Qui paie l’IMI, l’AIMI, la copropriété et les consommations d’un logement loué

En tant que propriétaire d’un logement loué au Portugal, vous payez les impôts fonciers : l’IMI (taxe foncière municipale) chaque année, et l’AIMI (l’IMI additionnel) uniquement si vos logements représentent au total une valeur élevée. Vous payez également les charges courantes de la copropriété et les éventuels travaux extraordinaires, sauf si votre bail transfère par écrit les charges courantes au locataire. Le locataire paie normalement l’eau, l’électricité, le gaz et internet, et les contrats devraient être à son nom. La plupart de ces frais sont déductibles de vos revenus locatifs, à l’exception de l’AIMI, qui est traité différemment.

Comment l’IMI est calculé

L’IMI est calculé sur la valor patrimonial tributário ou VPT (la valeur fiscale du bien enregistrée par l’administration fiscale). Il ne s’agit ni de la valeur de marché ni du prix que vous avez payé. La VPT figure sur la caderneta predial (la fiche fiscale du bien) dans le Portal das Finanças.

• La formule de la VPT (CIMI art. 38) multiplie une valeur de base au m² par la surface et par des coefficients d’usage, de localisation, de qualité et confort, et d’ancienneté. Le coefficient d’ancienneté diminue la valeur à mesure que l’immeuble vieillit.
• Actualisations. Pour les logements, la VPT est actualisée tous les trois ans à hauteur de 75 % du coefficient monétaire officiel (CIMI art. 138). Vous pouvez demander une nouvelle évaluation si vous estimez que la VPT est obsolète, mais seulement trois ans après la précédente (CIMI art. 130). Vérifiez d’abord qu’une nouvelle évaluation réduirait le montant, car des coefficients de localisation actualisés peuvent au contraire l’augmenter.
• Le taux. Pour les biens urbains, chaque commune fixe chaque année un taux compris entre 0,3 % et 0,45 % de la VPT (CIMI art. 112(1)(c) et (5)). Les communes soumises à un programme formel de redressement financier peuvent appliquer jusqu’à 0,5 %. Pour l’IMI payé en 2026, plus de 200 communes ont appliqué le taux minimal de 0,3 %. Vous pouvez vérifier le taux de votre commune sur le Portal das Finanças ou sur le site de la câmara municipal.
• Réductions et majorations fixées par la commune. Une commune peut réduire le taux de 20 % au maximum pour les biens urbains loués dans les zones qu’elle délimite (art. 112(7)). Elle peut aussi moduler le taux de 30 % au maximum dans les zones de réhabilitation urbaine (art. 112(6)) et le majorer de 30 % au maximum pour les immeubles dégradés (art. 112(8)). Demandez à votre câmara si la réduction pour location existe là où se trouve votre bien.

Exemple : un appartement d’une VPT de 150 000 € situé dans une commune appliquant 0,3 % paie 450 € par an. Si la commune applique la réduction maximale de 20 % pour les logements loués, il paie 360 €.

Quand l’IMI est exigible

L’IMI est dû par la personne inscrite comme propriétaire au 31 décembre de l’année d’imposition (CIMI art. 8 et 113). Il est payé l’année suivante. L’administration fiscale envoie l’avis de paiement avant la fin du mois précédant le paiement, et vous pouvez aussi le trouver sur le Portal das Finanças (art. 119). Le nombre d’échéances dépend du montant total (CIMI art. 120) :

Si vous manquez une échéance, les échéances restantes deviennent immédiatement exigibles (art. 120(4)). Aucun avis n’est émis si le total est inférieur à 10 € (art. 113(6)). Si vous vivez à l’étranger, activez les notifications électroniques ou assurez-vous que votre représentant fiscal vous transmet les avis, car un avis manqué ne justifie pas un paiement tardif.

Un IMI majoré pour les logements vacants et les propriétaires offshore

• Logements vacants. Un logement inoccupé depuis plus d’un an peut être déclaré devoluto (vacant) par la commune. Son taux d’IMI est alors triplé (CIMI art. 112(3)). Les indices retenus par la commune sont l’absence de contrats d’eau, d’électricité, de gaz ou de télécommunications, ou l’absence de consommation sur les factures (DL 159/2006). Avant la décision, vous devez en être informé et avoir la possibilité de répondre. Il existe des exceptions, par exemple pendant des travaux de rénovation certifiés.
• Logements vacants en zone de pression urbaine. Lorsqu’une commune a déclaré une zona de pressão urbanística (zone de forte demande de logements), le taux applicable à un logement vacant est décuplé. Il augmente ensuite de 20 % supplémentaires chaque année, jusqu’à 20 fois le taux normal (art. 112-B). Par ailleurs, un logement qui n’est ni loué ni votre résidence permanente peut supporter dans ces zones une majoration de 25 % au maximum, ou de 50 % au maximum s’il appartient à une société (art. 112(19)–(20)).
• Juridictions sur liste noire. Un taux de 7,5 % s’applique aux biens détenus par des entités résidant dans un territoire figurant sur la liste portugaise des régimes fiscaux privilégiés, ou contrôlées par de telles entités (art. 112(4)). Il ne s’applique pas aux biens détenus par des personnes physiques (art. 112(17)).

La leçon pratique : réduisez au minimum l’intervalle entre deux locataires. Gardez au moins un contrat de fourniture actif, à votre nom ou à celui du locataire, afin que le logement ne paraisse jamais abandonné sur le papier.

L’AIMI : qui le paie et combien

L’AIMI est un impôt annuel sur la VPT totale de tous les logements et terrains à bâtir que vous possédez au Portugal au 1er janvier (CIMI art. 135-A à 135-C). Les locaux commerciaux et de services en sont exclus (art. 135-B). Le fait d’être loué n’exclut pas un logement.

• Personnes physiques : les premiers 600 000 € de VPT cumulée sont déduits. Le taux est de 0,7 % au-delà, de 1 % sur la part comprise entre 1 million et 2 millions d’euros, et de 1,5 % au-delà de 2 millions d’euros (art. 135-C et 135-F). Une succession indivise (herança indivisa) bénéficie également de la déduction de 600 000 €.
• Couples mariés et partenaires non mariés (união de facto) : vous pouvez opter pour l’imposition commune entre le 1er avril et le 31 mai sur le Portal das Finanças. La déduction est alors doublée à 1,2 million d’euros et les tranches de taux sont également doublées (art. 135-D et 135-F). Cette option reste en vigueur jusqu’à ce que vous l’annuliez.
• Sociétés : 0,4 % de la VPT totale, sans aucune déduction (art. 135-F(1)). Les logements qu’une société met à la disposition personnelle de ses associés ou dirigeants sont imposés aux taux applicables aux personnes physiques. Les sociétés établies dans des juridictions sur liste noire paient 7,5 %.
• Les logements vacants et les ruines ne bénéficient pas de la déduction de 600 000 € (art. 135-C(4)).

L’AIMI est liquidé en juin et payé en septembre (art. 135-G et 135-H). Exemple : une personne physique dont les logements ont une VPT cumulée de 750 000 € paie (750 000 € − 600 000 €) × 0,7 % = 1 050 €. Un couple possédant les mêmes logements et ayant opté pour l’imposition commune ne paie rien. Une société possédant les mêmes logements paie 3 000 €.

L’exonération pour loyer modéré. En septembre 2025, le gouvernement a annoncé une exonération d’AIMI pour les logements loués jusqu’à 2 300 € par mois. Dans la loi définitive (DL 97/2026, 20 mai 2026), l’exonération d’AIMI ne s’applique qu’aux logements couverts par un contrat d’investissement pour la location (contrato de investimento para arrendamento, ou CIA). Un CIA est un contrat conclu avec l’institut du logement IHRU, ouvert à partir du 1er septembre 2026 aux investisseurs disposant des capacités techniques et de gestion nécessaires pour fournir des logements locatifs. Un bailleur ordinaire louant à un loyer modéré bénéficie du nouveau taux d’impôt sur le revenu de 10 %, mais d’aucune exonération d’AIMI. Les logements relevant de l’ancien Programa de Apoio ao Arrendamento restent exclus de l’AIMI (art. 135-B(2)). Vérifiez auprès de l’administration fiscale si les contrats relevant du nouveau régime simplifié de loyer abordable (RSAA) seront traités de la même manière.

Charges de copropriété et travaux extraordinaires

Dans un immeuble divisé en frações (lots appartenant à des propriétaires distincts), chaque propriétaire doit contribuer aux dépenses des parties communes. Par défaut, cette contribution est proportionnelle à la valeur (permilagem) de votre lot, sauf disposition contraire des actes ou du règlement de copropriété (Código Civil art. 1424). Chaque copropriété doit également constituer un fonds de réserve égal à au moins 10 % de la quote-part de chaque propriétaire dans les autres dépenses (DL 268/94, art. 4).

• Vis-à-vis de la copropriété, vous êtes toujours redevable. La copropriété facture le propriétaire, et non le locataire. Depuis la réforme de 2022 (Lei 8/2022), les dépenses sont dues par la personne qui était propriétaire du lot au moment où l’assemblée les a approuvées. En cas de vente, le syndic doit délivrer un état des charges et des dettes dans les 10 jours suivant votre demande (art. 1424-A).
• Entre vous et le locataire, c’est le bail qui tranche. Si le bail ne dit rien, les charges d’administration, d’entretien et d’utilisation des parties communes sont à votre charge (CC art. 1078(3)). Vous pouvez convenir par écrit que le locataire paie les charges mensuelles courantes. Inscrivez le montant, ou son mode de calcul, dans le bail.
• Les travaux extraordinaires (toiture, façade, remplacement de l’ascenseur) relèvent des coûts de la propriété. Gardez-les à votre charge, même si le locataire paie les charges courantes. À l’intérieur du logement, le bailleur doit effectuer les réparations exigées par la loi ou par l’usage convenu dans le bail, sauf stipulation contraire du bail (CC art. 1074(1)).
• Participez aux assemblées ou votez par procuration. Les assemblées peuvent se tenir par visioconférence et, si vous l’avez accepté au préalable, les convocations peuvent être envoyées par e-mail. Si vous vivez à l’étranger, donnez procuration à une personne de confiance afin que des travaux ne soient pas votés sans votre avis.

Consommations et assurance

Consommations. Si le bail ne dit rien, le locataire paie les frais courants de fourniture du logement (CC art. 1078(2)), et les contrats devraient être au nom de celui qui paie (art. 1078(4)). En pratique :

1. Relevez les compteurs le jour de la remise des clés et consignez les relevés dans l’état des lieux d’entrée.
2. Le locataire transfère l’électricité et le gaz à son nom auprès du fournisseur de son choix, en utilisant le bail comme justificatif d’occupation. Un fournisseur ne peut pas refuser un nouveau contrat en raison des dettes d’un précédent titulaire à cette adresse (ERSE). Le locataire aura besoin des codes de point de livraison (CPE pour l’électricité, CUI pour le gaz), figurant sur une facture ou sur le compteur.
3. L’eau est fournie par la régie municipale ou régionale. Demandez-lui ce dont elle a besoin pour un changement de titulaire ; elle peut demander le bail et les coordonnées du propriétaire.
4. Internet et la télévision font l’objet d’un contrat propre au locataire.
5. Si vous conservez un contrat à votre nom et refacturez le coût, le bail doit le prévoir. Vous devez présenter la preuve du paiement dans un délai d’un mois, et le locataire paie avec le loyer suivant (art. 1078(5)–(6)).

Assurance. Dans tout immeuble divisé en lots, l’assurance incendie est obligatoire pour chaque lot et pour les parties communes (CC art. 1429). Chaque propriétaire doit souscrire une couverture. À défaut, le syndic la souscrit et récupère la prime auprès du propriétaire concerné. De nombreuses copropriétés mettent en place une police collective. Vérifiez que votre lot est couvert et que la valeur assurée est réaliste. Une police multirisque plus large, qui ajoute les dégâts des eaux et la responsabilité civile, est facultative mais judicieuse. L’assurance du contenu du locataire relève de son propre choix.

Fiscalité. L’IMI, les charges de copropriété que vous êtes tenu de payer, les réparations et l’assurance sont en général déductibles de vos revenus locatifs (CIRS art. 41). L’AIMI n’est pas déduit en tant que charge. Il est en revanche imputé sur votre impôt sur le revenu afférent aux revenus locatifs (CIMI art. 135-I). Consultez le guide distinct consacré aux charges déductibles pour les détails et les justificatifs nécessaires.

Modèle de budget annuel

Copiez ce tableau pour chaque bien et indiquez vos propres montants.

Échéances clés

• 1er janvier : les propriétaires inscrits à cette date sont redevables de l’AIMI de l’année.
• Du 1er avril au 31 mai : optez pour l’imposition commune à l’AIMI, ou déclarez quels logements appartiennent à quel conjoint.
• Mai / août / novembre : échéances de l’IMI de l’année précédente.
• Juin : liquidation de l’AIMI. Septembre : paiement de l’AIMI.
• 31 décembre : le propriétaire à cette date est redevable de l’IMI de l’année. C’est aussi la date limite à laquelle les communes doivent communiquer à l’administration fiscale les taux de l’année suivante et les listes de logements vacants.