Portal das Finanças dla wynajmujących: dostęp, umowy najmu i pokwitowania czynszu

Jako wynajmujący w Portugalii kontaktują się Państwo z organem podatkowym (AT) niemal wyłącznie za pośrednictwem Portal das Finanças. Trzeba tam załatwić cztery sprawy. Po pierwsze, uzyskać sposób logowania. Po drugie, zgłosić każdą umowę najmu do końca miesiąca następującego po jej rozpoczęciu i zapłacić opłatę skarbową w wysokości 10% czynszu za jeden miesiąc. Po trzecie, wystawiać elektroniczne pokwitowanie czynszu przy każdej otrzymanej płatności, chyba że są Państwo z tego zwolnieni (na przykład dlatego, że ukończyli Państwo 65 lat) — wówczas zamiast tego składa się jedną deklarację roczną, Modelo 44. Po czwarte, zgłaszać każdą zmianę umowy oraz jej zakończenie do końca następnego miesiąca. Wszystko to można załatwić z zagranicy.

Portal jest w języku portugalskim; nazwy menu podajemy poniżej kursywą, a wpisanie ich w wyszukiwarkę portalu jest często najszybszą drogą.

Jak zalogować się do portalu, również z zagranicy?

Do logowania potrzebny jest Państwa NIF (numer podatkowy) oraz jedno z dwojga: hasło (senha de acesso) albo Autenticação.gov, czyli portugalska karta obywatela lub Chave Móvel Digital (CMD, logowanie mobilne z użyciem numeru telefonu i kodu PIN).

Opcja 1: hasło pocztą

1. W portalu proszę wybrać Registar-se (rejestracja).
2. Proszę wypełnić formularz, podając NIF i adres podatkowy, oraz wybrać pytanie bezpieczeństwa.
3. AT wysyła hasło pocztą CTT (poczta portugalska) na Państwa adres podatkowy (domicílio fiscal). Nigdy nie jest ono wysyłane e-mailem ani na inny adres; jeżeli mają Państwo przedstawiciela podatkowego, trafia do niego.
4. AT podaje, że doręczenie trwa średnio 5 dni roboczych. Przesyłki na adres za granicą zwykle idą dłużej.
5. Proszę zalogować się przez Iniciar Sessão (zaloguj). Trzeba od razu ustawić nowe hasło, ponieważ hasło przesłane pocztą wygasa po pierwszym użyciu.

Najpierw proszę sprawdzić, czy Państwa adres podatkowy jest aktualny. Po zalogowaniu proszę potwierdzić numer telefonu i adres e-mail w części Dados de Contacto (dane kontaktowe). Przy potwierdzonym numerze telefonu zapomniane hasło można odzyskać SMS-em (Recuperar senha, odzyskaj hasło), zamiast czekać na kolejny list. Można też włączyć dwuetapowe logowanie przez SMS (Segundo Fator de Autenticação, drugi czynnik uwierzytelniania).

Opcja 2: Chave Móvel Digital

Cudzoziemcy mogą powiązać CMD ze swoim paszportem, ale CMD oparty na paszporcie trzeba aktywować osobiście. Można to zrobić w punkcie obsługi obywatela w Portugalii lub, po umówieniu wizyty, w portugalskim konsulacie za granicą. Proszę zabrać paszport i telefon, na który ma przyjść kod SMS.

Powierzenie tego innej osobie

Mogą Państwo upoważnić osobę trzecią, na przykład zarządcę nieruchomości, do wystawiania pokwitowań w Państwa imieniu. Robi się to w Modelo 2 lub w portalu. Upoważnienie obejmuje wyłącznie pokwitowania; nie daje wglądu w pozostałe Państwa dane podatkowe. Odpowiedzialność za wszystko, co zostanie złożone z opóźnieniem lub błędnie, nadal spoczywa na Państwu.

Gdzie znajdują się usługi dla wynajmujących?

AT grupuje usługi dla wynajmujących w części poświęconej najmowi, Arrendamento (czasem wyświetlanej jako e-Arrendamento). Główne opcje to:

• Contratos (umowy): Comunicar contrato (zgłoś umowę), Comunicar Alteração (zgłoś zmianę), Comunicar Cessação (zgłoś zakończenie umowy) i Consultar contrato (wyświetl umowę).
• Recibos de Renda (pokwitowania czynszu): Emitir (wystaw) i Consultar (wyświetl, a stamtąd anuluj).
• Modelo 44: Preencher Declaração (wypełnij deklarację) i Consultar Declaração (wyświetl wysłaną deklarację).

Jak zarejestrować umowę najmu i zapłacić opłatę skarbową?

Każdą umowę najmu, podnajmu oraz umowę przedwstępną najmu, na podstawie której najemca już korzysta z nieruchomości, trzeba zgłosić do AT na formularzu Modelo 2 (deklaracja opłaty skarbowej). Termin upływa z końcem miesiąca następującego po rozpoczęciu najmu (najem rozpoczynający się 10 listopada: do 31 grudnia). Jeżeli wynajmujących jest kilku, jeden z nich może złożyć zgłoszenie za wszystkich, wskazując pozostałych.

1. Proszę wyszukać Comunicar contrato lub otworzyć Contratos > Comunicar contrato.
2. Proszę wskazać nieruchomość za pomocą numeru w rejestrze (artigo matricial) i lokalu, zgodnie z caderneta predial (wypisem z rejestru nieruchomości).
3. Proszę wpisać każdego wynajmującego i najemcę według NIF. Najemcy muszą mieć portugalski NIF.
4. Proszę podać datę rozpoczęcia, okres obowiązywania, czynsz, częstotliwość płatności i przeznaczenie. W przypadku mieszkania przeznaczeniem jest habitação (cele mieszkaniowe). Od 2026 r. stawka podatku od czynszu może zależeć od tego, czy najem służy wyłącznie celom mieszkaniowym, dlatego proszę prawidłowo wskazać przeznaczenie.
5. Proszę zapisać wersję roboczą, sprawdzić ją i wysłać.
6. Po wysłaniu AT oblicza imposto do selo (opłatę skarbową) i wystawia dokument płatności. Stawka wynosi 10% czynszu za jeden miesiąc (Ogólna Tabela Opłaty Skarbowej, pozycja 2). Jeżeli umowa przewiduje zmiany czynszu w czasie, podatek oblicza się od najwyższego czynszu. Należy go zapłacić w tym samym terminie: do końca miesiąca następującego po rozpoczęciu najmu.

Zgłoszenia w urzędzie skarbowym (Serviço de Finanças) można dokonać tylko w dwóch przypadkach: jeżeli ukończyli Państwo 65 lat albo jeżeli nie mają Państwo elektronicznej skrzynki pocztowej, a Państwa dochód z najmu nie przekracza progu opisanego w następnej sekcji. Wszyscy pozostali muszą składać zgłoszenie online.

Za spóźnione lub niezłożone Modelo 2 grozi grzywna od 150 € do 3750 € (art. 117 ust. 1 RGIT). Od niezapłaconej opłaty skarbowej naliczane są także odsetki.

Zmiany umowy najmu

• Corocznej ustawowej waloryzacji czynszu nie trzeba zgłaszać. Można ją zgłosić tylko wtedy, gdy chcą Państwo, aby pokwitowania automatycznie pokazywały nowy czynsz.
• Podwyżka czynszu uzgodniona przez zmianę warunków umowy jest zmianą: należy ją zgłosić przez Comunicar Alteração do końca następnego miesiąca. Podlega ona opłacie skarbowej w wysokości 10% miesięcznej kwoty podwyżki.
• Jeżeli zmienia się wynajmujący, najemca, nieruchomość lub rodzaj umowy, nie można skorzystać z formularza zmiany online. Należy użyć e-Balcão, internetowego punktu pomocy w portalu, lub udać się do urzędu skarbowego.

Kto musi wystawiać elektroniczne pokwitowania czynszu, a kto jest zwolniony?

Na podstawie art. 115 CIRS oraz Portaria 98-A/2015 muszą Państwo wystawiać elektroniczne pokwitowanie czynszu (recibo de renda eletrónico) za każdą kwotę zapłaconą przez najemcę. Dotyczy to również kaucji (caução) i czynszu płaconego z góry (adiantamento). AT wskazuje, że pokwitowanie należy wystawić w momencie otrzymania pieniędzy.

Są Państwo zwolnieni (art. 5 Portaria 98-A/2015), jeżeli spełniony jest którykolwiek z poniższych warunków:

• Wiek: 31 grudnia poprzedniego roku mieli Państwo ukończone 65 lat. Zwolnienie ma charakter osobisty. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, zwolniony jest wyłącznie współwłaściciel w wieku 65 lat lub starszy.
• Dzierżawy rolne: czynsz pochodzi z umowy objętej reżimem dzierżawy rolnej.
• Niewielki dochód bez elektronicznej skrzynki pocztowej: oba poniższe warunki muszą być spełnione.
  • Nie mają Państwo elektronicznej skrzynki pocztowej (caixa postal eletrónica) i nie mają obowiązku jej posiadania.
  • Państwa dochód z najmu w poprzednim roku nie przekroczył dwukrotności IAS (wskaźnika wsparcia socjalnego). Dla dochodów otrzymanych w 2025 r. było to 1045 €. Na 2026 rok AT podaje 1074,26 €. Jeżeli w ubiegłym roku nie mieli Państwo dochodu z najmu, kryterium jest to, czy przewidują Państwo, że tegoroczny czynsz zmieści się w tym limicie.

Zwolnienie nie oznacza, że można nic nie zgłaszać. Jeżeli są Państwo zwolnieni i nie wystawiają elektronicznych pokwitowań, muszą Państwo złożyć Modelo 44, w którym wykazuje się czynsz otrzymany w danym roku. Termin upływa z końcem lutego następnego roku. Termin ten został przesunięty ze stycznia przez Decreto-Lei 49/2025 i po raz pierwszy obowiązywał w 2026 r.; ponieważ 28 lutego 2026 r. przypadał w sobotę, termin w tym roku upłynął 2 marca. Zgodnie z aktualną ulotką AT przyjmuje Modelo 44 wyłącznie online, przez Modelo 44 – Preencher Declaração. Najemcy nadal trzeba przekazać jakiś dowód zapłaty.

Jeżeli są Państwo zwolnieni, nadal mogą Państwo wystawiać elektroniczne pokwitowania. Po wystawieniu pierwszego z nich obowiązują Państwa zwykłe zasady. Tego samego dnia trzeba również wystawić pokwitowania za wcześniejsze miesiące danego roku.

Jak co miesiąc wystawić pokwitowanie?

Pokwitowania można wystawiać dopiero po zgłoszeniu umowy najmu.

1. Proszę otworzyć Recibos de Renda > Emitir (lub wyszukać „recibo de renda”).
2. Proszę wybrać umowę najmu.
3. Proszę podać okres, którego dotyczy płatność, oraz datę faktycznego otrzymania pieniędzy (data de recebimento).
4. Proszę sprawdzić kwotę. Portal uzupełnia czynsz na podstawie umowy, ale można go zmienić na kwotę faktycznie zapłaconą. Proszę wybrać rodzaj płatności: czynsz, kaucja lub płatność z góry.
5. Proszę wystawić pokwitowanie. Najemca widzi je we własnej części portalu. Wystawione pokwitowania pozostają dostępne przez 4 lata.

Kilka praktycznych uwag:

• Jedno pokwitowanie obejmuje umowę nawet wtedy, gdy najemców jest kilku.
• Współwłaściciele mogą wystawić jedno pokwitowanie na cały czynsz albo każdy z nich na swoją część.
• AT zaleca wystawianie osobnego pokwitowania za czynsz za każdy miesiąc, a nie jednego pokwitowania obejmującego kilka miesięcy.
• Za niewystawienie pokwitowania lub wystawienie go z opóźnieniem grozi grzywna od 150 € do 3750 € (art. 123 RGIT).

Korekta lub anulowanie pokwitowania

Wystawionego pokwitowania nie można edytować. Aby poprawić błąd, proszę odnaleźć je w Recibos de Renda > Consultar, anulować (Anular) i wystawić prawidłowe. Pokwitowanie można anulować do końca okresu składania zeznań IRS za rok, którego dotyczy czynsz. Okres ten zwykle kończy się 30 czerwca następnego roku. Anulowane pokwitowanie nie wywołuje skutków podatkowych, a AT informuje najemcę o jego anulowaniu.

Co, jeśli najemca płaci z opóźnieniem lub tylko część czynszu?

Pokwitowanie jest dowodem zapłaty. Jeżeli najemca nic nie zapłacił, nie wystawiają Państwo pokwitowania.

• Częściowa płatność: proszę wystawić pokwitowanie na kwotę faktycznie otrzymaną za dany miesiąc. Kolejne należy wystawić, gdy wpłynie reszta.
• Płatność z opóźnieniem: gdy pieniądze wpłyną, proszę wystawić pokwitowanie za miesiąc, którego dotyczą, z faktyczną datą ich otrzymania. Zgodnie z art. 1041 Kodeksu cywilnego w razie opóźnienia w zapłacie czynszu można również żądać odszkodowania w wysokości 20% należnej kwoty. Prawo to przepada, jeżeli najemca zapłaci w ciągu 8 dni od terminu płatności. Jeżeli jest poręczyciel (fiador), a najemca nie zapłacił w ciągu tych 8 dni, muszą Państwo zawiadomić poręczyciela w ciągu kolejnych 90 dni.
• Uporczywe zaległości: mogą Państwo rozwiązać umowę, jeżeli najemca zalega z czynszem 3 miesiące lub dłużej (art. 1083 ust. 3 Kodeksu cywilnego). Można ją również rozwiązać, jeżeli najemca więcej niż cztery razy w ciągu 12 miesięcy płaci z opóźnieniem przekraczającym 8 dni, pod warunkiem że po trzecim opóźnieniu ostrzegli go Państwo listem poleconym (art. 1083 ust. 4). Ustawa przyjęta w parlamencie 30 września 2026 r. skróciłaby te okresy, ale nie jest jeszcze obowiązującym prawem.

Jak zgłosić zakończenie najmu?

Gdy najem kończy się z jakiegokolwiek powodu, należy to zgłosić przez Contratos > Comunicar Cessação do końca miesiąca następującego po jego zakończeniu. Proszę podać faktyczną datę zakończenia. Proszę upewnić się, że wystawili Państwo pokwitowania za wszystkie płatności otrzymane do tej daty.

Zakończenie to nie anulowanie: opcja Anular w Consultar contrato służy do umowy zarejestrowanej omyłkowo i nie jest dostępna, jeżeli istnieją już pokwitowania.

Najważniejsze terminy

W razie trudności proszę skorzystać z e-Balcão w portalu lub zadzwonić na infolinię AT pod numer +351 217 206 707 (w dni robocze, 09:00–19:00).