Portal das Finanças za najemodajalce: dostop, najemne pogodbe in potrdila o plačilu najemnine

Kot najemodajalec na Portugalskem z davčno upravo (AT) poslujete skoraj izključno prek Portal das Finanças. Tam morate opraviti štiri stvari. Prvič, pridobiti način prijave. Drugič, vsako najemno pogodbo prijaviti do konca meseca po njenem začetku in plačati kolkovino v višini 10 % enomesečne najemnine. Tretjič, ob vsakem plačilu izdati elektronsko potrdilo o plačilu najemnine, razen če ste oproščeni (na primer, ker ste stari 65 let ali več); v tem primeru namesto tega oddate eno letno napoved, Modelo 44. Četrtič, vsako spremembo pogodbe in njen konec prijaviti do konca naslednjega meseca. Vse to lahko opravite iz tujine.

Portal je v portugalščini; imena menijev so spodaj navedena v ležečem tisku, najhitrejša pot pa je pogosto, da jih vpišete v iskalno vrstico portala.

Kako se prijavim v portal, tudi iz tujine?

Za prijavo potrebujete svojo NIF (davčno številko) in eno od dveh možnosti: geslo (senha de acesso) ali Autenticação.gov, kar pomeni portugalsko osebno izkaznico (Citizen Card) ali Chave Móvel Digital (CMD, mobilna prijava s telefonsko številko in kodo PIN).

Možnost 1: geslo po pošti

1. Na portalu izberite Registar-se (registracija).
2. Izpolnite obrazec s svojo NIF in davčnim naslovom ter izberite varnostno vprašanje.
3. AT geslo pošlje s CTT (portugalsko pošto) na Vaš davčni naslov (domicílio fiscal). Nikoli ga ne pošlje po e-pošti ali kam drugam; če imate davčnega zastopnika, ga prejme on.
4. AT za dostavo navaja povprečno 5 delovnih dni. Pošta na naslov v tujini običajno potrebuje dlje.
5. Prijavite se z Iniciar Sessão (prijava). Takoj morate nastaviti novo geslo, ker poslano geslo po prvi uporabi poteče.

Najprej preverite, ali je Vaš davčni naslov posodobljen. Ko ste prijavljeni, v razdelku Dados de Contacto (kontaktni podatki) potrdite svojo telefonsko številko in e-poštni naslov. S potrjeno telefonsko številko lahko pozabljeno geslo obnovite prek SMS (Recuperar senha, obnovitev gesla), namesto da čakate na novo pismo. Vklopite lahko tudi dvostopenjsko prijavo s SMS (Segundo Fator de Autenticação, drugi faktor overjanja).

Možnost 2: Chave Móvel Digital

Tuji državljani lahko CMD povežejo s svojim potnim listom, vendar je treba CMD na podlagi potnega lista aktivirati osebno. To lahko storite na okencu za storitve za državljane na Portugalskem ali, po predhodnem dogovoru, na portugalskem konzulatu v tujini. S seboj vzemite potni list in telefon, na katerega boste prejeli kodo SMS.

Pooblastitev druge osebe

Tretjo osebo, na primer upravitelja nepremičnine, lahko pooblastite, da namesto Vas izdaja potrdila. To storite v obrazcu Modelo 2 ali na portalu. Pooblastilo zajema samo potrdila; ne omogoča vpogleda v druge Vaše davčne podatke. Za vse, kar je oddano prepozno ali napačno, ostanete odgovorni Vi.

Kje so storitve za najemodajalce?

AT storitve za najemodajalce združuje v razdelku za najem, Arrendamento (včasih prikazan kot e-Arrendamento). Glavne možnosti so:

• Contratos (pogodbe): Comunicar contrato (prijava pogodbe), Comunicar Alteração (prijava spremembe), Comunicar Cessação (prijava konca najema) in Consultar contrato (pregled pogodbe).
• Recibos de Renda (potrdila o plačilu najemnine): Emitir (izdaja) in Consultar (pregled in od tam tudi preklic).
• Modelo 44: Preencher Declaração (izpolnitev napovedi) in Consultar Declaração (pregled oddane napovedi).

Kako registriram najemno pogodbo in plačam kolkovino?

Vsako najemno pogodbo, podnajemno pogodbo in predpogodbo o najemu, pri kateri ima najemnik nepremičnino že v posesti, je treba prijaviti AT na obrazcu Modelo 2 (napoved kolkovine). Rok je konec meseca po začetku najema (pri najemu, ki se začne 10. novembra: do 31. decembra). Če je najemodajalcev več, lahko eden od njih odda prijavo za vse in navede ostale.

1. Poiščite Comunicar contrato ali odprite Contratos > Comunicar contrato.
2. Nepremičnino določite z njeno številko v davčnem registru (artigo matricial) in enoto, kot sta navedeni v caderneta predial (izpisku iz registra nepremičnin).
3. Vsakega najemodajalca in najemnika vnesite z NIF. Najemniki potrebujejo portugalske NIF.
4. Vnesite datum začetka, trajanje, najemnino, pogostost plačevanja in namen uporabe. Za stanovanje je namen habitação (bivanje). Od leta 2026 je davčna stopnja na najemnino lahko odvisna od tega, ali je najem namenjen izključno bivanju, zato namen navedite pravilno.
5. Shranite osnutek, ga preverite in oddajte.
6. Ob oddaji AT izračuna imposto do selo (kolkovino) in izda plačilni dokument. Stopnja znaša 10 % enomesečne najemnine (splošna tabela kolkovine, točka 2). Če se najemnina po pogodbi sčasoma spreminja, se davek izračuna od najvišje najemnine. Plačajte ga v istem roku: do konca meseca po začetku najema.

Namesto tega lahko prijavo oddate na davčnem uradu (Serviço de Finanças) le v dveh primerih: če ste stari 65 let ali več ali če nimate elektronskega poštnega predala in je Vaš dohodek od oddajanja pod pragom, opisanim v naslednjem razdelku. Vsi drugi morajo prijavo oddati prek spleta.

Za zamujeno ali opuščeno prijavo Modelo 2 je lahko izrečena globa od 150 € do 3.750 € (RGIT čl. 117(1)). Za neplačano kolkovino se zaračunajo tudi obresti.

Spremembe pogodbe

• Letne zakonske uskladitve najemnine ni treba prijaviti. Prijavite jo le, če želite, da potrdila samodejno prikazujejo novo najemnino.
• Zvišanje najemnine, dogovorjeno s spremembo pogodbenih pogojev, je sprememba: prijavite jo z Comunicar Alteração do konca naslednjega meseca. Zanj se plača kolkovina v višini 10 % mesečnega zvišanja.
• Če se spremeni najemodajalec, najemnik, nepremičnina ali vrsta pogodbe, spletnega obrazca za spremembe ne morete uporabiti. Uporabite e-Balcão, spletno službo za pomoč na portalu, ali davčni urad.

Kdo mora izdajati elektronska potrdila o plačilu najemnine in kdo je oproščen?

Po členu 115 CIRS in Portaria 98-A/2015 morate za vsak znesek, ki Vam ga plača najemnik, izdati elektronsko potrdilo o plačilu najemnine (recibo de renda eletrónico). To vključuje varščine (caução) in vnaprej plačano najemnino (adiantamento). AT navaja, da je treba potrdilo izdati ob prejemu denarja.

Oproščeni ste (čl. 5 Portaria 98-A/2015), če velja kar koli od naslednjega:

• Starost: 31. decembra preteklega leta ste bili stari 65 let ali več. Oprostitev je osebna. Če je nepremičnina v solastnini, je oproščen le solastnik, ki je star 65 let ali več.
• Kmetijski zakupi: najemnina izvira iz pogodbe po režimu kmetijskega zakupa.
• Majhen dohodek brez elektronskega poštnega predala: izpolnjena morata biti oba pogoja.
  • Nimate elektronskega poštnega predala (caixa postal eletrónica) in ga niste dolžni imeti.
  • Vaš dohodek od oddajanja v preteklem letu ni presegel dvakratnika IAS (indeksa socialne podpore). Za dohodek, prejet leta 2025, je bilo to 1.045 €. Za leto 2026 AT navaja 1.074,26 €. Če lani niste imeli dohodka od oddajanja, je merilo, ali pričakujete, da bo letošnja najemnina ostala v tej meji.

Oprostitev ne pomeni, da lahko molčite. Če ste oproščeni in se odločite, da elektronskih potrdil ne boste izdajali, morate oddati Modelo 44, v katerem navedete najemnino, prejeto v letu. Rok je do konca februarja naslednjega leta. Ta rok je bil z Decreto-Lei 49/2025 prestavljen z januarja in je prvič veljal leta 2026; ker je bil 28. februar 2026 sobota, je rok tistega leta padel na 2. marec. V skladu z veljavnim informativnim listom AT sprejema Modelo 44 samo prek spleta, prek Modelo 44 – Preencher Declaração. Najemniku morate še vedno dati neko dokazilo o plačilu.

Tudi če ste oproščeni, se lahko odločite za izdajanje elektronskih potrdil. Ko izdate prvo, za Vas veljajo običajna pravila. Isti dan morate izdati tudi potrdila za prejšnje mesece v letu.

Kako vsak mesec izdam potrdilo?

Potrdila lahko izdajate šele, ko je pogodba prijavljena.

1. Odprite Recibos de Renda > Emitir (ali poiščite »recibo de renda«).
2. Izberite pogodbo.
3. Vnesite obdobje, na katerega se plačilo nanaša, in datum, ko ste denar dejansko prejeli (data de recebimento).
4. Preverite znesek. Portal najemnino izpolni na podlagi pogodbe, vendar jo lahko spremenite v dejansko plačani znesek. Izberite vrsto plačila: najemnina, varščina ali predplačilo.
5. Izdajte potrdilo. Najemnik ga vidi v svojem delu portala. Izdana potrdila ostanejo na voljo 4 leta.

Nekaj praktičnih napotkov:

• Eno potrdilo zajema pogodbo, tudi če je najemnikov več.
• Solastniki lahko izdajo eno potrdilo za celotno najemnino ali pa vsak izda potrdilo za svoj delež.
• AT svetuje, da za najemnino vsakega meseca izdate ločeno potrdilo, namesto enega potrdila za več mesecev.
• Za neizdano ali prepozno izdano potrdilo je lahko izrečena globa od 150 € do 3.750 € (RGIT čl. 123).

Popravek ali preklic potrdila

Izdanega potrdila ne morete urejati. Napako odpravite tako, da potrdilo poiščete v Recibos de Renda > Consultar, ga prekličete (Anular) in izdate pravilno. Potrdilo lahko prekličete do konca roka za oddajo napovedi IRS za leto, na katero se najemnina nanaša. Ta rok se običajno izteče 30. junija naslednjega leta. Preklicano potrdilo nima davčnega učinka, AT pa najemnika obvesti, da je bilo preklicano.

Kaj, če najemnik plača prepozno ali le del najemnine?

Potrdilo je dokazilo o plačilu. Če najemnik ni plačal ničesar, potrdila ne izdate.

• Delno plačilo: izdajte potrdilo za dejansko prejeti znesek za ta mesec. Ko prispe preostanek, izdajte še eno.
• Zamujeno plačilo: ko denar prispe, izdajte potrdilo za mesec, na katerega se nanaša, z dejanskim datumom prejema. Po čl. 1041 civilnega zakonika lahko ob zamudi z najemnino zahtevate tudi odškodnino v višini 20 % dolgovanega zneska. To pravico izgubite, če najemnik plača v 8 dneh od zapadlosti. Če obstaja porok (fiador) in najemnik v teh 8 dneh ni plačal, morate poroka obvestiti v naslednjih 90 dneh.
• Vztrajni zaostanki: pogodbo lahko odpoveste, če najemnik zamuja 3 mesece ali več (civilni zakonik, čl. 1083(3)). Odpoveste jo lahko tudi, če najemnik v 12 mesecih več kot štirikrat plača z več kot 8-dnevno zamudo, pod pogojem, da ste ga po tretji zamudi opozorili s priporočenim pismom (čl. 1083(4)). Predlog zakona, ki ga je parlament sprejel 30. septembra 2026, bi te roke skrajšal, vendar zakon to še ni.

Kako prijavim konec najema?

Ko se najem iz kakršnega koli razloga konča, ga prijavite s Contratos > Comunicar Cessação do konca meseca po njegovem koncu. Navedite dejanski datum konca. Prepričajte se, da ste izdali potrdila za vsa plačila, prejeta do tega datuma.

Konec ni isto kot preklic: Anular v Consultar contrato je namenjen pogodbi, ki je bila registrirana pomotoma, in ni mogoč, ko že obstajajo potrdila.

Ključni roki

Če se zataknete, uporabite e-Balcão na portalu ali pokličite telefonsko službo AT na +351 217 206 707 (ob delovnih dneh, 09.00–19.00).