Kdo plača IMI, AIMI, stroške etažne lastnine in komunalne storitve pri oddanem stanovanju

Kot lastnik oddanega stanovanja na Portugalskem plačujete davke na nepremičnine: IMI (občinski davek na nepremičnine) vsako leto, AIMI (dodatni IMI) pa samo, če imajo Vaša stanovanja skupaj visoko vrednost. Plačujete tudi redne prispevke etažne skupnosti in morebitna izredna dela, razen če najemna pogodba redne prispevke pisno prenese na najemnika. Najemnik običajno plačuje vodo, elektriko, plin in internet, pogodbe pa naj bodo na njegovo ime. Večino teh stroškov lahko odštejete od dohodka od oddajanja, izjema pa je AIMI: ta se obravnava drugače.

Kako se izračuna IMI

IMI se obračuna od valor patrimonial tributário ali VPT (davčne vrednosti nepremičnine, ki jo vodi davčni urad). To ni tržna vrednost ali cena, ki ste jo plačali. VPT je razvidna iz caderneta predial (davčnega izpiska nepremičnine) na Portal das Finanças.

• Formula za VPT (CIMI čl. 38) pomnoži osnovno vrednost na m² s površino in s koeficienti za namen uporabe, lokacijo, kakovost in udobje ter starost. Koeficient starosti z leti zmanjšuje vrednost stavbe.
• Posodobitve. Pri stanovanjih se VPT vsaka tri leta posodobi za 75 % uradnega koeficienta valutnega razvrednotenja (CIMI čl. 138). Če menite, da je VPT zastarela, lahko zahtevate novo vrednotenje, vendar šele tri leta po zadnjem (CIMI čl. 130). Najprej preverite, ali bi novo vrednotenje znesek res znižalo, saj ga posodobljeni koeficienti lokacije lahko tudi zvišajo.
• Stopnja. Za mestne nepremičnine vsaka občina vsako leto določi stopnjo med 0,3 % in 0,45 % VPT (CIMI čl. 112(1)(c) in (5)). Občine v formalnem programu finančne sanacije lahko zaračunajo do 0,5 %. Za IMI, plačan leta 2026, je več kot 200 občin zaračunalo najnižjo stopnjo 0,3 %. Stopnjo svoje občine lahko preverite na Portal das Finanças ali na spletni strani câmara municipal.
• Popusti in pribitki, ki jih določi občina. Občina lahko za oddane mestne nepremičnine na območjih, ki jih sama določi, zniža stopnjo za do 20 % (čl. 112(7)). Na območjih urbane prenove lahko stopnjo prilagodi za do 30 % (čl. 112(6)), za zanemarjene stavbe pa jo lahko zviša za do 30 % (čl. 112(8)). Pri svoji câmari preverite, ali popust za oddajanje velja tam, kjer je Vaša nepremičnina.

Primer: za stanovanje z VPT 150.000 € v občini s stopnjo 0,3 % se plača 450 € na leto. Če občina uporabi celotni 20-odstotni popust za oddana stanovanja, se plača 360 €.

Kdaj zapade IMI

IMI se obračuna osebi, ki je 31. decembra davčnega leta vpisana kot lastnik (CIMI čl. 8 in 113). Plača se v naslednjem letu. Davčni urad pošlje plačilni nalog do konca meseca pred plačilom, najdete pa ga tudi na Portal das Finanças (čl. 119). Število obrokov je odvisno od skupnega zneska (CIMI čl. 120):

Če obrok zamudite, preostali obroki zapadejo takoj (čl. 120(4)). Če je skupni znesek nižji od 10 €, se račun ne izda (čl. 113(6)). Če živite v tujini, nastavite elektronska obvestila ali poskrbite, da Vam jih posreduje davčni zastopnik, saj spregledano obvestilo ni opravičilo za zamudo pri plačilu.

Višji IMI za prazna stanovanja in lastnike v davčnih oazah

• Prazna stanovanja. Stanovanje, ki ni zasedeno več kot eno leto, lahko občina razglasi za devoluto (prazno). Njegova stopnja IMI se nato potroji (CIMI čl. 112(3)). Znaki, ki jih občina išče, so odsotnost pogodb za vodo, elektriko, plin ali telekomunikacije ali odsotnost porabe na računih (DL 159/2006). Pred odločitvijo morate biti obveščeni in imeti možnost odgovora. Obstajajo izjeme, na primer v času izvajanja certificiranih prenovitvenih del.
• Prazna stanovanja na območjih urbanega pritiska. Kjer je občina razglasila zona de pressão urbanística (območje velikega povpraševanja po stanovanjih), znaša stopnja za prazno stanovanje desetkratnik običajne stopnje. Vsako leto se zviša še za 20 %, do dvajsetkratnika (čl. 112-B). Ločeno od tega je za stanovanje, ki ni niti oddano niti Vaše stalno prebivališče, na teh območjih lahko obračunan pribitek do 25 % ali do 50 %, če je v lasti družbe (čl. 112(19)–(20)).
• Jurisdikcije s črnega seznama. Stopnja 7,5 % velja za nepremičnine v lasti subjektov s sedežem na ozemlju s portugalskega seznama preferencialnih davčnih režimov ali pod nadzorom takih subjektov (čl. 112(4)). Ne velja za nepremičnine v lasti fizičnih oseb (čl. 112(17)).

Praktični nauk je, naj bo obdobje med najemniki kratko. Ohranite vsaj eno pogodbo za komunalne storitve aktivno, na Vaše ime ali na ime najemnika, da stanovanje na papirju nikoli ni videti zapuščeno.

AIMI: kdo plača in koliko

AIMI je letni davek na skupno VPT vseh stanovanj in stavbnih zemljišč, ki jih imate na Portugalskem v lasti na dan 1. januarja (CIMI čl. 135-A do 135-C). Poslovni in storitveni prostori so izključeni (čl. 135-B). Dejstvo, da je stanovanje oddano, ga ne izključuje.

• Fizične osebe: odšteje se prvih 600.000 € skupne VPT. Nad tem zneskom je stopnja 0,7 %, za del med 1 milijonom € in 2 milijonoma € 1 %, nad 2 milijonoma € pa 1,5 % (čl. 135-C in 135-F). Odbitek 600.000 € pripada tudi nerazdeljeni zapuščini (herança indivisa).
• Zakonci in zunajzakonski partnerji (união de facto): med 1. aprilom in 31. majem se lahko na Portal das Finanças odločite za skupno obdavčitev. Odbitek se nato podvoji na 1,2 milijona €, podvojijo pa se tudi razredi stopenj (čl. 135-D in 135-F). Izbira velja, dokler je ne prekličete.
• Družbe: 0,4 % skupne VPT, brez kakršnega koli odbitka (čl. 135-F(1)). Stanovanja, ki jih družba zagotavlja za osebno uporabo svojim družbenikom ali direktorjem, se obdavčijo po stopnjah za fizične osebe. Družbe v jurisdikcijah s črnega seznama plačajo 7,5 %.
• Prazna stanovanja in ruševine ne prejmejo odbitka 600.000 € (čl. 135-C(4)).

AIMI se odmeri junija in plača septembra (čl. 135-G in 135-H). Primer: fizična oseba, katere stanovanja imajo skupno VPT 750.000 €, plača (750.000 € − 600.000 €) × 0,7 % = 1.050 €. Par z enakimi stanovanji, ki se odloči za skupno obdavčitev, ne plača ničesar. Družba z enakimi stanovanji plača 3.000 €.

Oprostitev za zmerne najemnine. Septembra 2025 je vlada napovedala oprostitev AIMI za stanovanja, oddana za do 2.300 € na mesec. V končnem zakonu (DL 97/2026, 20. maj 2026) se oprostitev AIMI uporablja samo za stanovanja, zajeta v naložbeni pogodbi za oddajanje (contrato de investimento para arrendamento ali CIA). CIA je pogodba, sklenjena s stanovanjskim inštitutom IHRU, ki je od 1. septembra 2026 na voljo vlagateljem s tehnično in upravljavsko zmogljivostjo za zagotavljanje najemnih stanovanj. Običajni najemodajalec, ki oddaja po zmerni najemnini, prejme novo 10-odstotno stopnjo dohodnine, ne pa oprostitve AIMI. Stanovanja v starem programu Programa de Apoio ao Arrendamento ostajajo izključena iz AIMI (čl. 135-B(2)). Pri davčnem uradu preverite, ali bodo pogodbe po novi poenostavljeni shemi dostopnih najemnin (RSAA) obravnavane enako.

Prispevki etažne skupnosti in izredna dela

V stavbi, razdeljeni na frações (posamezne enote v lasti), mora vsak lastnik prispevati k stroškom skupnih delov. Privzeto se to določi sorazmerno z vrednostjo (permilagem) Vaše enote, razen če akti ali pravila etažne skupnosti določajo drugače (Código Civil čl. 1424). Vsaka etažna skupnost mora imeti tudi rezervni sklad v višini vsaj 10 % deleža posameznega lastnika pri drugih stroških (DL 268/94, čl. 4).

• Do etažne skupnosti ste vedno odgovorni Vi. Etažna skupnost bremeni lastnika, ne najemnika. Od reforme leta 2022 (Lei 8/2022) stroške dolguje tisti, ki je bil lastnik enote, ko jih je zbor potrdil. Ko prodajate, mora upravnik v 10 dneh od Vaše zahteve izdati izjavo o stroških in dolgovih (čl. 1424-A).
• Med Vami in najemnikom odloča pogodba. Če pogodba o tem molči, stroški upravljanja, vzdrževanja in uporabe skupnih delov bremenijo Vas (CC čl. 1078(3)). Pisno se lahko dogovorite, da redni mesečni prispevek plačuje najemnik. Znesek ali način izračuna zapišite v pogodbo.
• Izredna dela (streha, fasada, zamenjava dvigala) so strošek lastništva. Prevzemite jih sami, tudi če najemnik plačuje redni prispevek. V stanovanju mora najemodajalec opraviti popravila, ki jih zahteva zakon ali dogovorjena uporaba iz pogodbe, razen če pogodba določa drugače (CC čl. 1074(1)).
• Udeležite se zbora ali glasujte prek pooblaščenca. Zbori lahko potekajo prek videokonference, vabila pa se lahko, če ste se tako predhodno dogovorili, pošiljajo po e-pošti. Če živite v tujini, pooblastite nekoga, ki mu zaupate, da dela ne bodo potrjena brez Vašega mnenja.

Komunalne storitve in zavarovanje

Komunalne storitve. Če pogodba o tem molči, tekoče stroške oskrbe stanovanja plačuje najemnik (CC čl. 1078(2)), pogodbe pa naj bodo na ime tistega, ki plačuje (čl. 1078(4)). V praksi:

1. Na dan predaje ključev odčitajte števce in stanja zapišite v zapisnik o vselitvi.
2. Najemnik elektriko in plin prenese na svoje ime pri katerem koli dobavitelju, pri čemer kot dokazilo o bivanju uporabi najemno pogodbo. Dobavitelj ne sme zavrniti nove pogodbe zaradi dolgov prejšnjega imetnika na tem naslovu (ERSE). Najemnik bo potreboval šifre odjemnih mest (CPE za elektriko, CUI za plin) z računa ali s števca.
3. Vodo dobavlja občinsko ali regionalno vodovodno podjetje. Vprašajte ga, kaj potrebuje za spremembo imetnika; lahko zahteva najemno pogodbo in podatke lastnika.
4. Internet in televizija sta najemnikova lastna pogodba.
5. Če pogodbo obdržite na svoje ime in strošek prefakturirate, mora to določati najemna pogodba. Dokazilo o plačilu morate predložiti v enem mesecu, najemnik pa plača skupaj z naslednjo najemnino (čl. 1078(5)–(6)).

Zavarovanje. V vsaki stavbi, razdeljeni na enote, je požarno zavarovanje obvezno za vsako enoto in za skupne dele (CC čl. 1429). Vsak lastnik mora skleniti kritje. Če ga lastnik ne sklene, ga sklene upravnik in premijo izterja od tega lastnika. Mnoge etažne skupnosti uredijo skupno polico. Preverite, ali je Vaša enota zavarovana in ali je zavarovana vrednost realna. Širše večrizično zavarovanje, ki dodaja škodo zaradi vode in odgovornost, ni obvezno, je pa smiselno. Zavarovanje premičnin je stvar najemnikove lastne izbire.

Davki. IMI, stroški etažne lastnine, ki ste jih dolžni plačati, popravila in zavarovanje so praviloma odbitni od dohodka od oddajanja (CIRS čl. 41). AIMI se ne odšteje kot strošek. Namesto tega se upošteva v zmanjšanje Vaše dohodnine od dohodka od oddajanja (CIMI čl. 135-I). Podrobnosti in potrebna dokazila najdete v ločenem vodniku o odbitnih stroških.

Predloga letnih stroškov

Preglednico kopirajte za vsako nepremičnino in vpišite svoje zneske.

Ključni roki

• 1. januar: lastniki, vpisani na ta dan, plačajo AIMI za leto.
• 1. april – 31. maj: izbira skupne obdavčitve z AIMI ali izjava, katera stanovanja pripadajo kateremu zakoncu.
• Maj / avgust / november: obroki IMI za preteklo leto.
• Junij: odmera AIMI. September: plačilo AIMI.
• 31. december: lastnik na ta dan plača IMI za leto. To je tudi datum, do katerega morajo občine davčnemu uradu sporočiti stopnje za naslednje leto in sezname praznih stanovanj.