem lokalu w chwili ich zatwierdzenia przez zgromadzenie. Przy sprzedaży zarządca musi wystawić zaświadczenie o opłatach i zadłużeniu w ciągu 10 dni od Państwa wniosku (art. 1424-A).
• Między Państwem a najemcą decyduje umowa najmu. Jeżeli umowa milczy, koszty administrowania, utrzymania i używania części wspólnych ponoszą Państwo (art. 1078 ust. 3 KC). Można uzgodnić na piśmie, że najemca płaci zwykłą opłatę miesięczną. Proszę wpisać do umowy kwotę lub sposób jej obliczania.
• Prace nadzwyczajne (dach, elewacja, wymiana windy) są kosztem związanym z własnością. Proszę zachować je po swojej stronie, nawet jeżeli najemca płaci zwykłą opłatę. Wewnątrz mieszkania wynajmujący musi przeprowadzać naprawy wymagane przez prawo lub potrzebne do sposobu używania uzgodnionego w umowie, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 1074 ust. 1 KC).
• Proszę uczestniczyć w zgromadzeniach lub głosować przez pełnomocnika. Zgromadzenia mogą odbywać się w formie wideokonferencji, a jeżeli wcześniej Państwo się na to zgodzili, zawiadomienia mogą być wysyłane e-mailem. Jeżeli mieszkają Państwo za granicą, proszę udzielić pełnomocnictwa zaufanej osobie, aby prace nie były zatwierdzane bez Państwa udziału.

Media i ubezpieczenie

Media. Jeżeli umowa najmu milczy, bieżące koszty dostaw do mieszkania ponosi najemca (art. 1078 ust. 2 KC), a umowy powinny być zawarte na nazwisko osoby płacącej (art. 1078 ust. 4). W praktyce:

1. W dniu przekazania kluczy proszę spisać stany liczników i zapisać je w protokole zdawczo-odbiorczym.
2. Najemca przepisuje prąd i gaz na siebie u dowolnego dostawcy, przedstawiając umowę najmu jako dowód zajmowania lokalu. Dostawca nie może odmówić zawarcia nowej umowy z powodu długów poprzedniego odbiorcy pod tym adresem (ERSE). Najemca będzie potrzebował kodów punktu poboru (CPE dla prądu, CUI dla gazu) z rachunku lub licznika.
3. Wodę dostarcza gminne lub regionalne przedsiębiorstwo wodociągowe. Proszę zapytać, czego wymaga przy zmianie odbiorcy; może poprosić o umowę najmu i dane właściciela.
4. Internet i telewizja to odrębna umowa najemcy.
5. Jeżeli pozostawiają Państwo umowę na swoje nazwisko i refakturują koszt, umowa najmu musi to przewidywać. Muszą Państwo przedstawić dowód zapłaty w ciągu miesiąca, a najemca płaci wraz z kolejnym czynszem (art. 1078 ust. 5–6).

Ubezpieczenie. W każdym budynku podzielonym na lokale ubezpieczenie od pożaru jest obowiązkowe dla każdego lokalu i dla części wspólnych (art. 1429 KC). Każdy właściciel musi wykupić ochronę. Jeżeli tego nie zrobi, wykupuje ją zarządca i dochodzi zwrotu składki od tego właściciela. Wiele wspólnot zawiera polisę zbiorową. Proszę sprawdzić, czy Państwa lokal jest objęty ochroną i czy suma ubezpieczenia jest realistyczna. Szersza polisa wieloryzykowa, obejmująca dodatkowo szkody wodne i odpowiedzialność cywilną, jest nieobowiązkowa, ale rozsądna. Ubezpieczenie mienia ruchomego najemcy to jego własna decyzja.

Podatki. IMI, opłaty na rzecz wspólnoty, do których są Państwo zobowiązani, naprawy i ubezpieczenie można co do zasady odliczyć od dochodu z najmu (art. 41 CIRS). AIMI nie odlicza się jako kosztu. Zamiast tego zalicza się ją na poczet podatku dochodowego od dochodu z najmu (art. 135-I CIMI). Szczegóły i wymagane dowody opisuje osobny poradnik o kosztach podlegających odliczeniu.

Szablon rocznych kosztów

Proszę skopiować tę tabelę dla każdej nieruchomości i uzupełnić własnymi danymi.

Najważniejsze terminy

• 1 stycznia: właściciele figurujący w rejestrze w tym dniu są obciążani AIMI za dany rok.
• 1 kwietnia – 31 maja: wybór wspólnego opodatkowania AIMI lub wskazanie, które nieruchomości należą do którego z małżonków.
• Maj / sierpień / listopad: raty IMI za poprzedni rok.
• Czerwiec: ustalenie AIMI. Wrzesień: zapłata AIMI.
• 31 grudnia: właściciel w tym dniu jest obciążany IMI za dany rok. Jest to także termin, do którego gminy muszą przekazać urzędowi skarbowemu stawki na następny rok i wykazy pustostanów.