Quem paga o IMI, o AIMI, o condomínio e os consumos de uma casa arrendada

Enquanto proprietário de uma casa arrendada em Portugal, paga os impostos sobre o imóvel: o IMI (imposto municipal sobre imóveis) todos os anos, e o AIMI (adicional ao IMI) apenas se as suas casas tiverem, no conjunto, um valor elevado. Paga também as quotas ordinárias do condomínio e eventuais obras extraordinárias, salvo se o contrato de arrendamento transferir por escrito as quotas ordinárias para o inquilino. O inquilino paga normalmente a água, a eletricidade, o gás e a internet, e os contratos devem estar em nome do inquilino. A maioria destes custos é dedutível aos seus rendimentos prediais, mas o AIMI é a exceção: tem um tratamento diferente.

Como se calcula o IMI

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário ou VPT (o valor fiscal do imóvel registado nas Finanças). Não é o valor de mercado nem o preço que pagou. Pode consultar o VPT na caderneta predial no Portal das Finanças.

• A fórmula do VPT (art. 38.º do CIMI) multiplica um valor base por m² pela área e pelos coeficientes de afetação, de localização, de qualidade e conforto e de vetustez. O coeficiente de vetustez reduz o valor à medida que o edifício envelhece.
• Atualizações. Para as habitações, o VPT é atualizado de três em três anos com base em 75% do coeficiente de desvalorização da moeda (art. 138.º do CIMI). Pode pedir uma nova avaliação se considerar que o VPT está desatualizado, mas só três anos após a última (art. 130.º do CIMI). Confirme primeiro que uma nova avaliação baixaria o valor, porque os coeficientes de localização atualizados podem, pelo contrário, aumentá-lo.
• A taxa. Para os prédios urbanos, cada município fixa anualmente uma taxa entre 0,3% e 0,45% do VPT (art. 112.º, n.º 1, alínea c), e n.º 5, do CIMI). Os municípios em programa formal de recuperação financeira podem cobrar até 0,5%. Para o IMI pago em 2026, mais de 200 municípios aplicaram a taxa mínima de 0,3%. Pode consultar a taxa do seu município no Portal das Finanças ou no sítio web da câmara municipal.
• Reduções e agravamentos fixados pelo município. Um município pode reduzir a taxa até 20% para prédios urbanos arrendados nas áreas que delimitar (art. 112.º, n.º 7). Pode também majorar ou minorar a taxa até 30% em áreas de reabilitação urbana (art. 112.º, n.º 6) e agravá-la até 30% para prédios degradados (art. 112.º, n.º 8). Pergunte à sua câmara se a redução para arrendamento existe onde se situa o seu imóvel.

Exemplo: um apartamento com um VPT de 150 000 € num município que aplica 0,3% paga 450 € por ano. Se o município aplicar a redução total de 20% para casas arrendadas, paga 360 €.

Quando se paga o IMI

O IMI é devido por quem for o proprietário registado a 31 de dezembro do ano a que respeita (arts. 8.º e 113.º do CIMI). É pago no ano seguinte. As Finanças enviam a nota de cobrança até ao fim do mês anterior ao do pagamento, e pode também encontrá-la no Portal das Finanças (art. 119.º). O número de prestações depende do montante total (art. 120.º do CIMI):

Se falhar uma prestação, as restantes vencem-se de imediato (art. 120.º, n.º 4). Não há liquidação se o total for inferior a 10 € (art. 113.º, n.º 6). Se vive no estrangeiro, ative as notificações eletrónicas ou certifique-se de que o seu representante fiscal lhe reencaminha as notificações, porque não ter recebido uma notificação não justifica o pagamento tardio.

IMI agravado para casas devolutas e proprietários offshore

• Casas devolutas. Uma casa desocupada há mais de um ano pode ser declarada devoluta pelo município. A taxa de IMI é então triplicada (art. 112.º, n.º 3, do CIMI). Os indícios que o município procura são a inexistência de contratos de água, eletricidade, gás ou telecomunicações, ou a ausência de consumos nas faturas (DL 159/2006). Antes da decisão, tem de ser notificado e ter a oportunidade de se pronunciar. Há exceções, por exemplo durante obras de reabilitação certificadas.
• Casas devolutas em zonas de pressão urbanística. Onde um município tenha delimitado uma zona de pressão urbanística, a taxa para uma casa devoluta é dez vezes a taxa normal. Aumenta mais 20% por cada ano, até 20 vezes (art. 112.º-B). À parte, uma casa que não esteja arrendada nem seja a sua habitação própria e permanente pode ter um agravamento até 25% nestas zonas, ou até 50% se pertencer a uma empresa (art. 112.º, n.ºs 19 e 20).
• Paraísos fiscais. Aplica-se uma taxa de 7,5% aos imóveis detidos por entidades residentes num território constante da lista portuguesa de regimes fiscais claramente mais favoráveis, ou dominadas por essas entidades (art. 112.º, n.º 4). Não se aplica a imóveis detidos por pessoas singulares (art. 112.º, n.º 17).

A lição prática é manter curto o intervalo entre inquilinos. Mantenha ativo pelo menos um contrato de fornecimento, em seu nome ou no do inquilino, para que a casa nunca pareça abandonada no papel.

AIMI: quem paga e quanto

O AIMI é um imposto anual sobre o VPT total de todas as casas e terrenos para construção de que seja proprietário em Portugal a 1 de janeiro (arts. 135.º-A a 135.º-C do CIMI). Os prédios comerciais e de serviços estão excluídos (art. 135.º-B). Estar arrendada não exclui uma casa.

• Pessoas singulares: são deduzidos os primeiros 600 000 € de VPT agregado. A taxa é de 0,7% acima desse valor, de 1% sobre a parte entre 1 milhão e 2 milhões de euros e de 1,5% acima de 2 milhões de euros (arts. 135.º-C e 135.º-F). Uma herança indivisa beneficia igualmente da dedução de 600 000 €.
• Casados e unidos de facto (união de facto): podem optar pela tributação conjunta entre 1 de abril e 31 de maio no Portal das Finanças. A dedução duplica então para 1,2 milhões de euros e os escalões também duplicam (arts. 135.º-D e 135.º-F). A opção mantém-se até ser renunciada.
• Empresas: 0,4% do VPT total, sem qualquer dedução (art. 135.º-F, n.º 1). As casas que uma empresa disponibiliza para uso pessoal dos seus sócios ou administradores são tributadas às taxas das pessoas singulares. As empresas sediadas em paraísos fiscais pagam 7,5%.
• As casas devolutas e as ruínas não beneficiam da dedução de 600 000 € (art. 135.º-C, n.º 4).

O AIMI é liquidado em junho e pago em setembro (arts. 135.º-G e 135.º-H). Exemplo: uma pessoa singular cujas casas têm um VPT agregado de 750 000 € paga (750 000 € − 600 000 €) × 0,7% = 1050 €. Um casal com as mesmas casas que opte pela tributação conjunta não paga nada. Uma empresa proprietária das mesmas casas paga 3000 €.

A isenção para rendas moderadas. Em setembro de 2025, o Governo anunciou uma isenção de AIMI para casas arrendadas até 2300 € por mês. Na lei final (DL 97/2026, de 20 de maio de 2026), a isenção de AIMI aplica-se apenas às casas abrangidas por um contrato de investimento para arrendamento (CIA). O CIA é um contrato celebrado com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), disponível desde 1 de setembro de 2026 para investidores com capacidade técnica e de gestão para disponibilizar habitação para arrendamento. Um senhorio comum que arrende a uma renda moderada beneficia da nova taxa de IRS de 10%, mas não da isenção de AIMI. As casas do antigo Programa de Apoio ao Arrendamento continuam excluídas do AIMI (art. 135.º-B, n.º 2). Confirme com as Finanças se os contratos ao abrigo do novo regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) terão o mesmo tratamento.

Quotas de condomínio e obras extraordinárias

Num edifício dividido em frações autónomas, cada condómino tem de contribuir para as despesas das partes comuns. A regra supletiva é a proporção do valor (permilagem) da sua fração, salvo disposição em contrário no título constitutivo ou no regulamento do condomínio (art. 1424.º do Código Civil). Cada condomínio tem também de constituir um fundo comum de reserva de, pelo menos, 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (DL 268/94, art. 4.º).

• Perante o condomínio, o responsável é sempre o proprietário. O condomínio cobra ao proprietário, não ao inquilino. Desde a reforma de 2022 (Lei 8/2022), as despesas são devidas por quem era proprietário da fração quando a assembleia as aprovou. Quando vender, o administrador tem de emitir uma declaração de encargos e dívidas no prazo de 10 dias a contar do seu pedido (art. 1424.º-A).
• Entre senhorio e inquilino, decide o contrato. Se o contrato nada disser, os encargos de administração, conservação e fruição das partes comuns são do senhorio (art. 1078.º, n.º 3, do CC). Pode acordar por escrito que o inquilino paga a quota mensal ordinária. Inscreva no contrato o montante ou a forma de o calcular.
• As obras extraordinárias (telhado, fachada, substituição do elevador) são um custo da propriedade. Assuma-as o senhorio, mesmo que o inquilino pague a quota ordinária. No interior da casa, o senhorio tem de executar as reparações exigidas por lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário (art. 1074.º, n.º 1, do CC).
• Participe ou vote por procuração. As assembleias podem realizar-se por videoconferência e, se tiver dado o seu acordo prévio, as convocatórias podem ser enviadas por e-mail. Se vive no estrangeiro, passe uma procuração a alguém de confiança, para que não sejam aprovadas obras sem a sua participação.

Consumos e seguros

Consumos. Se o contrato nada disser, o inquilino paga as despesas correntes de fornecimento à casa (art. 1078.º, n.º 2, do CC), e os contratos devem estar em nome de quem paga (art. 1078.º, n.º 4). Na prática:

1. Faça as leituras dos contadores no dia da entrega das chaves e registe-as no auto de entrega.
2. O inquilino passa a eletricidade e o gás para o seu nome junto de qualquer comercializador, usando o contrato de arrendamento como prova de ocupação. Um comercializador não pode recusar um novo contrato por causa de dívidas de um anterior titular nessa morada (ERSE). O inquilino vai precisar dos códigos do ponto de entrega (CPE para a eletricidade, CUI para o gás), que constam de uma fatura ou do contador.
3. A água é fornecida pela entidade gestora municipal ou regional. Pergunte-lhe o que é necessário para a mudança de titular; pode pedir o contrato de arrendamento e os dados do proprietário.
4. A internet e a televisão são contratos do próprio inquilino.
5. Se mantiver um contrato em seu nome e repercutir o custo, o contrato de arrendamento tem de o prever. Tem de apresentar o comprovativo de pagamento no prazo de um mês, e o inquilino paga com a renda seguinte (art. 1078.º, n.ºs 5 e 6).

Seguros. Em qualquer edifício constituído em propriedade horizontal, o seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para cada fração e para as partes comuns (art. 1429.º do CC). Cada condómino tem de contratar a cobertura. Se um condómino não o fizer, o administrador contrata-a e cobra-lhe o prémio. Muitos condomínios contratam uma apólice coletiva. Verifique se a sua fração está coberta e se o capital seguro é realista. Uma apólice multirriscos mais abrangente, que acrescenta danos por água e responsabilidade civil, é facultativa mas sensata. O seguro de recheio do inquilino é uma opção do próprio inquilino.

Impostos. O IMI, as quotas de condomínio que esteja obrigado a pagar, as obras de conservação e os seguros são, em geral, dedutíveis aos seus rendimentos prediais (art. 41.º do CIRS). O AIMI não é deduzido como despesa. Em vez disso, é deduzido à coleta do IRS relativa aos rendimentos prediais (art. 135.º-I do CIMI). Consulte o guia sobre despesas dedutíveis para mais pormenores e para os comprovativos de que precisa.

Modelo de custos anuais

Copie esta tabela para cada imóvel e preencha os seus próprios valores.

Prazos principais

• 1 de janeiro: os proprietários registados nesta data pagam o AIMI desse ano.
• 1 de abril – 31 de maio: opte pela tributação conjunta do AIMI ou declare que casas pertencem a cada cônjuge.
• Maio / agosto / novembro: prestações do IMI do ano anterior.
• Junho: liquidação do AIMI. Setembro: pagamento do AIMI.
• 31 de dezembro: o proprietário nesta data paga o IMI desse ano. É também a data-limite para os municípios comunicarem às Finanças as taxas do ano seguinte e as listas de casas devolutas.