Portal das Finanças pre prenajímateľov: prístup, zmluvy a potvrdenia o nájomnom

Ako prenajímateľ v Portugalsku komunikujete s daňovým úradom (AT) takmer výlučne prostredníctvom Portal das Finanças. Musíte tam urobiť štyri veci. Po prvé, získať spôsob prihlásenia. Po druhé, ohlásiť každú nájomnú zmluvu do konca mesiaca nasledujúceho po jej začiatku a zaplatiť kolkovú daň vo výške 10 % z jedného mesačného nájomného. Po tretie, vystaviť elektronické potvrdenie o nájomnom pri každej platbe, pokiaľ nie ste oslobodený (napríklad preto, že máte 65 alebo viac rokov) – v takom prípade namiesto toho podávate jedno ročné hlásenie, Modelo 44. Po štvrté, ohlásiť každú zmenu zmluvy a jej skončenie do konca nasledujúceho mesiaca. To všetko môžete urobiť zo zahraničia.

Portál je v portugalčine; názvy ponúk nižšie sú uvedené kurzívou a ich zadanie do vyhľadávacieho poľa portálu je často najrýchlejšou cestou.

Ako sa prihlásim do portálu, aj zo zahraničia?

Na prihlásenie potrebujete svoje NIF (daňové číslo) a jednu z dvoch vecí: heslo (senha de acesso), alebo Autenticação.gov, teda portugalský občiansky preukaz (Cartão de Cidadão) alebo Chave Móvel Digital (CMD, mobilné prihlasovanie pomocou telefónneho čísla a PIN kódu).

Možnosť 1: heslo poštou

1. Na portáli zvoľte Registar-se (registrovať sa).
2. Vyplňte formulár so svojím NIF a daňovou adresou a zvoľte bezpečnostnú otázku.
3. AT pošle heslo prostredníctvom CTT (portugalskej pošty) na Vašu daňovú adresu (domicílio fiscal). Nikdy sa neposiela e-mailom ani inam; ak máte daňového zástupcu, dostane ho on.
4. AT uvádza priemernú dobu doručenia 5 pracovných dní. Zásielka na adresu v zahraničí zvyčajne trvá dlhšie.
5. Prihláste sa cez Iniciar Sessão (prihlásiť sa). Ihneď musíte nastaviť nové heslo, pretože heslo zaslané poštou po prvom použití stráca platnosť.

Najprv si overte, že Vaša daňová adresa je aktuálna. Po prihlásení si v časti Dados de Contacto (kontaktné údaje) potvrďte telefónne číslo a e-mail. S potvrdeným telefónom môžete zabudnuté heslo obnoviť cez SMS (Recuperar senha, obnoviť heslo) a nemusíte čakať na ďalší list. Môžete si tiež zapnúť dvojstupňové prihlasovanie cez SMS (Segundo Fator de Autenticação, druhý faktor overenia).

Možnosť 2: Chave Móvel Digital

Cudzí štátni príslušníci si môžu CMD prepojiť so svojím pasom, CMD založenú na pase však treba aktivovať osobne. Môžete to urobiť na kontaktnom mieste pre občanov v Portugalsku alebo po objednaní na portugalskom konzuláte v zahraničí. Vezmite si pas a telefón, na ktorý príde SMS kód.

Poverenie inej osoby

Môžete poveriť tretiu osobu, napríklad správcu nehnuteľnosti, aby za Vás vystavovala potvrdenia. Urobíte to v Modelo 2 alebo na portáli. Poverenie sa vzťahuje len na potvrdenia; neumožňuje jej vidieť Vaše ostatné daňové údaje. Za všetko, čo je podané neskoro alebo nesprávne, zodpovedáte naďalej Vy.

Kde nájdem služby pre prenajímateľov?

AT združuje služby pre prenajímateľov v sekcii nájmov Arrendamento (niekedy zobrazovanej ako e-Arrendamento). Hlavné možnosti sú:

• Contratos (zmluvy): Comunicar contrato (ohlásiť zmluvu), Comunicar Alteração (ohlásiť zmenu), Comunicar Cessação (ohlásiť skončenie nájmu) a Consultar contrato (zobraziť zmluvu).
• Recibos de Renda (potvrdenia o nájomnom): Emitir (vystaviť) a Consultar (zobraziť a odtiaľ aj zrušiť).
• Modelo 44: Preencher Declaração (vyplniť hlásenie) a Consultar Declaração (zobraziť odoslané hlásenie).

Ako zaregistrujem nájomnú zmluvu a zaplatím kolkovú daň?

Každú nájomnú zmluvu, podnájomnú zmluvu a zmluvu o budúcej nájomnej zmluve, pri ktorej nájomca už nehnuteľnosť užíva, treba ohlásiť AT na Modelo 2 (hlásenie ku kolkovej dani). Lehota je do konca mesiaca nasledujúceho po začiatku nájmu (pri nájme so začiatkom 10. novembra: do 31. decembra). Ak je prenajímateľov viac, jeden z nich môže podať hlásenie za všetkých a uviesť ostatných.

1. Vyhľadajte Comunicar contrato alebo otvorte Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifikujte nehnuteľnosť podľa matričného čísla (artigo matricial) a jednotky, ako sú uvedené v caderneta predial (výpise o nehnuteľnosti).
3. Každého prenajímateľa a nájomcu zadajte podľa NIF. Nájomcovia potrebujú portugalské NIF.
4. Zadajte dátum začiatku, dobu trvania, nájomné, periodicitu platby a účel užívania. Pri byte je účelom habitação (bývanie). Od roku 2026 môže daňová sadzba z nájomného závisieť od toho, či je nájom výlučne na bývanie, preto účel uveďte správne.
5. Uložte koncept, skontrolujte ho a odošlite.
6. Po odoslaní AT vypočíta imposto do selo (kolkovú daň) a vystaví platobný doklad. Sadzba je 10 % z jedného mesačného nájomného (Všeobecná tabuľka kolkovej dane, položka 2). Ak sa nájomné podľa zmluvy v čase mení, daň sa počíta z najvyššieho nájomného. Zaplaťte ju v rovnakej lehote: do konca mesiaca nasledujúceho po začiatku nájmu.

Na daňovom úrade (Serviço de Finanças) môžete hlásenie podať len v dvoch prípadoch: ak máte 65 alebo viac rokov, alebo ak nemáte elektronickú schránku a Váš príjem z prenájmu je pod hranicou opísanou v nasledujúcej časti. Všetci ostatní musia podávať online.

Za oneskorené alebo chýbajúce Modelo 2 hrozí pokuta od 150 € do 3 750 € (čl. 117 ods. 1 RGIT). Z nezaplatenej kolkovej dane sa navyše účtujú úroky.

Zmeny zmluvy

• Ročnú zákonnú aktualizáciu nájomného netreba ohlasovať. Ohláste ju len vtedy, ak chcete, aby potvrdenia automaticky zobrazovali nové nájomné.
• Zvýšenie nájomného dohodnuté zmenou zmluvných podmienok je zmenou: ohláste ho cez Comunicar Alteração do konca nasledujúceho mesiaca. Podlieha kolkovej dani vo výške 10 % z mesačného zvýšenia.
• Ak sa zmení prenajímateľ, nájomca, nehnuteľnosť alebo typ zmluvy, online formulár na zmeny použiť nemôžete. Použite e-Balcão, online kontaktné miesto portálu, alebo daňový úrad.

Kto musí vystavovať elektronické potvrdenia o nájomnom a kto je oslobodený?

Podľa článku 115 CIRS a Portaria 98-A/2015 musíte vystaviť elektronické potvrdenie o nájomnom (recibo de renda eletrónico) na každú sumu, ktorú Vám nájomca zaplatí. Patria sem aj kaucie (caução) a nájomné zaplatené vopred (adiantamento). AT uvádza, že potvrdenie treba vystaviť pri prijatí peňazí.

Ste oslobodený (čl. 5 Portaria 98-A/2015), ak platí ktorákoľvek z týchto podmienok:

• Vek: k 31. decembru predchádzajúceho roka ste mali 65 alebo viac rokov. Oslobodenie je osobné. Ak nehnuteľnosť vlastnia spoluvlastníci, oslobodený je len spoluvlastník vo veku 65 a viac rokov.
• Poľnohospodárske nájmy: nájomné pochádza zo zmluvy podľa režimu poľnohospodárskych nájmov.
• Nízky príjem bez elektronickej schránky: musia platiť obe tieto podmienky.
  • Nemáte elektronickú schránku (caixa postal eletrónica) a nie ste povinný ju mať.
  • Váš príjem z prenájmu za predchádzajúci rok nepresiahol dvojnásobok IAS (indexu sociálnej podpory). Pri príjmoch prijatých v roku 2025 to bolo 1 045 €. Pre rok 2026 AT uvádza 1 074,26 €. Ak ste minulý rok nemali žiadny príjem z prenájmu, rozhoduje, či očakávate, že tohtoročné nájomné zostane v tomto limite.

Oslobodenie neznamená, že môžete mlčať. Ak ste oslobodený a rozhodnete sa nevystavovať elektronické potvrdenia, musíte podať Modelo 44, v ktorom uvediete nájomné prijaté v danom roku. Lehota je do konca februára nasledujúceho roka. Túto lehotu presunul z januára Decree-Law 49/2025 a prvýkrát sa uplatnila v roku 2026; keďže 28. február 2026 pripadol na sobotu, lehota v tom roku uplynula 2. marca. Podľa aktuálneho informačného letáku AT prijíma Modelo 44 len online, cez Modelo 44 – Preencher Declaração. Nájomcovi aj tak musíte poskytnúť nejaký doklad o platbe.

Ak ste oslobodený, stále sa môžete rozhodnúť vystavovať elektronické potvrdenia. Keď vystavíte prvé, vzťahujú sa na Vás bežné pravidlá. V ten istý deň musíte vystaviť potvrdenia aj za predchádzajúce mesiace roka.

Ako vystavím potvrdenie každý mesiac?

Potvrdenia môžete vystavovať až po ohlásení zmluvy.

1. Otvorte Recibos de Renda > Emitir (alebo vyhľadajte „recibo de renda“).
2. Zvoľte zmluvu.
3. Zadajte obdobie, na ktoré sa platba vzťahuje, a dátum, kedy ste peniaze skutočne prijali (data de recebimento).
4. Skontrolujte sumu. Portál vyplní nájomné zo zmluvy, môžete ho však zmeniť na skutočne zaplatenú sumu. Zvoľte typ platby: nájomné, kaucia alebo platba vopred.
5. Vystavte potvrdenie. Nájomca ho uvidí vo svojej sekcii portálu. Vystavené potvrdenia zostávajú dostupné 4 roky.

Niekoľko praktických bodov:

• Jedno potvrdenie pokrýva zmluvu, aj keď je nájomcov viac.
• Spoluvlastníci môžu vystaviť jedno potvrdenie na celé nájomné, alebo každý potvrdenie na svoj podiel.
• AT odporúča vystavovať samostatné potvrdenie za nájomné každého mesiaca namiesto jedného potvrdenia za viac mesiacov.
• Za nevystavenie potvrdenia alebo jeho oneskorené vystavenie hrozí pokuta od 150 € do 3 750 € (čl. 123 RGIT).

Oprava alebo zrušenie potvrdenia

Vystavené potvrdenie nemožno upraviť. Ak chcete opraviť chybu, nájdite ho v Recibos de Renda > Consultar, zrušte ho (Anular) a vystavte správne. Potvrdenie môžete zrušiť do konca lehoty na podanie priznania IRS za rok, do ktorého nájomné patrí. Táto lehota zvyčajne uplynie 30. júna nasledujúceho roka. Zrušené potvrdenie nemá žiadny daňový účinok a AT o jeho zrušení informuje nájomcu.

Čo ak nájomca platí neskoro alebo len časť nájomného?

Potvrdenie je dokladom o platbe. Ak nájomca nezaplatil nič, potvrdenie nevystavujete.

• Čiastočná platba: vystavte potvrdenie na skutočne prijatú sumu za daný mesiac. Keď príde zvyšok, vystavte ďalšie.
• Oneskorená platba: keď peniaze prídu, vystavte potvrdenie za mesiac, na ktorý sa vzťahujú, so skutočným dátumom prijatia. Podľa čl. 1041 Občianskeho zákonníka môžete pri omeškaní s nájomným požadovať aj náhradu vo výške 20 % dlžnej sumy. Toto právo strácate, ak nájomca zaplatí do 8 dní od splatnosti. Ak je ustanovený ručiteľ (fiador) a nájomca v týchto 8 dňoch nezaplatil, musíte ručiteľa informovať v priebehu nasledujúcich 90 dní.
• Dlhodobé nedoplatky: zmluvu môžete ukončiť, ak je nájomca v omeškaní 3 mesiace alebo viac (čl. 1083 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Môžete ju ukončiť aj vtedy, ak nájomca v priebehu 12 mesiacov viac ako štyrikrát zaplatí s omeškaním viac ako 8 dní, za predpokladu, že ste ho po treťom omeškaní upozornili doporučeným listom (čl. 1083 ods. 4). Návrh zákona schválený v parlamente 30. septembra 2026 by tieto lehoty skrátil, zatiaľ však nie je zákonom.

Ako ohlásim skončenie nájmu?

Keď nájom z akéhokoľvek dôvodu skončí, ohláste to cez Contratos > Comunicar Cessação do konca mesiaca nasledujúceho po jeho skončení. Uveďte skutočný dátum skončenia. Uistite sa, že ste vystavili potvrdenia za všetky platby prijaté do tohto dátumu.

Skončenie nie je zrušenie: Anular v Consultar contrato slúži pre zmluvu zaregistrovanú omylom a nie je možné, ak už existujú potvrdenia.

Hlavné lehoty

Ak si neviete rady, použite e-Balcão na portáli alebo zavolajte na linku pomoci AT +351 217 206 707 (v pracovné dni, 09:00 – 19:00).