Хто сплачує IMI, AIMI, внески до кондомініуму та комунальні послуги за житло, здане в оренду

Як власник житла, зданого в оренду в Португалії, Ви сплачуєте податки на нерухомість: IMI (муніципальний податок на нерухомість) щороку, а AIMI (додатковий IMI) — лише якщо загальна вартість Вашого житла висока. Ви також сплачуєте звичайні внески до кондомініуму й будь-які позапланові роботи, якщо договір оренди письмово не перекладає звичайні внески на орендаря. Орендар зазвичай оплачує воду, електроенергію, газ та інтернет, а договори на ці послуги мають бути оформлені на його ім’я. Більшість цих витрат вираховується з Вашого доходу від оренди, але AIMI — виняток: до нього застосовується інший порядок.

Як розраховується IMI

IMI нараховується на valor patrimonial tributário, або VPT (податкову вартість об’єкта, зафіксовану податковою службою). Це не ринкова вартість і не ціна, яку Ви заплатили. VPT можна побачити в caderneta predial (податковій обліковій картці об’єкта) на Portal das Finanças.

• Формула VPT (ст. 38 CIMI) множить базову вартість за м² на площу й на коефіцієнти призначення, розташування, якості та комфорту, а також віку. Коефіцієнт віку знижує вартість у міру старіння будівлі.
• Оновлення. Для житла VPT оновлюється кожні три роки на 75% офіційного коефіцієнта знецінення валюти (ст. 138 CIMI). Ви можете вимагати нової оцінки, якщо вважаєте VPT застарілою, але лише через три роки після останньої (ст. 130 CIMI). Спершу перевірте, чи нова оцінка справді знизить суму, оскільки оновлені коефіцієнти розташування можуть її, навпаки, підвищити.
• Ставка. Для міської нерухомості кожен муніципалітет щороку встановлює ставку від 0,3% до 0,45% VPT (ст. 112(1)(c) і (5) CIMI). Муніципалітети, що перебувають в офіційній програмі фінансового оздоровлення, можуть встановлювати ставку до 0,5%. Щодо IMI, сплаченого у 2026 році, понад 200 муніципалітетів застосовували мінімальну ставку 0,3%. Ставку свого муніципалітету можна перевірити на Portal das Finanças або на вебсайті câmara municipal.
• Знижки та надбавки, що встановлює муніципалітет. Муніципалітет може знизити ставку до 20% для зданої в оренду міської нерухомості у визначених ним зонах (ст. 112(7)). Він також може коригувати ставку до 30% у зонах міської регенерації (ст. 112(6)) і підвищувати її до 30% для занедбаних будівель (ст. 112(8)). Дізнайтеся у своїй câmara, чи діє знижка для орендованого житла там, де розташований Ваш об’єкт.

Приклад: квартира з VPT 150 000 € у муніципалітеті зі ставкою 0,3% сплачує 450 € на рік. Якщо муніципалітет застосовує повну знижку 20% для зданого в оренду житла, податок становить 360 €.

Коли сплачується IMI

IMI нараховується тому, хто є зареєстрованим власником станом на 31 грудня податкового року (ст. 8 і 113 CIMI). Він сплачується в наступному році. Податкова служба надсилає повідомлення про сплату до кінця місяця, що передує сплаті, і його також можна знайти на Portal das Finanças (ст. 119). Кількість внесків залежить від загальної суми (ст. 120 CIMI):

Якщо Ви пропустите внесок, решта внесків стають належними до сплати негайно (ст. 120(4)). Якщо загальна сума менша за 10 €, рахунок не виставляється (ст. 113(6)). Якщо Ви проживаєте за кордоном, налаштуйте електронні повідомлення або подбайте, щоб Ваш фіскальний представник пересилав їх Вам, оскільки пропущене повідомлення не є виправданням несвоєчасної сплати.

Підвищений IMI для порожнього житла та офшорних власників

• Порожнє житло. Житло, яке не використовується понад рік, муніципалітет може визнати devoluto (порожнім). Тоді його ставка IMI потроюється (ст. 112(3) CIMI). Ознаками, на які зважає муніципалітет, є відсутність договорів на воду, електроенергію, газ чи телекомунікації або відсутність споживання за рахунками (DL 159/2006). До ухвалення рішення Вас мають повідомити й надати можливість відповісти. Є винятки, наприклад на час проведення сертифікованих ремонтних робіт.
• Порожнє житло в зонах містобудівного тиску. Якщо муніципалітет оголосив zona de pressão urbanística (зону високого попиту на житло), ставка для порожнього житла становить десятикратну звичайну ставку. Вона зростає ще на 20% щороку, до двадцятикратної (ст. 112-B). Окремо, житло, яке не здається в оренду і не є Вашим постійним місцем проживання, може обкладатися надбавкою до 25% у цих зонах або до 50%, якщо ним володіє компанія (ст. 112(19)–(20)).
• Юрисдикції з «чорного списку». Ставка 7,5% застосовується до нерухомості, що належить суб’єктам, які є резидентами території з португальського переліку пільгових податкових режимів, або контролюється такими суб’єктами (ст. 112(4)). Вона не застосовується до нерухомості фізичних осіб (ст. 112(17)).

Практичний висновок — скорочувати проміжок між орендарями. Тримайте щонайменше один договір на комунальні послуги активним — на Ваше ім’я або на ім’я орендаря, — щоб житло ніколи не виглядало покинутим за документами.

AIMI: хто сплачує і скільки

AIMI — це щорічний податок на загальну VPT усього житла та земельних ділянок під забудову, якими Ви володієте в Португалії станом на 1 січня (ст. 135-A–135-C CIMI). Комерційні та сервісні приміщення виключено (ст. 135-B). Здача житла в оренду не звільняє його від податку.

• Фізичні особи: перші 600 000 € сукупної VPT вираховуються. Понад цю суму ставка становить 0,7%, 1% — на частину від 1 млн € до 2 млн € і 1,5% — понад 2 млн € (ст. 135-C і 135-F). Нерозподілена спадщина (herança indivisa) також отримує вирахування 600 000 €.
• Подружжя та незареєстровані партнери (união de facto): з 1 квітня до 31 травня на Portal das Finanças можна обрати спільне оподаткування. Тоді вирахування подвоюється до 1,2 млн €, і межі ставок також подвоюються (ст. 135-D і 135-F). Вибір діє, доки Ви його не скасуєте.
• Компанії: 0,4% загальної VPT без жодного вирахування (ст. 135-F(1)). Житло, яке компанія надає в особисте користування своїм учасникам або директорам, оподатковується за ставками для фізичних осіб. Компанії з юрисдикцій «чорного списку» сплачують 7,5%.
• Порожнє житло та руїни не отримують вирахування 600 000 € (ст. 135-C(4)).

AIMI нараховується в червні та сплачується у вересні (ст. 135-G і 135-H). Приклад: фізична особа, сукупна VPT житла якої становить 750 000 €, сплачує (750 000 € − 600 000 €) × 0,7% = 1 050 €. Подружжя з тим самим житлом, яке обрало спільне оподаткування, не сплачує нічого. Компанія, що володіє тим самим житлом, сплачує 3 000 €.

Звільнення для помірної орендної плати. У вересні 2025 року уряд оголосив про звільнення від AIMI для житла, що здається за орендну плату до 2 300 € на місяць. В остаточному законі (DL 97/2026 від 20 травня 2026 року) звільнення від AIMI застосовується лише до житла, на яке поширюється інвестиційний договір на оренду (contrato de investimento para arrendamento, або CIA). CIA — це договір, що укладається з житловим інститутом IHRU і з 1 вересня 2026 року доступний інвесторам, які мають технічні та управлінські можливості для забезпечення орендного житла. Звичайний орендодавець, який здає житло за помірну орендну плату, отримує нову ставку податку на доходи 10%, але не отримує звільнення від AIMI. Житло зі старої Programa de Apoio ao Arrendamento і далі виключене з AIMI (ст. 135-B(2)). Уточніть у податковій службі, чи розглядатимуться так само договори за новою спрощеною схемою доступної оренди (RSAA).

Внески до кондомініуму та позапланові роботи

У будівлі, поділеній на frações (одиниці в окремій власності), кожен власник зобов’язаний брати участь у витратах на спільні частини. За замовчуванням — пропорційно до вартості (permilagem) Вашої одиниці, якщо правовстановлювальні документи чи правила кондомініуму не передбачають іншого (ст. 1424 Código Civil). Кожен кондомініум також повинен мати резервний фонд у розмірі щонайменше 10% частки кожного власника в інших витратах (DL 268/94, ст. 4).

• Перед кондомініумом відповідаєте завжди Ви. Кондомініум виставляє рахунки власникові, а не орендарю. Після реформи 2022 року (Lei 8/2022) витрати сплачує той, хто був власником одиниці на момент їх затвердження зборами. Під час продажу адміністратор повинен видати довідку про платежі та борги протягом 10 днів після Вашого запиту (ст. 1424-A).
• Між Вами та орендарем вирішує договір оренди. Якщо договір нічого не передбачає, витрати на адміністрування, утримання та використання спільних частин несете Ви (ст. 1078(3) ЦК). Ви можете письмово домовитися, що звичайний щомісячний внесок сплачує орендар. Вкажіть у договорі суму або спосіб її розрахунку.
• Позапланові роботи (дах, фасад, заміна ліфта) — це витрати, пов’язані з власністю. Залиште їх за собою, навіть якщо звичайний внесок сплачує орендар. Усередині житла орендодавець повинен виконувати ремонт, необхідний за законом або для погодженого в договорі використання, якщо договір не передбачає іншого (ст. 1074(1) ЦК).
• Беріть участь особисто або голосуйте через довірену особу. Збори можуть проводитися у форматі відеоконференції, а за попередньою згодою повідомлення можна надсилати електронною поштою. Якщо Ви живете за кордоном, видайте довіреність тому, кому довіряєте, щоб роботи не затверджували без Вашої участі.

Комунальні послуги та страхування

Комунальні послуги. Якщо договір оренди нічого не передбачає, поточні витрати на постачання до житла сплачує орендар (ст. 1078(2) ЦК), а договори мають бути оформлені на ім’я того, хто платить (ст. 1078(4)). На практиці:

1. Зафіксуйте показники лічильників у день передачі ключів і внесіть їх до акта заселення.
2. Орендар переоформлює електроенергію та газ на своє ім’я в будь-якого постачальника, використовуючи договір оренди як підтвердження проживання. Постачальник не може відмовити в новому договорі через борги попереднього абонента за цією адресою (ERSE). Орендарю знадобляться коди точок постачання (CPE для електроенергії, CUI для газу) з рахунку або лічильника.
3. Воду постачає муніципальне або регіональне водопостачальне підприємство. Дізнайтеся в нього, що потрібно для зміни абонента; може знадобитися договір оренди та дані власника.
4. Інтернет і телебачення — це власний договір орендаря.
5. Якщо Ви залишаєте договір на своє ім’я і перевиставляєте вартість, це має бути зазначено в договорі оренди. Ви повинні надати підтвердження оплати протягом місяця, а орендар сплачує разом із наступною орендною платою (ст. 1078(5)–(6)).

Страхування. У будь-якій будівлі, поділеній на одиниці, страхування від пожежі є обов’язковим для кожної одиниці та для спільних частин (ст. 1429 ЦК). Кожен власник повинен оформити поліс. Якщо власник цього не робить, його оформлює адміністратор і стягує премію з цього власника. Багато кондомініумів укладають колективний поліс. Перевірте, чи охоплено Вашу одиницю і чи реалістична страхова вартість. Ширший комплексний поліс, що додає покриття пошкоджень водою та відповідальності, необов’язковий, але доцільний. Страхування майна орендаря — це його власний вибір.

Податки. IMI, внески до кондомініуму, які Ви зобов’язані сплачувати, ремонт і страхування, як правило, вираховуються з Вашого доходу від оренди (ст. 41 CIRS). AIMI не вираховується як витрата. Натомість його зараховують у рахунок Вашого податку на доходи від оренди (ст. 135-I CIMI). Подробиці та необхідні підтвердження див. в окремому посібнику про витрати, що вираховуються.

Шаблон річних витрат

Скопіюйте цю таблицю для кожного об’єкта й заповніть власними даними.

Основні строки

• 1 січня: власникам, зареєстрованим на цю дату, нараховується AIMI за рік.
• 1 квітня – 31 травня: оберіть спільне оподаткування AIMI або задекларуйте, яке житло належить кому з подружжя.
• Травень / серпень / листопад: внески IMI за попередній рік.
• Червень: нарахування AIMI. Вересень: сплата AIMI.
• 31 грудня: власникові на цю дату нараховується IMI за рік. До цієї ж дати муніципалітети повинні повідомити податкову службу про ставки на наступний рік і переліки порожнього житла.